Fin de la loi Pinel, pourquoi investir avant 2025?

La loi Pinel, qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement locatif, prendra fin en décembre 2024.

La loi Pinel a été prolongée à plusieurs reprises, mais le gouvernement a annoncé qu’elle ne serait ni prolongée ni remplacée.

Cette annonce est un choc pour le secteur immobilier puisque les lois de défiscalisation existent depuis le début des années 80!

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Pourquoi investir en Pinel avant 2024 ?

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôt.

En contrepartie de cette réduction d’impôts, l’investisseur doit acheter un appartement neuf, le mettre en location au minimum 6 ans en respectant des plafonds de loyer et de revenus des locataires.

Ce dispositif, mis en place en 2014, vise à soutenir la construction de logements neufs dans les zones tendues, c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre.

Quelles sont les conséquences de cette échéance pour les investisseurs ? Quelles sont les alternatives possibles pour continuer à bénéficier d’avantages fiscaux dans l’immobilier ? Voici quelques éléments de réponse.

Quand et comment investir en loi Pinel ?

La fin de la loi Pinel signifie que les investisseurs qui souhaitent profiter de ce dispositif doivent réaliser leur acquisition avant le 31 décembre 2024. En effet, pour être éligible à la réduction d’impôt, il faut que le logement soit acquis ou achevé au plus tard à cette date. Il faut également respecter les conditions suivantes :

• Investir dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)
• Le bien doit respecter un niveau de performance énergétique
• Investir dans une zone éligible au dispositif (zones A bis, A, B1)
• Louer nu à titre de résidence principale du locataire pendant au moins 6, 9 ou 12 ans
• Le loyer doit respecter un plafond fixé en fonction de la zone géographique
• Les ressources du locataire doivent respecter un plafond fixé par décret en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer

La réduction d’impôt accordée aux investisseurs varie selon la durée d’engagement de location :

• 10,5% du prix d’achat du logement pour un engagement de 6 ans
• 15% du prix d’achat du logement pour un engagement de 9 ans
• 17,5% du prix d’achat du logement pour un engagement de 12 ans

Le montant de la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 euros par an et à 5 500€/m² de surface habitable. La réduction d’impôt s’applique à partir de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Attention ! le montant de la réduction d’impôt diminue en 2024 :

• 9% du prix d’achat du logement pour un engagement de 6 ans
• 12% du prix d’achat du logement pour un engagement de 9 ans
• 14% du prix d’achat du logement pour un engagement de 12 ans

Les avantages de la loi Pinel

La loi Pinel présente plusieurs avantages pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leur impôt sur le revenu. Parmi ces avantages, on peut citer la possibilité de :

• choisir la durée d’engagement de location, entre 6, 9 ou 12 ans, selon ses objectifs et sa situation personnelle
• louer le logement à ses ascendants ou descendants, sous réserve qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire
• moduler le loyer en fonction du marché local, dans la limite des plafonds fixés par décret
• bénéficier d’un complément de revenus régulier grâce aux loyers perçus
• réaliser une plus-value à la revente du logement, en fonction de l’évolution du marché immobilier
• préparer sa retraite en se constituant un patrimoine immobilier durable

Le Pinel +

Le Pinel + est une version améliorée du Pinel classique, qui offre des avantages supplémentaires aux investisseurs, tels qu’ une réduction fiscale plus importante, pouvant atteindre 63 000 euros sur 12 ans, contre 54 000 euros pour le Pinel classique. En effet, la réduction d’impôt est de 12, 18 ou 21% selon la durée de location.

Ainsi, les investisseurs qui ont réalisé leur opération avant le 31 décembre 2024 pourront donc continuer à bénéficier de la réduction d’impôt jusqu’à la fin de leur engagement de location. En revanche, ceux qui souhaitent investir après cette date devront se tourner vers d’autres dispositifs fiscaux dans l’immobilier.

Les alternatives possibles à la loi Pinel

Effectivement, la loi Pinel n’est pas la seule option pour réaliser un investissement locatif rentable et défiscalisé. Il existe d’autres dispositifs qui présentent des avantages différents selon le profil et les objectifs de l’investisseur.

Voici quelques exemples d’alternatives à la loi Pinel :

• Le dispositif Denormandie : il s’agit d’un dispositif similaire à la loi Pinel, mais qui concerne les logements anciens à rénover situés dans des centres-villes éligibles. L’investisseur doit réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération et respecter les mêmes conditions de location que pour la loi Pinel. La réduction d’impôt est la suivante:  : 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du bien selon la durée de location.

•  La loi Malraux : celle ci vise à encourager la restauration du patrimoine historique dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). L’investisseur doit réaliser des travaux de rénovation éligibles et louer le bien pendant au moins 9 ans. La réduction d’impôt est de 22% ou 30% du montant des travaux selon le secteur concerné, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans.

• Le déficit foncier : ce dispositif fiscal permet de réduire son revenu foncier et par conséquent son impôt sur le revenu. Pour ce faire on doit investir sur un bien nécessitant des travaux, qui seront déductibles des revenus fonciers. Ce dispositif ne concerne donc que les personnes détenant déjà 1 ou plusieurs biens immobiliers

Ces dispositifs sont autant d’options intéressantes pour diversifier son patrimoine immobilier et optimiser sa fiscalité. Il convient toutefois de se renseigner sur les conditions et les contraintes de chaque dispositif, et de réaliser une étude personnalisée en fonction de sa situation et de ses objectifs.

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