Nos programmes immobiliers

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L'investissement locatif avec un programme immobilier LMNP

Tout d’abord, il est important de définir correctement ce dispositif. Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un droit commun, il ne s’agit ni d’un dispositif de défiscalisation ni d’une loi. En revanche, ce dispositif est assimilé à une activité commerciale d’un point de vue fiscal.

 

Le gros avantage de la location meublée non professionnelle est la possibilité de n’être que très peu voire pas du tout fiscalisé sur les loyers perçus. A ce titre, il s’agit d’un excellent outil de retraite puisque les loyers sont supérieurs à un bien classique et défiscalisés.

 

Pourquoi investir en LMNP ?

 

●     Percevoir un complément de revenu

 

Le dispositif LMNP vous permet de profiter d’un complément de revenu sous forme de loyers quasiment nets d’impôts. À noter qu’il n’y a aucun plafond de loyers, vous pouvez donc ajuster votre rentabilité comme bon vous semble (il est important de rester raisonnable pour le montant du loyer par rapport au marché afin d’éviter le risque de vacances locatives). Il est important de préciser que depuis peu, certaines villes ont instauré un plafond de loyers telles que Lyon, Villeurbanne, Lille et Paris.

 

Cet avantage fiscal réside dans le fait que vous pourrez bénéficier d’un amortissement comptable du bien, qui sera une charge déductible fiscalement, permettant de limiter le bénéfice et ainsi l’impôt.

 

●     Diversifier son patrimoine

 

Investir dans la location meublée est avant tout un investissement immobilier. De ce fait, acquérir un bien immobilier dans une logique d’investissement meublé vous permet de diversifier votre patrimoine

 

 

●     Préparer sa retraite

 

Percevoir un complément de revenu défiscalisé est une stratégie patrimoniale particulièrement intéressante pour préparer sa retraite.

 

Si ce type d’investissement peut demander une gestion plus complexe de par le turnover, vous pouvez faire appel à une société spécialisée telle que la Conciergerie Vivre en France.

Cela vous permet de vous dégager de toute gestion.

 

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Investir en LMNP : À qui cela s’adresse ?

 

Contrairement au dispositif de défiscalisation tels que le dispositif Pinel, le dispositif Malraux ou encore le Déficit Foncier, le dispositif LMNP est ouvert à tous.

L’investissement LMNP s’adapte à tous les profils d’investisseurs. Si les investisseurs dont l’impôt sur le revenu est supérieure à 4 000€ auront plutôt intérêt à opter pour la loi Pinel, le LMNP sera particulièrement intéressant pour des personnes qui souhaitent bénéficier d’un revenu complémentaire ou optimiser le rendement de leur épargne déjà constituée.

 

En effet, prenons le cas d’une personne qui dispose de 100 000€ de liquidités dont la rentabilité est de 1% ( livrets A ou assurance vie), cette personne aura tout intérêt à investir en LMNP et percevoir une rentabilité de 5%.

 

 

Quels sont les inconvénients d’investir en LMNP ?

 

Le principal inconvénient d’investir en LMNP est la gestion comptable. À moins que vous soyez dans le régime fiscal micro-BIC, il est nécessaire d’être accompagné par un expert-comptable lorsque l’on est imposé au réel, notamment pour établir la liasse fiscale de l’exercice comptable. Pour gérer la comptabilité d’un appartement en location meublée, un expert-comptable vous coûtera en moyenne 700 € par an.

 

Le deuxième inconvénient d’investir en LMNP est la gestion locative. Comme évoqué précédemment, si vous gérez la location de votre appartement, notamment pour de la location courte durée, vous devrez faire preuve d’une forte implication afin de coordonner les entrées/sorties des locataires, le ménage, la blanchisserie… Si vous souhaitez optimiser votre temps, nous vous recommandons vivement de faire appel à une conciergerie comme Vivre à Lyon.

 

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Quelle fiscalité pour un investissement LMNP ?

 

Lorsque l’on possède un appartement en LMNP, les loyers perçus entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez donc 2 options fiscales :

 

●     Le régime micro-BIC

 

Le régime micro-BIC, appelé également régime forfaitaire, est celui ”par défaut” lorsque vous ne choisissez pas manuellement votre type de régime. Ce dernier offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers perçus. Si vous percevez  1000 € de loyers, vous serez imposé sur 50% de cette somme soit 500 €.

 

●     Le régime réel

 

Le régime réel est, quant-à-lui, accessible uniquement si l’on en fait la demande lorsque vous faites votre déclaration d’activité au Greffe du Tribunal de Commerce. Ce régime ne dispose d’aucun abattement mais permet de déduire l’intégralité des frais du projet :

  • Intérêts d’emprunt
  • Assurance du crédit
  • Assurancees locatives
  • Taxe foncière
  • Travaux
  • Frais de gestion

 

Surtout, en optant pour le régime réel, vous pourrez bénéficier de l’amortissement comptable du bien sur une durée moyenne de 20 ans.

