bail-etudiant-meuble-salon

L’investissement meublé : bail étudiant

09/05/2019
Pourquoi un investissement meublé étudiant est intéressant?

Ville étudiante par définition, Lyon affiche une forte pénurie d’appartements destinés aux étudiants. En effet, avec 1 appartement pour 7 étudiants, la demande est très nettement supérieure à l’offre.

Ainsi, avec plus de 170 000 étudiants, Lyon arrive en 2ème position des villes françaises. Avec une augmentation de près de 10% en 2 ans, et des prévisions de +25% en 10 ans, la demande de logements ne cesse de croître tandis que l’offre d’appartements adaptés stagne. Ce déséquilibre représente une vraie opportunité pour les investisseurs qui sont certains de trouver facilement un locataire, avec des loyers qui ne cessent d’augmenter. Investir dans un logement meublé sous un bail étudiant se veut donc être une solution particulièrement intéressante lorsque vous réalisez un investissement locatif.

Quel type de logement recherchent en priorité les étudiants ? Dans quel quartier ? Quel type de bail ? Nous allons tout vous expliquer dans l’article ci-dessous.

 

Bail étudiant: Pour quel type d’appartement ?

 

L’étudiant qui loue un appartement n’est pas originaire de Lyon. Il vivait jusqu’à présent chez ses parents et n’est donc pas équipé de mobilier. Dès lors, pour une question de budget et de praticité, il cherche en priorité un appartement meublé clé en main qui lui évite des frais.

L’investisseur doit donc cibler un appartement de petite taille qu’il devra meubler pour s’assurer une forte demande locative et un meilleur rendement locatif. En effet, un étudiant préférera miser sur un appartement meublé, qu’il louera 75€ de plus, plutôt que d’acheter son propre mobilier. Il est clairement plus facile de louer ce type d’appartement meublé.

D’un point de vue rentabilité, cela s’avère avantageux pour l’investisseur pour 2 raisons.

D’abord cela améliorera la rentabilité locative. En effet, le mobilier est amorti en moyenne en 3 ans.

Ensuite, louer un appartement meublé permet de bénéficier d’une  fiscalité avantageuse. En effet, comme pour une entreprise qui investit sur du matériel, elle pourra amortir son achat et ainsi déduire cette charge de son résultat comptable. L’investisseur pourra ainsi amortir le prix de l’appartement à hauteur de 3%/an en moyenne.

 

bail-etudiant-meuble-chambre

 

EXEMPLE

Investissement de 100 000 € en appartement meublé :

  • loyer annuel: 5 000€
  • Amortissement annuel: 3 000€
  • Frais et charges: 1 000€
  • Résultat net: 1 000€
  • Impôt sur le loyer: 300€ ( pour un investisseur se trouvant dans la tranche marginale d’imposition de 30%)
  • Prélèvements sociaux: 172€

Pour le même investissement loué non meublé :

  • loyer annuel: 4 100€
  • Amortissement annuel: 0€
  • Frais et charges: 1 000€
  • Résultat net: 3  100€
  • Imposition sur le loyer: 930€
  • Prélèvements sociaux: 533 €

On voit donc que pour le même appartement, le louer meublé permet de bénéficier chaque année:

  • D’un loyer supérieur de 900€
  • D’une économie d’impôt de 630€
  • D’une économie de prélèvements sociaux de 361€

Au total, louer son logement meublé permet d’économiser 1 891€ chaque année.

Un tel investissement permet donc de louer plus facilement, plus cher et de réduire l’imposition sur les loyers contrairement à une location meublée classique !

 

 

Où investir en meublé pour un bail étudiant ?

 

En premier lieu, les universités et les Grandes Écoles se trouvent dans les métropoles. Ce sont les seules villes capables d’accueillir une grande communauté étudiante. Par ailleurs, au-delà de la qualité de l’enseignement, l’étudiant est également davantage attiré par une grande ville dans laquelle il trouvera de nombreuses occupations.

On retrouve la majorité des établissements supérieurs dans les villes capitales des régions et des départements. Il est alors intéressant d’investir dans les villes de Lyon, Nantes ou Montpellier.

