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Programme immobilier loi Malraux : Pourquoi investir avec le dispositif Malraux ?

Programme immobilier loi Malraux – Le dispositif Malraux est la loi fiscale la plus ancienne en vigueur. Depuis 1962, l’Etat a voté cette loi fiscale afin de souhaité et mettre en valeur le patrimoine français dans les centres-villes.

La loi Malraux concerne donc des batiments classés de grand standing dans des lieux classés.

L’objectif de l’investisseur est triple :

• Se constituer un patrimoine de grand standing
• Préparer sa retraite
• Bénéficier d’une forte réduction d’impôts

La réduction d’impôt portera sur le montant des travaux. Par conséquent, plus  le montant travaux est élevé, plus la réduction fiscale sera importante.

Loi Malraux : comment ça marche ?

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, il est nécessaire d’investir dans un bien immobilier situé dans une zone éligible à la Loi Malraux. Ce bien là devra ainsi faire l’objet d’une rénovation complète.

De par la situation des immeubles éligibles, au cœur des centres historiques, l’emplacement sera très qualitatif.

Par ailleurs, l’immeuble sera de grand standing et sa réhabilitation, validée par l’architecte des batiments de France, sera très qualitative.

Par conséquent, acquérir un bien éligible à la loi Malraux permet d’investir sur un bien de grand standing, par son emplacement et la qualité de l’immeuble.

On distingue 2 types d’emplacement :

• Site Patrimonial Remarquable avec un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur

Ici, la réduction d’impôt sera de  30% du montant des travaux

Exemple :

• Investissement de 300 000€ dont 150 000€ de travaux
• Réudction d’impôt de 45 000€ répartie sur 3 ou 4 ans

• Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine)

Ici, la réduction d’impôt sera de  22% du montant des travaux

Exemple :

• Investissement de 300 000€ dont 150 000€ de travaux
• Réudction d’impôt de 33 000€ répartie sur 3 ou 4 ans

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À noter que la loi Malraux est plus adaptée pour les contribuables français assujetti à un impôt avoisinant les 10 000 € minimum.

Afin de bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de mettre en location le bien en question. L’investisseur devra respecter l’engagement de location nue de 9 années, au même titre que la Loi Pinel.

la Loi Malraux n’impose aucun plafond de loyer, ni de plafond de revenu des locataires.

Etant situé dans des zones classées, l’entièreté de la rénovation devra être supervisée par un ABF (Architecte des Bâtiments de France). Les travaux devront alors restaurer l’intégralité de l’immeuble, des parties communes au parties privatives. Pour l’investisseur, cela représente une aubaine puisqu’il profitera d’une absence de travaux pendant de nombreuses années.

Autre atout pour l’investisseur, l’avantage fiscal, que la Loi Malraux procure, ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales (10 000 € en 2022).

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Programme immobilier loi Malraux : Quel montage juridique ?

il existe deux montages juridiques distincts, la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ou dans le cadre d’une Association Syndicale Libre (ASL).

La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) :

La VIR ressemble à une promesse de vente dans le neuf, telle que celle de la Loi Pinel. Ce type de montage permet de protéger l’investisseur pars différents biais. Elle est plus souvent utilisée dans les programmes de plus de 50 logements.

En premier lieu, le contrat en VIR mentionne une description très détaillée du bien éligible à la Loi Malraux, avec un descriptif clair des travaux qui seront entrepris.

En second lieu, la VIR offre un autre avantage, une garantie de parfait achèvement ainsi que de prix fermes et définitifs. De fait, le promoteur aura une obligation de résultat sur les travaux, ce qui garantit à l’investisseur une livraison en bonne et due forme. Pour ce type de montage les frais de notaire sont de 8%, et seront calculés sur le prix total ( prix existant + travaux)

L’Association Syndicale Libre (ASL) :

L’ASL, quant à elle, est plus souvent utilisée pour les opérations plus intimes, à moins de 50 lots. Ces dernières sont généralement plus confidentielles pour le grand public, il est ainsi important d’être accompagné par un professionnel qui aura lui, accès à l’offre. Le montage est un peu plus complexe que la VIR.

