Projet Malraux : VIR, ASL: Les conditions d’achat et de revente

Projet Malraux : VIR ou ASL les conditions d’achat et de revente

1. Rappel du projet Malraux

La Loi Malraux est la plus ancienne  loi française de défiscalisation immobilière. Ce dispositif fiscal permet d’allier une forte défiscalisation avec un investissement immobilier patrimonial haut-de-gamme. Alors comment fonctionne cette loi de défiscalisation?

Calcul réduction d’impôts

Crée en 1962 par André Malraux, la loi Malraux répond à 2 objectifs:

• Protéger le patrimoine historique français en rénovant intégralement des bâtiments classés
• Conserver les quartiers historiques dans un parfait état

Pour ce faire, compte tenu du coût très élevé de la réhabilitation de ces immeubles, le gouvernement a décidé d’inciter les investisseurs à privilégier ce type d’investissements en mettant en place une réduction d’impôts très importante.

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux réalisés. Elle sera de:

• 22% si l’appartement se trouve en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager
• 30% si l’appartement se trouve en secteur sauvegardé

EXEMPLE :

• Prix d’achat appartement: 150 000€
• Montant de travaux: 150 000€
• Budget total: 300 000€
• Réduction d’impôt le bien se trouve en secteur sauvegardé: 45 000€
• Réduction d’impôt le bien se trouve en ZPPAUP: 33 000€

La réduction d’impôts étant calculée sur le montant des travaux, elle sera immédiate, dès l’année d’acquisition, contrairement à un projet neuf en loi Pinel où il faudra attendre l’achèvement des travaux pour défiscaliser.

Enfin, et c’est un point essentiel, la réduction d’impôts de la loi Malraux n’est pas prise en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Conditions projet Malraux

Pour bénéficier du dispositif et de l’avantage fiscal, la loi Malraux comporte plusieurs obligations:

• Louer le bien en location nue pendant 9 ans
• La location doit démarrer au plus tard 1 an après la fin des travaux
• L’immeuble entier doit être rénové, parties privatives et parties communes
• Immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou en zone ZPPAUP
• L’appartement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal ni à un ascendant ou descendant
• Le projet doit avoir été validé par la préfecture via une AST: autorisation spéciale de travaux
• Le chantier doit être suivi par l’architecte des bâtiments de France
• Les travaux doivent être des travaux de restauration, d’entretien, d’amélioration, mais pas d’augmentation de surface de logement

Au niveau juridique,  les opérations de restauration dans le cadre d’un investissement en loi Malraux peuvent être réalisées selon deux montages:

• La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)
• Association Syndicale Libre (ASL)

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2. La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)

La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) s’assimile à une promesse de vente d’immobilier neuf, les dispositions sont proches de la Vente en Etat Futur d’Achèvement. La VEFA est par ailleurs en vigueur à travers les lois Pinel et Censi-Bouvard.

Ainsi, le montage VIR réglemente l’investissement en loi Malraux et protège l’investisseur par plusieurs biais. Tout d’abord, le contrat en VIR contient une description détaillée de l’appartement en question et des travaux à effectuer.

De plus, il offre également une garantie financière, garantissant un  parfait achèvement et un prix ferme et définitif. Ainsi, le promoteur a une obligation de résultat sur les travaux.

Revente du bien : Plus-values en dispositif Malraux VIR

La rénovation du bien immobilier engendre logiquement une augmentation de sa valeur.

De ce fait, en VIR, le montant d’acquisition s’entend du prix du foncier et des travaux réalisés. Ainsi, la plus-value éventuelle à la revente du bien Malraux est calculée sur le montant global d’acquisition, travaux inclus.

Lors de la revente, on calculera le montant de la plus value de la façon suivante : prix du foncier + prix des travaux + frais d’acquisition.

Les frais d’acquisition viennent également s’additionner au prix d’achat du bien immobilier. Ils sont ainsi calculés sur le montant total de l’acquisition – foncier et travaux – dans le cadre de la VIR.

3. L’Association Syndicale Libre (ASL)

Ce cadre juridique est particulièrement utilisé pour des programmes à taille humaine, plus confidentiel pour le grand public. Dès lors, l’investisseur achète son appartement en l’état chez le notaire, puis l’ensemble des acquéreurs forment une ASL qui gérera les travaux.

