Investissement locatif meublé : Tout savoir pour bien investir !

Investissement locatif meublé –

La location meublée est un moyen intéressant et lucratif d’investir dans l’immobilier, surtout dans les zones urbaines et les zones étudiantes. En effet, le statut LMNP offre de nombreux avantages.

Mais quel type d’investissement meublé privilégié ? Dans quelles villes ? Quel type de bail ? Faisons le point !

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Quel type d’investissement meublé privilégié ?

Il existe en effet plusieurs formes de locations meublées, qui se distinguent par leur durée, leur régime fiscal, leur réglementation et leur public cible. Voici un aperçu des principales formes de locations meublées et de leurs caractéristiques.

La location meublée classique

Ce type de location meublée concerne les logements qui constituent la résidence principale du locataire. Ainsi, le bail doit être conclu pour une durée minimale d’un an, sauf si le locataire est étudiant, auquel cas il peut être réduit à 9 mois. Le loyer est librement fixé par le propriétaire

Le bail est renouvelable par tacite reconduction, sauf si l’une des parties donne congé dans les délais prévus. Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis d’un mois. Le propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail, avec un préavis de trois mois, pour vendre le logement ou y habiter.

Exemple d’investissement meublé

On voit donc que pour le même appartement, le louer meublé permet de bénéficier chaque année:

• D’un loyer supérieur de 900€
• D’une économie d’impôt de 630€
• D’une économie de prélèvements sociaux de 361€

Au total, louer son logement meublé permet d’économiser 1 891€ chaque année.

Un tel investissement permet donc de louer plus facilement, plus cher et de réduire l’imposition sur les loyers contrairement à une location meublée classique !

NOS MEILLEURS APPARTEMENTS MEUBLÉS !

La location meublée saisonnière

La location meublée saisonnière s’adresse à des locataires qui cherchent un logement pour une durée maximale de trois mois. Il s’agit souvent de touristes, de vacanciers ou de personnes en déplacement professionnel. Le bail est conclu pour une durée déterminée, sans possibilité de tacite reconduction. Le locataire ne dispose pas de droit au maintien dans les lieux à l’issue du bail. Le loyer est librement fixé par le propriétaire, sans limitation ni révision.

Le meublé de tourisme

La location meublée de tourisme s’adresse à des locataires qui cherchent un logement pour une courte durée, généralement inférieure à un mois. Elle se distingue de la location meublée saisonnière par le fait qu’elle doit être classée par étoiles, selon des critères de confort et de qualité. Le classement est effectué par un organisme agréé, pour une durée de cinq ans.

Le loyer est également fixé librement par le propriétaire, sans limitation ni révision.

La location meublée étudiante

La location meublée étudiante vise à faciliter l’accès au logement des étudiants, en leur offrant des conditions plus souples que la location meublée classique. Le bail est conclu pour une durée de neuf mois, non renouvelable par tacite reconduction. Le locataire dispose d’un préavis de départ d’un mois. Le propriétaire dispose quant à lui d’un préavis de trois mois pour donner congé au locataire, pour motif légitime et sérieux. Le loyer est librement fixé par le propriétaire.

La location meublée en résidences de services

Une résidence de services est un ensemble immobilier composé de logements meublés et équipés, destinés à une clientèle spécifique, qui bénéficie de services communs ou individuels. Il existe différents types de résidences de services :

• Les résidences étudiantes, qui accueillent des étudiants en recherche de logement proche des campus universitaires ou des grandes écoles.

•  Les résidences seniors, qui proposent des logements adaptés aux personnes âgées autonomes ou semi-autonomes, avec des services comme la restauration, l’animation, le ménage, etc.

• Les résidences de tourisme, qui offrent des logements meublés pour des séjours de courte ou moyenne durée, avec des services comme la réception, le petit-déjeuner, la piscine, etc.

•  Les résidences d’affaires, qui ciblent une clientèle professionnelle en déplacement temporaire, avec des services comme l’accès internet, la salle de réunion, le pressing, etc.

Les avantages d’investir en LMNP dans une résidence de services

Investir en LMNP dans une résidence de services présente plusieurs avantages :

• La rentabilité : les loyers sont généralement plus élevés que dans le secteur classique, car ils intègrent une partie des services proposés. De plus, le taux d’occupation est souvent optimal, car la demande est forte et constante pour ce type de logement.

• La sécurité : le propriétaire signe un bail commercial avec un exploitant professionnel, qui s’occupe de la gestion locative du bien et lui garantit un loyer fixe et indexé pendant toute la durée du bail, généralement de 9 à 12 ans. Ainsi, le propriétaire n’a pas à se soucier de la vacance locative, des impayés, des travaux, etc.