Tout d’abord, les frais de notaire ne porteront que sur le prix du foncier sans travaux. Cela permettra donc une économie importante. Ainsi, pour un investissement de 300 000€ dont 150 000€ de travaux, les frais de notaire seront de 12 000€ au lieu de 24 000€ pour un montage en VIR.

Cette ASL ressemble alors à une copropriété classique qui  signera un contrat avec un maître d’œuvre, en charge de la restauration complète de la bâtisse, de la récolte des fonds ainsi que des prestations réalisées par les diverses entreprises intervenantes.

Un point d’attention est à mettre sur la revente d’un bien en ASL. En effet, étant donné que le bien sera vendu chez le notaire sans le montant travaux, la plus-value sera calculée sur la différence entre ce montant foncier et la valorisation du bien à la revente. De fait, l’imposition sur la plus-value devrait être plus conséquente qu’en VIR. A noter tout de même que divers cas de jurisprudence ont été répertoriés à ce sujet, où le montant foncier + travaux a été pris comme prix d’acquisition, permettant ainsi de réduire l’imposition inhérente à la plus-value.

En somme, réaliser un placement immobilier dans un bien éligible à la Loi Malraux permet aux investisseurs de disposer d’un bien de prestige avec des prestations d’exception, profiter d’un emplacement très prisé en zone classée, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal de taille.

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Programme immobilier loi Malraux : Point d’histoire

La Loi Malraux est particulièrement ancienne puisque introduite en 1962. C’est en effet, le 4 aout 1962, texte de Loi n°62-903, qu’André Malraux, ministre des affaires culturelles de 1959 à 1969, a mis en place cette loi afin de compléter la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique français. Cette dernière avait pour but, à l’époque, de rénover les centres villes afin de faciliter les déplacements et de développer les surfaces de commerces et services, ainsi que de bureau au sein des villes.

André Malraux, avec l’instauration de cette loi, souhaite conserver l’entièreté des quartiers historiques au sein de ce renouveau urbain. Il porte notamment une attention singulière aux abords des monuments historiques qu’il souhaite conserver.

Au fil du temps, cette Loi Malraux a évolué, tant au sujet de ses conditions d’application qu’au sujet de ses avantages fiscaux. En effet, c’est seulement le 1er janvier 2009 que cette loi permet de disposer d’une réduction d’impôt. Auparavant, pour les permis de construire déposés antérieurement à fin 2008, le montant des travaux permettait de réduire son revenu global imposable, au même titre que la Loi Monument Historique. Depuis cette date butoir, c’est alors une réduction d’impôt que l’investisseur bénéficie durant l’année de réalisation des travaux.

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Programme immobilier loi Malraux : Quelques réformes

Lors de la Loi de Finance rectificative, publiée au Journal Officiel le 30 décembre 2016, le gouvernement a prévu une réforme du champ d’application afin de la rendre plus incitative. La souplesse est alors le mot d’ordre, avec trois nouvelles mesures mises en place :

En premier lieu, une nouvelle zone a été délimitée avec la création des SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) classés. Cette nouvelle mesure a pour but d’adapter au mieux le champ d’application de la réduction d’impôt Malraux, en différenciant le taux du dispositif actuel sur les SPR. De plus, cela permet également d’améliorer l’efficacité de la Loi Malraux, afin d’en renforcer son attractivité.

En second lieu, fut introduite, une certaine souplesse dans le dispositif. En effet la réduction d’impôt était antérieurement possible une année seulement. Suite à cette loi, il est possible de réduire son impôt pendant quatre années consécutives. A noter que cela est possible dans la limite de 400 000 € du montant travaux, soit, 100 000 € chaque année. De plus, a été mis en place la possibilité de reporter la réduction d’impôt sur une durée de trois dans le cas où l’investisseur disposerait d’un impôt moins conséquent que la réduction d’impôt apportée par la Loi Malraux.

En dernier lieu, cette loi prévoit un agrandissement du champ d’application. En effet, en amont, il n’était possible que de bénéficier de cet avantage fiscal seulement si le bien rénové était un local d’habitation initialement. Après 2016, il est donc possible de rénover des anciens locaux commerciaux dans le but de créer des locaux d’habitation. L’offre d’habitation faisant alors défaut, cette loi de Finance soutient ainsi la création de nouveau logement dans les bâtis existants.

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