On observe donc une forte concentration d’étudiants dans les grandes agglomérations telles que Lyon, Paris, Toulouse, Montpellier, Lille… Cette forte concentration crée un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, les étudiants ont ainsi de plus en plus de difficultés à se loger, avec des loyers qui ne cessent d’augmenter.  C’est un point positif pour les investisseurs. Ils s’assurent de louer leur appartement rapidement à un loyer élevé.

Une fois la ville choisie il faut choisir le quartier le plus propice à un bail étudiant, comme dans tout investissement immobilier, l’emplacement est la priorité, l’appartement doit ainsi se trouver à proximité:

  • des universités, écoles, campus…
  • du centre-ville
  • de moyens de transports permettant à l’étudiant de se déplacer facilement

 

bail-etudiant-meuble-bureau

 

 

 

Bail étudiant : Quel type de bail ?

 

Il existe divers types de bail pour un logement meublé :

 

Un bail mobilité

Le bail mobilité est un type de bail relativement modulable qui peut tout à fait être proposé à un étudiant. Celui-ci peut être signé pour une durée tant de 1 mois que 10 mois (maximum). Par exemple, un étudiant qui réalise un stage de 6 mois dans une ville différente de celle où il étudie, le bail mobilité est idéal !

Au terme de la durée d’engagement, le bail prend fin, il n’est pas reconduit tacitement. Néanmoins, si le locataire souhaite quitter les lieux en amont, il peut à tout moment quitter les lieux. Il faudra que ce dernier prévienne son propriétaire bailleur, 1 mois avant son départ par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce type de bail peut être proposé à un étudiant dans divers cas :

  • pour son année d’étude (au maximum 10 mois)
  • lors d’une formation professionnelle, d’un stage, etc.

 

Le bail meublé d’un an renouvelable

 

Vous pouvez proposer une autre type de bail à votre locataire :  le bail meublé classique. Celui-ci, contrairement au bail mobilité, est reconduit de manière tacite. De plus, il se conclut pour une durée d’un an. Ainsi, au terme de la première année, le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle année. Et ainsi de suite tant que le locataire ou le propriétaire bailleur ne donne pas congé.

Si vous le souhaitez en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez allonger la durée du bail de 2 à 3 ans par exemple, or, celui-ci sera plus engageant qu’un bail meublé classique d’un an. Par conséquent, le locataire garde toujours un droit de donner congé lorsqu’il le souhaite même 3 mois après avoir conclu un bail meublé de 2 ans.

 

Bail étudiant : meublé de 9 mois

 

Enfin, ce type de bail est une alternative au bail meublé classique, afin de réduire la durée d’engagement. Le logement doit donc être entièrement meublé, pendant 9 mois. Ce type de bail n’est pas renouvelable contrairement au bail classique.

Ce type de bail est particulièrement intéressant pour l’investisseur dans les villes touristiques. Il pourra alors profiter de l’absence d’étudiants l’été pour louer à la semaine ou à la nuit et ainsi améliorer son rendement locatif.

Le locataire est prévenu qu’il doit quitter les lieux au terme du contrat de bail, soit 9 mois après son entrée dans les lieux. Néanmoins, si celui-ci s’y plait, vous pouvez tout à fait signer un nouveau contrait de bail étudiant de 9 mois. Et ainsi de suite, tant que le deux parties s’accordent.

 

 

 

Ainsi, investir en meublé étudiant permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse du statut LMNP tout en réduisant le risque locatif et bénéficiant d’unenrichissement patrimonial. Pour plus de renseignements au sujet d’un investissement locatif, n’hésitez pas à nous contacter ! Corneille Patrimoine vous accompagne de façon personnalisée du début à la fin de votre investissement !

 

 


Fort de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier ancien et neuf, Corneille patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine indépendant à Lyon, vous accompagne dans vos projets d’investissement.

Pour plus de renseignements sur la location meublée en bail étudiant, n’hésitez pas à nous contacter.


DEFINIR VOTRE PROJET