• La fiscalité : le propriétaire peut opter pour le régime réel et amortir son bien et son mobilier, ce qui lui permet de réduire son bénéfice imposable et donc son imposition. Il peut également récupérer la TVA sur son investissement, à condition de louer son bien pendant au moins 20 ans.

Les inconvénients d’investir en LMNP dans une résidence de services

Cependant, investir dans une résidence de services présente aussi quelques inconvénients :

• La dépendance : le propriétaire est lié par un bail commercial avec l’exploitant, qui fixe les conditions du contrat (durée, loyer, répartition des charges, etc.). Il ne peut pas résilier le bail avant son terme, sauf accord de l’exploitant ou clause particulière. Il ne peut pas non plus choisir son locataire, ni fixer librement le montant du loyer.

•  La revente : le propriétaire peut revendre son bien à tout moment, mais il doit respecter certaines règles. Il doit notamment informer l’exploitant de son intention de vendre et lui laisser un droit de préemption. Il doit également trouver un acquéreur qui accepte de reprendre le bail commercial en cours. La revente peut donc être plus longue et plus complexe que dans le secteur classique.

Où réaliser un investissement locatif meublé ?

Pour investir en LMNP, il est important de choisir une ville offrant un potentiel locatif élevé, en fonction du type de location meublée envisagé. Ainsi, les 2 éléments principaux  à prendre en comptent sont :

• La demande locative : il faut privilégier les villes dynamiques sur le plan économique, démographique et touristique, qui attirent des locataires potentiels (étudiants, salariés, seniors, vacanciers)
• L’offre locative : il faut éviter les villes où le marché immobilier est saturé ou réglementé, qui limitent les possibilités de rentabilité et de revente du bien

Selon ces critères, voici quelques exemples de villes où investir en location meublée :

•  Pour la location meublée classique : Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Montpellier, Rennes, Lille
• Pour la location meublée saisonnière ou touristique : Nice, Cannes, Biarritz, Annecy, Strasbourg
• Pour la location meublée en résidence de services : Grenoble ou  Angers

Bien entendu, ces exemples ne sont pas exhaustifs et il convient d’analyser chaque projet au cas par cas.

Quel type de bail pour un investissement meublé ?

Il existe divers types de bail pour un logement meublé :

Un bail mobilité

Le bail mobilité est un type de bail relativement modulable. Celui-ci peut être signé pour une durée tant de 1 mois que 10 mois (maximum). Par exemple, un étudiant qui réalise un stage de 6 mois dans une ville différente de celle où il étudie, le bail mobilité est idéal !

Au terme de la durée d’engagement, le bail prend fin, il n’est pas reconduit tacitement. Néanmoins, si le locataire souhaite quitter les lieux en amont, il peut à tout moment quitter les lieux. Il faudra que ce dernier prévienne son propriétaire bailleur, 1 mois avant son départ par lettre recommandée avec accusé de réception.

LES MEILLEURS APPARTEMENTS ÉTUDIANTS !

Le bail meublé d’1 an renouvelable

Vous pouvez proposer une autre type de bail à votre locataire :  le bail meublé classique. Celui-ci, contrairement au bail mobilité, est reconduit de manière tacite. De plus, il se conclut pour une durée d’un an. Ainsi, au terme de la première année, le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle année. Et ainsi de suite tant que le locataire ou le propriétaire bailleur ne donne pas congé.

Si vous le souhaitez en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez allonger la durée du bail de 2 à 3 ans par exemple, or, celui-ci sera plus engageant qu’un bail meublé classique d’un an. Par conséquent, le locataire garde toujours un droit de donner congé lorsqu’il le souhaite même 3 mois après avoir conclu un bail meublé de 2 ans.

Le bail étudiant meublé de 9 mois

Enfin, ce type de bail est une alternative au bail meublé classique, afin de réduire la durée d’engagement. Le logement doit donc être entièrement meublé, pendant 9 mois. Il n’est pas renouvelable contrairement au bail classique.

Ce bail est particulièrement intéressant pour l’investisseur dans les villes touristiques. Il pourra alors profiter de l’absence d’étudiants l’été pour louer à la semaine ou à la nuit et ainsi améliorer son rendement locatif.

Le locataire est prévenu qu’il doit quitter les lieux au terme du contrat de bail, soit 9 mois après son entrée dans les lieux. Néanmoins, si celui-ci s’y plait, vous pouvez tout à fait signer un nouveau contrait de bail étudiant de 9 mois. Et ainsi de suite, tant que le deux parties s’accordent.

Investir en meublé permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse du statut LMNP.  Pour plus de renseignements au sujet d’un investissement locatif, n’hésitez pas à nous contacter !

Corneille Patrimoine vous accompagne de façon personnalisée du début à la fin de votre investissement.

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