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Pourquoi investir dans un programme immobilier neuf à Lyon ?

Programme immobilier neuf Lyon – Le dispositif de défiscalisation Pinel existe depuis 2014 en remplacement de la loi Duflot.

Au même titre que les lois Duflot ou Scellier qui l’ont précédé, la Loi Pinel a été conçue pour dynamiser la construction de logements dans les régions ou la demande est importante.

Loi Pinel Lyon : les conditions

la loi Pinel offre une réduction d’impôt de 2%/an.

Ainsi, pour un investissement de 300 000€, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 6 000€ chaque année pendant 9 ans.

En contrepartie de l’avantage fiscal, la loi Pinel oblige l’investisseur à respecter plusieurs conditions. Tout d’abord l’appartement doit être neuf ou refait à neuf.

On peut donc investir en loi Pinel sur un appartement ancien, à condition qu’il soit inhabitable et donc refait à neuf. Ensuite, l’appartement doit se trouver dans une ville éligible au dispositif, il existe plusieurs zones Pinel :

• Zone Abis : Paris et 75 communes avoisinantes de la capitale
• Zone A : Lille, Lyon, Marseille…
• Zone B1 :  Les métropoles de plus de 250 000 habitants, telles que Oullins ou encore Ecully

Lyon étant en zone A, au même titre que Villeurbanne, le plafond de loyer/m² sera de 13.04€.

Toutes les autres villles du département éligibles au dispositif Pinel se trouve en zone B1, , le plafond de loyer/m² sera de 10.58€/m².

la réduction d’impôt est possible sur 3 périodes :  

• Pour 6 années de location, la réduction est de 10,5% du montant de l’investissement

• Pour 9 années de location, la réduction est de 15% du montant de l’investissement
• Pour 12 années de location, la réduction est de 17,5% du montant de l’investissement

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Loi Pinel Lyon : Rentable ou non ?

Dans une optique de rentabilité, il est impératif de réaliser ce type de projet à crédit, il ne faut pas se concentrer sur le prix de vente mais plutôt sur le coût global de l’opération.

On raisonne alors en « effort d’épargne ». 

Exemple :

• Prix d’achat :   275 000€
• Frais de notaire : 6 900€
• Crédit :1 200€/mois ( sur 25 ans)
• Loyer : 675€ hors charges
• Réduction d’impôt : 5 640€/an soit 470€/mois
• Charges propriétaire : 25€/mois
• Assurance locative : 21€/mois
• Taxe foncière : 55€/mois
• Impôt sur le loyer : aucun pendant 7 ans puis 95€/mois 

Effort d’épargne des 7ères années : 156€/mois

Effort d’épargne des années 8 et 9 : 251€/mois

En revendant au prix d’achat, sans plus-value dans 9 ans, le capital constitué sera de 81 043€. 

A titre de comparaison, en plaçant chaque mois 156€ sur une assurance vie pendant 7 ans puis 251€ pendant 2 ans, le capital serait de 20 800€

Malgré des prix très élevés, la loi Pinel à Lyon se révèle donc particulièrement intéressante, et cela même sans considérer une hausse des prix, ce qui est très pessimiste au vue de l’inflation actuelle et du manque de logements.

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Programme immobilier neuf Lyon : Les plafonds Pinel 

Il est important de noter que l’investissement Pinel est limité à 300 000 € chaque année. Cela permet ainsi une réduction d’impôt de 6 000€/an.

Un autre plafond a été fixé. En effet, au-delà de 5 500€/m², au-delà de ce prix l’appartement ne bénéficie pas de la réduction d’impôt.

Ainsi, pour un appartement de 30m² acheté 200 000€, la réduction d’impôt de la loi Pinel sera calculée sur 165 000€, soit 3 300€/an.

Attention, beaucoup d’appartements neufs à Lyon affichent des prix supérieurs à ce plafond.

Enfin, l’investisseur devra respecter un plafond de revenus du locataire.

