
- Ecully
Comparatif loi Pinel et LMNP –
Vous êtes intéressé par l’investissement immobilier locatif, mais vous hésitez entre deux dispositifs fiscaux :
Quels sont les avantages et les inconvénients de chacun ? Comment choisir celui qui correspond le mieux à votre profil et à vos objectifs ?
Voici quelques éléments de réponse pour vous aider à faire votre choix.
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La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente et durable dans le temps, pendant 6, 9 ou 12 ans.
Pour en bénéficier, l’investisseur doit :
En contrepartie, la loi Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôts importantes, calculées sur le prix d’achat de l’appartement neuf et selon la durée de location:
Ainsi, un investisseur qui achète un appartement à 300 000€ bénéficiera des réductions d’impôts suivantes:
On voit donc que la réduction d’impôt est très forte pendant 6 ans, diminue légèrement à partir de la 7ème année, mais c’est surtout à la fin de la 9ème année que la fiscalité s’avère nettement moins avantageuse.
Nous préconisons donc, selon vos objectifs et le marché, une revente entre la 7ème et la 10ème année.
A noté qu’un investissement en Pinel + vous permet de profiter d’une plus forte réduction d’impôts:
Lors d’un investissement en loi Pinel, vous devez respecter un plafond de loyer et un plafond de revenus des locataires. Ces plafonds sont revus à la hausse chaque année.
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Comparatif loi Pinel et LMNP – Les loyers sont calculés en prenant en compte la surface habitable de l’appartement ainsi que 50% de l’espace extérieur (balcon, terrasse ou loggia).
Le mode de calcul du loyer diffère selon la surface pondée du bien ( surface habitable + 50% du balcon):
Plafonds 2023 pour un loyer hors charges:
Zone | A bis | Zone A | B1 | B2 |
---|---|---|---|---|
Plafond 2023 | 18.25 /m²€ | 13.56€ | 10,93 € | 9.50€ |
On remarque les zones B2 et C ne sont plus soumises au dispositif Pinel. Ces villes sont maintenant dans le zonage de la loi Denormandie.
Zones | ||||
---|---|---|---|---|
A bis | Reste zone A | B1 | B2 et C | |
Personne seule | 41 855€ | 41 855€ | 34 115€ | 30 704 € |
Couple | 62 555€ | 62 555€ | 45 558€ | 41 001€ |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 82 002€ | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 97 904€ | 90 070€ | 66 139 € | 59 526€ |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 116 487€ | 106 627€ | 77 805 € | 70 025 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 131 078 € | 119 987€ | 87 685€ | 78 917 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 14 603 | + 13 369€ | + 9782€ | + 8 801 € |
Prenons un exemple :
Pour un appartement qui a une surface pondérée de 34m2 et qui se situe en agglomération parisienne définit comme une zone A bis.
Le loyer de l’appartement non meublé ne devra pas dépasser un montant de :
En 2023
34 x 1,2 x 18.25 = 744.60€
Si un couple décide de vivre dans cet appartement, il ne faut pas que leur revenu fiscal de référence de 2021 dépasse 62 555€.
La loi Pinel permet donc de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Cependant, le prix, les conditions de ressources et de plafonds de loyers aux locataires, peuvent limiter la rentabilité du bien.
Le LMNP est un dispositif qui permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux sur les revenus tirés de la location meublée d’un ou plusieurs logements.
La location meublée bénéficie d’une fiscalité très attractive puisque l’investisseur a la possibilité de pratiquer un amortissement comptable de l’appartement. Cela permet, pendant 25 ans, de limiter voire d’annihiler l’impôt sur les loyers perçus.
L’investisseur est considéré comme loueur meublé professionnel si :
Si vous détenez votre bien depuis plus de 25 ans et qu’il est donc totalement amorti, vous avez 2 possibilités:
Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50% sur le loyer ( 71% pour le tourisme), A condition de ne pas dépasser 72 500€ de loyer annuel ( ou 172 600€ pour un meublé de tourisme)
Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus locatifs dépassent 72 600€
Le choix entre le Pinel et le LMNP dépend essentiellement de votre situation personnelle, de vos objectifs et de vos préférences. Voici quelques questions à vous poser pour vous aider à faire votre choix :
En conclusion, le Pinel et le LMNP sont deux dispositifs fiscaux intéressants pour investir dans l’immobilier locatif, mais ils répondent à des besoins et des attentes différents. Il est donc important de bien analyser votre situation et vos objectifs avant de faire votre choix.
N’hésitez pas à nous contacter pour vous accompagner dans votre projet.
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