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Sommaire :
Comparatif loi Pinel et LMNP – Les dispositifs Pinel et LMNP ont évolué en 2023, nous vous présentons ces changements dans cet article.
Comparatif loi Pinel et LMNP : La loi Pinel
La loi Pinel permet aux investisseurs de disposer d’une réduction d’impôt conséquente et durable dans le temps, pendant 6, 9 ou 12 ans.
Pour en bénéficier, l’investissement doit :
- Faire l’acquisition d’un appartement neuf ou totalement rénové dans une ville éligible à la loi Pinel
- Le mettre en location pendant 6 ans minimum en respectant des plafonds de loyer et de revenus du locataire
En contrepartie, la loi Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôts importantes, calculées sur le prix d’achat de l’appartement neuf et selon la durée de location:
- 10.5% pour une location de 6 ans
- 15% pour une location de 9 ans
- 17.5% pour une location de 12 ans
Ainsi, un investisseur qui achète un appartement à 300 000€ bénéficiera des réductions d’impôts suivantes:
- 31 500€ sur 6 ans soit 5 250€/an
- 45 000€ sur 9 ans soit 5 2 50€/an pendant 6 ans puis 4 500€ pendant 3 ans
- 52 500€ sur 12 ans soit 5 2 50€/an pendant 6 ans puis 2 500€ pendant 3 ans
On voit donc que la réduction d’impôt est très forte pendant 6 ans, diminue légèrement à partir de la 7ème année, mais c’est surtout à la fin de la 9ème année que la fiscalité s’avère nettement moins avantageuse.
Nous préconisons donc, selon vos objectifs et le marché, une revente entre la 7ème et la 10ème année.
Lors d’un investissement en loi Pinel, vous devez respecter un plafond de loyer et un plafond de revenus des locataires. Ces plafonds ont été revus à la hausse pour l’année 2023.
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Comparatif loi Pinel et LMNP : Les plafonds de loyer
Comparatif loi Pinel et LMNP – Les loyers sont calculés en prenant en compte la surface habitable de l’appartement ainsi que 50% de l’espace extérieur (balcon, terrasse ou loggia).
Le mode de calcul du loyer diffère selon la surface pondée du bien ( surface habitable + 50% du balcon):
- Si la surface pondérée est supérieure à 38m2 : surface pondérée x 1,2 x plafond zone
- Si la surface pondérée est inférieure à 38m2 : 0,7 + (19/surface pondérée) x plafond zone
Plafonds 2023 pour un loyer hors charges:
| Zone | A bis | Zone A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Plafond 2023 | 18.25 /m²€ | 13.56€ | 10,93 € | 9.50€ |
Comparatif loi Pinel et LMNP – On remarque les zones B2 et C ne sont plus soumises au dispositif Pinel. Ces villes sont maintenant dans le zonage de la loi Denormandie.
ÉCHANGEONS ENSEMBLE SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT !
Comparatif loi Pinel et LMNP : Les plafonds des revenus
Les salaires se basent sur l’inflation de l’année précédente,
Nouveaux Plafonds
| Zones | ||||
|---|---|---|---|---|
| A bis | Reste zone A | B1 | B2 et C | |
| Personne seule | 41 855€ | 41 855€ | 34 115€ | 30 704 € |
| Couple | 62 555€ | 62 555€ | 45 558€ | 41 001€ |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 82 002€ | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 97 904€ | 90 070€ | 66 139 € | 59 526€ |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 116 487€ | 106 627€ | 77 805 € | 70 025 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 131 078 € | 119 987€ | 87 685€ | 78 917 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 14 603 | + 13 369€ | + 9782€ | + 8 801 € |
Prenons un exemple :
Pour un appartement qui a une surface pondérée de 34m2 et qui se situe en agglomération parisienne définit comme une zone A bis.
Le loyer de l’appartement non meublé ne devra pas dépasser un montant de :
En 2023
34 x 1,2 x 18.25 = 744.60€
Si un couple décide de vivre dans cet appartement, il ne faut pas que leur revenu fiscal de référence de 2021 dépasse 62 555€.
Comparatif loi Pinel et LMNP : Le statut LMNP
Un changement de plafond a été opéré en 2023 pour le statut des loueurs meublés non professionnels.
Il y a deux statuts possibles :
- Location Meublée Non Professionnelle
- Location Meublée Professionnelle
L’activité est la même : la location d’appartements meublés.
La location meublée bénéficie d’une fiscalité très attractive puisque l’investisseur a la possibilité de pratiquer un amortissement comptable de l’appartement. Cela permet, pendant 25 ans, de limiter voire d’annihiler l’impôt sur les loyers perçus.
En 2023, l’investisseur était considéré comme loueur meublé professionnel si :
- Le total des loyers perçus était supérieur à 23 000€ par an
- Le total des loyers perçus représentait plus de 50% des revenus
Si vous détenez votre bien depuis plus de 25 ans et qu’il est donc totalement amorti, vous avez 2 possibilités:
- Régime forfaitaire ( dit micro BIC)
Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50% sur le loyer ( 71% pour le tourisme), A condition de ne pas dépasser 72 500€ de loyer annuel ( ou 172 600€ pour un meublé de tourisme)
- Régime réel
Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus locatifs dépassent 72 600€
Nos conseillers en gestion de patrimoine, Corneille Patrimoine vous accompagne pour toutes démarches d’investissement. Vous pourrez ainsi bénéficier de cette expertise au travers de 7 étapes indispensables.
- Audit patrimonial permettant de définir le dispositif fiscal le plus adapté à votre situation
- Détermination du budget selon votre situation financière et votre endettement
- Sélection d’un programme immobilier respectant tous les critères d’un bon investissement locatif
- Sélection de l’appartement : étape essentielle pour louer puis revendre facilement
- Négociation avec nos banques partenaires afin de vous faire bénéficier des meilleures conditions de crédit
- Gestion locative
- Réalisation de vos déclarations d’impôt
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