Lyon et Villeurbanne étant en zone A, les plafonds de revenus des locataires sont particulièrement élevés, toutes les autres villes se trouvent en zone B1.

Comme évoqué précédemment, la Loi Pinel concernant tant l’immobilier ancien que neuf. Il existe trois types de montage fiscal qu’il est important de distinguer :

TOUS LES PROGRAMMES IMMOBILIERS DISPONIBLES

Loi Pinel Lyon : quel montage ? 

• Pinel Neuf

•  logement neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat futur d’achèvement).
•  frais d’acquisition de 2,5%.
• Réduction d’impôt de 2%/an  sur le prix total 

Les logements doivent  respecter la RT 2012 ou RE 2020 (en fonction de la date du permis de construire), ou le Label HPE (Haute Performance Energétique) ou BBC (Bâtiment Basse Consommation). 

• Pinel ancien

• logement ancien indécent qui sera totalement réhabilité. 
• frais d’acquisition de 7,5% au lieu de 2.5% dans le neuf.
• Réduction d’impôt de 2%/an sur le prix total 

Afin que les logements soient éligible à la loi, ils devront respecter la RT 2012 ou RE 2020 (en fonction de la date du permis de construire), ou le Label HPE rénovation 2009 (Haute Performance Energétique) ou BBC rénovation 2009 (Bâtiment Basse Consommation). 

TOUS NOS PROGRAMMES PINEL ANCIEN DISPONIBLES

• Pinel optimisé au Déficit foncier

• logement ancien indécent qui sera totalement réhabilité. 
•  frais d’acquisition.de de 2.5% 

A noter qu’ici, la réduction d’impôt Pinel ne porte pas sur le coût global de l’appartement mais uniquement sur le prix de l’existant + travaux des parties privatives + frais de notaire.

Les travaux des parties communes seront déductibles en tant que déficit foncier, reportable sur 10 ans. 

Ce montage est intéressant parce qu’il permet à la fois de réduire son impôt sur le revenu et son revenu foncier.

Il est important de vous avertir sur la complexité de ce type de projet, que ce soit Pinel neuf, Pinel ancien ou Pinel optimisé au Déficit Foncier. 

En premier lieu, définir une stratégie patrimoniale efficace est souvent très difficile tant les possibilités sont nombreuses et différentes.

Surtout, une fois la loi fiscale et le budget établi, sélectionner le bon appartement est très difficile :

• Comment s’assurer que l’appartement se louera bien ?
• Comment s’assurer qu’il est au prix du marché ?
• Quelle répartition dans la résidence des investisseurs par rapport aux propriétaires occupants ?
• Quelle qualité de construction ?
• Quelles garanties du promoteur ?

À noter que la réduction d’impôt enregistrée rentre dans le plafonnement des niches fiscales égal à 10 000 €.

Partenaire de plus de 50 promoteurs, Corneille Patrimoine vous conseillera objectivement, en totale indépendance,  N’hésitez pas à contacter nos experts pour une étude gratuite, et personnalisée 

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Programme immobilier neuf Lyon : Point sur la Loi Denormandie

Comme évoqué au début de la page, la zone anciennes zones Pinel B2 et C sont éligibles, depuis le 1er janvier 2019, à la Loi Denormandie. Cette loi se rapproche particulièrement de la Loi Pinel ancien. 

Celle loi ne concerne donc, seulement les 370 villes faisant partie du plan « action cœur de ville ». Ces communes disposent d’un besoin important en termes de réhabilitation de l’habitat. D’autres villes sont aussi éligibles, elles devront cependant signer une opération de revitalisation du territoire (ORT).

Ainsi, cette loi soutient les investisseurs qui souhaiteraient investir dans une ville moyenne voire petite. De fait, ce type d’investissement comportent deux grands risques, à savoir :

• Vacances locatives
• Moins-value à la revente

En vue de ces risques, notre cabinet ne préconise pas ce type d’investissement.