Avec un amortissement moyen de 4%/an, additionné aux autres frais, les loyers seront ainsi défiscalisés jusqu’à une rentabilité de 6%.

 

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●     Régime réel ou micro BIC

 

Il est impossible de répondre à cette question sans analyse personnalisée.

Toutefois, pour choisir, il faut déterminer si les charges de l’appartement représentent plus ou moins de 50% des loyers.

Si les charges sont inférieures à 50% du loyer, alors il faut opter poru le micro BIC.

 Bien souvent, grâce à l’amortissement du bien, les charges sont supérieures à 50% du loyer, il est donc en général plus intéressant d’opter pour le régime réel.

 

●     Les obligations du LMNP

 

À noter que pour profiter de la fiscalité avantageuse du dispositif LMNP, l’appartement doit être équipé des éléments suivants :

 

  • literie
  • dispositif d’occultation des fenêtres de la chambre à coucher (rideaux, store, …)
  • matériel de base pour un entretien ménager
  • une table et des chaises
  • ustensiles de cuisine
  • vaisselle
  • plaque de cuisson
  • un four ou four micro-ondes
  • un réfrigérateur avec au minimum un compartiment inférieur ou égal à -6°C

 

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Les 3 erreurs à ne pas commettre dans un programme immobilier en LMNP

 

●     Erreur N°1 : Investir comptant

 

L’investissement comptant peut-être une bonne stratégie si votre capacité d’emprunt ne vous permet pas de profiter d’un crédit immobilier. Néanmoins, si vous pouvez en bénéficier, il est vivement recommandé d’investir avec un crédit immobilier afin de profiter de l’effet de levier.

 

 

En effet, avec des taux d’intérêt encore très bas et des intérêts déductibles fiscalement, il est plus rentable de souscrire un crédit et conserver son épargne.

 

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●     Erreur N°2 : Négliger l’emplacement du bien

 

Que vous louiez en courte, moyenne ou longue durée, l’emplacement de votre bien immobilier doit être réfléchi.

 

  • Quel type de locataire est intéressé par une location meublée ?

 

Très souvent ce sont des étudiants ou jeunes actifs. Dès lors, la proximité des transports en commun est essentielle tout comme la proximité d’universités et des lieux de vie( commerces, restaurants, bars…

 

Pour de la location courte durée, privilégier les centres villes de grandes agglomérations.

 

 

●     Erreur N°3 : Ne pas “rafraîchir” son bien

 

Si vous louez votre appartement LMNP en courte durée, il est important de rafraîchir son bien en faisant des travaux pour deux raisons.

la location courte durée fonctionne davantage si votre bien est bien décoré, qu’il donne envie d’y habiter. Or, les tendances, les goûts et les couleurs changent avec le temps.

 

D’un point de vue fiscal, refaire des travaux permet de limiter l’impôt.

 

 

Investir en LMNP ou LMP : Quelles différences ?

 

La principale différence entre le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur Meublé Professionnel)  se caractérise par la gestion du déficit. En LMNP, le déficit est déductible des revenus locatifs et reportables sur dix ans alors qu’avec le dispositif LMP ces derniers s’imputent sur le revenu global et sont reportables sur six ans.

 

Deuxième différence, afin de profiter du dispositif LMNP, il ne faut pas dépasser certains revenus. En effet, si l’on dépasse 23 000 € de recettes annuelles et que ce montant représente plus de 50% des revenus du travail, nous passons automatiquement dans le dispositif LMP.

 

À noter que les conditions d’éligibilité au statut seront revus chaque année en fonction de la structure des revenus professionnels du loueur.

 

 LMNPLMP
Catégorie de revenusBIC non professionnelBIC professionnel
Déduction des amortissements, intérêts et chargesPossible sous le régime fiscal au RéelPossible sous le régime fiscal au Réel
Déficits reportablesPendant 10 ans sur les revenus locatifsPendant 6 ans sur le revenu global
Plus-valueRégime des plus-values professionnellesRégime des plus-values immobilières des particuliers
ISFExonéré si le bien est inscrit au RCS, réalisant plus de 23 000 € de recettes annuelles et représentant plus de 50% des revenus du travailImposable

 

Investir en LMNP : Conclusion

 

Réaliser un investissement locatif avec le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel permet de profiter de revenus complémentaires tout en vous constituant un patrimoine immobilier pour préparer au mieux votre retraite.

Vous pouvez profiter d’une rentabilité particulièrement intéressante tout en percevant des loyers quasiment nets d’impôts.

 

Si l’investissement LMNP vous intéresse, n’hésitez pas à contacter nos experts locaux qui sauront vous conseiller sur une stratégie d’investissement personnalisé en se basant sur votre situation patrimoniale.

 

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