Quel investissement est fait pour vous ? Loi Pinel ou LMNP ?

Comparatif loi Pinel et LMNP –

Vous êtes intéressé par l’investissement immobilier locatif, mais vous hésitez entre deux dispositifs fiscaux :

• Pinel
• LMNP

Quels sont les avantages et les inconvénients de chacun ? Comment choisir celui qui correspond le mieux à votre profil et à vos objectifs ?

Voici quelques éléments de réponse pour vous aider à faire votre choix.

ÉCHANGEONS ENSEMBLE SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT !

La loi Pinel

La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente et durable dans le temps, pendant 6, 9 ou 12 ans.

Pour en bénéficier, l’investisseur doit :

• Faire l’acquisition d’un appartement neuf ou totalement rénové dans une ville éligible à la loi Pinel
• Le mettre en location pendant 6 ans minimum en respectant des plafonds de loyer et de revenus du locataire

En contrepartie, la loi Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôts importantes, calculées sur le prix d’achat de l’appartement neuf et selon la durée de location:

• 9% pour une location de 6 ans
• 12% pour une location de 9 ans
• 14% pour une location de 12 ans

Ainsi, un investisseur qui achète un appartement à 300 000€ bénéficiera des réductions d’impôts suivantes:

• 27 000€ sur 6 ans soit 4 500€/an
• 36 000€ sur 9 ans soit 4 000€/an
• 42 000€ sur 12 ans soit 3 500€/an

On voit donc que la réduction d’impôt est très forte pendant 6 ans, diminue légèrement à partir de la 7ème année, mais c’est surtout à la fin de la 9ème année que la fiscalité s’avère nettement moins avantageuse.

Nous préconisons donc, selon vos objectifs et le marché, une revente entre la 7ème et la 10ème année.

A noté qu’un investissement en Pinel + vous permet de profiter d’une plus forte réduction d’impôts:

• 12% pour une location de 6 ans
• 18% pour une location de 9 ans
• 21% pour une location de 12 ans

Lors d’un investissement en loi Pinel, vous devez respecter un plafond de loyer et un plafond de revenus des locataires. Ces plafonds sont revus à la hausse chaque année.

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Les plafonds de loyer

Comparatif loi Pinel et LMNP – Les loyers sont calculés en prenant en compte la surface habitable de l’appartement ainsi que 50% de l’espace extérieur (balcon, terrasse ou loggia).

Le mode de calcul du loyer diffère selon la surface pondée du bien ( surface habitable + 50% du balcon):

• Si la surface pondérée est supérieure à 38m2 : surface pondérée x 1,2 x plafond zone
• Si la surface pondérée est inférieure à 38m2 : 0,7 + (19/surface pondérée) x plafond zone

Plafonds 2023 pour un loyer hors charges:

On remarque les zones B2 et C ne sont plus soumises au dispositif Pinel. Ces villes sont maintenant dans le zonage de la loi Denormandie.

Les plafonds de revenus

Prenons un exemple :

Pour un appartement qui a une surface pondérée de 34m2 et qui se situe en agglomération parisienne définit comme une zone A bis.

Le loyer de l’appartement non meublé ne devra pas dépasser un montant de :

En 2023

34 x 1,2 x 18.25 = 744.60€

Si un couple décide de vivre dans cet appartement, il ne faut pas que leur revenu fiscal de référence de 2021 dépasse 62 555€.

La loi Pinel permet donc de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Cependant, le prix, les conditions de ressources et de plafonds de loyers aux locataires, peuvent limiter la rentabilité du bien.

 Le statut LMNP

Le LMNP est un dispositif qui permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux sur les revenus tirés de la location meublée d’un ou plusieurs logements.

Les avantages de ce statut

• Il permet de percevoir des revenus locatifs plus élevés que la location nue, grâce à la demande croissante pour les logements meublés.

•  Il permet de ne pas être fiscalisés sur les loyers

•  Il n’impose pas de conditions particulières aux locataires, ce qui offre une plus grande liberté de choix et une meilleure rentabilité.

Les inconvénients

• Il nécessite d’équiper le logement avec du mobilier et des équipements suffisants pour assurer le confort des locataires, ce qui représente un coût supplémentaire à l’achat et à l’entretien.

• Il requiert une gestion rigoureuse des contrats de location, des états des lieux, des factures et des déclarations fiscales.

La fiscalité

La location meublée bénéficie d’une fiscalité très attractive puisque l’investisseur a la possibilité de pratiquer un amortissement comptable de l’appartement. Cela permet, pendant 25 ans, de limiter voire d’annihiler l’impôt sur les loyers perçus.

L’investisseur est considéré comme loueur meublé professionnel si :

• Le total des loyers perçus est supérieur à 23 000€ par an
• Le total des loyers perçus représente plus de 50% des revenus

Si vous détenez votre bien depuis plus de 25 ans et qu’il est donc totalement amorti, vous avez 2 possibilités:

• Régime forfaitaire ( dit micro BIC)

Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50% sur le loyer ( 71% pour le tourisme),  A condition de ne pas dépasser 72 500€ de loyer annuel ( ou 172 600€ pour un meublé de tourisme)

• Régime réel

Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus locatifs dépassent 72 600€

Lequel choisir, Pinel ou LMNP ?

Le choix entre le Pinel et le LMNP dépend essentiellement de votre situation personnelle, de vos objectifs et de vos préférences. Voici quelques questions à vous poser pour vous aider à faire votre choix :

• Quel est votre niveau d’imposition ? La loi Pinel est intéressante à partir de 3 000€ d’impôt sur le revenu. En dessous de ce montant, privilégiez le LMNP.

•  Quel est votre horizon de placement ? La loi Pinel est très intéressante et plus rentable que le LMNP pendant 9 ans. L’objectif est donc plutôt une revente avant 10 ans. Au contraire si vous souhaitez conserver ce bien à long terme, , le LMNP est plus adapté, notamment pour percevoir des revenus complémentaires à la retraite

• Quel est votre budget? Pour investir dans une ville dynamique et réussir votre projet Pinel, il faut compter au moins 150 000€, en dessous privilégiez le LMNP.

En conclusion, le Pinel et le LMNP sont deux dispositifs fiscaux intéressants pour investir dans l’immobilier locatif, mais ils répondent à des besoins et des attentes différents. Il est donc important de bien analyser votre situation et vos objectifs avant de faire votre choix.

N’hésitez pas à nous contacter pour vous accompagner dans votre projet.

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