L’ASL aura donc pour objet la réalisation des travaux. Elle conclura un accord avec un maître d’œuvre qui sera chargé de la restauration de l’immeuble. L’ASL devra gérer le déblocage des fonds et le paiement des prestations réalisées par les différentes entreprises intervenantes.

Il est donc possible à travers ce montage de faire coïncider le règlement des travaux avec une problématique fiscale personnelle.

Plus-values immobilières en dispositif Malraux ASL

Dans le cas d’une constitution en Association Syndicale Libre, la revente du bien immobilier après les 9 ans d’obligation de location est à étudier avec précision.

En effet, les plus-values  sont à calculer avec comme base le montant du foncier uniquement. Ainsi, l’impôt sur la plus-value sera supérieure à un investissement en loi Malraux VIR.

À noter, il n’existe plus d’imposition de la plus-value immobilière lors d’une revente du bien après 22 ans de détention au minimum, et 30 ans pour l’exonération des prélèvements sociaux.

Les frais de notaires en dispositif Malraux ASL

Dans cette hypothèse d’achat immobilier en ASL, les frais de notaire sont calculés seulement sur le prix du foncier.

De fait, cela est bien plus avantageux sur ce point pour l’investisseur car les travaux sont financés au fur et à mesure des appels de fonds et ne supporte pas de frais notariés.

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Les pièges du projet Malraux

Des prix souvent surévalués

Nous ne le répèterons jamais assez, très souvent, les prix pratiqués sur les dispositifs de défiscalisation sont surévalués.

Trop d’investisseurs, aveuglés par la réduction d’impôts, ne prennent pas le temps d’analyser le marché immobilier du secteur. S’il est logique qu’un projet neuf ou totalement réhabilité soit plus cher qu’un bien traditionnel, il est très dangereux d’acheter un bien à 300 000€ alors que le marché est à 150 000€.

Ce travail d’estimation du prix marché est particulièrement difficile en loi Malraux. D’abord parce que les biens dans l’hyper centre sont rares. Ensuite parce qu’un bien entièrement rénové ( parties communes et parties privatives) est extrêmement rare.

Si un bien traditionnel est aujourd’hui assez facile à estimer, par une agence immobilière locale ou certains sites Internet référents dans le domaine, tel que www.meilleursagents.com, ces estimations ne sont pas pointues pour ce type d’appartements de très grand standing. Pourquoi? Parce que ces estimations se basent sur la vente d’appartements similaires dans le secteur. Existe-t-il beaucoup d’appartements en secteurs classés, d’immeubles classés bâtiments de France, entièrement réhabilités par l’architecte des bâtiments de France? Malheureusement non…

Alors comment s’assurer que le prix pratiqué n’est pas décorrélé du marché? Il faut faire appel à un spécialiste. D’abord comparer le prix à un appartement de grand standing dans le même quartier. Ensuite, prendre en compte le fait que l’appartement ait été totalement réhabilité, ainsi que l’immeuble. À ce titre vous n’aurez aucun travaux à réaliser sur les 10 prochaines années, chose impossible pour un bien existant.

Estimer la valeur d’un appartement du dispositif Malraux est donc une affaire de spécialistes, les estimations en ligne ou d’agence immobilière non spécialisées sont difficilement précises.

Éviter les villes secondaires

Si le prix d’achat est supérieur au marché, on misera sur une valorisation du marché à terme afin de sécuriser la revente. La question est donc de savoir si la ville choisie se valorisera?

Cette question est toujours délicate. Néanmoins certains indicateurs ainsi que l’historique de la ville permettent de prendre toutes les précautions au départ. Tout d’abord, il est important de savoir quel élément détermine les prix de l’immobilier? Un seul… La loi de l’offre et de la demande: Plus un bien sera demandé, plus il sera cher.

Mais comment savoir si un bien sera demandé? Pour répondre à cette question, il faut déterminer les critères d’un acheteur. Le 1er critère est le temps de trajet entre le domicile et le lieu de travail.

Par conséquent, plus une ville offrira des opportunités professionnelles, plus son nombre d’habitants augmentera, et plus les prix flamberont.

Regardons l’évolution des prix dans les grandes agglomérations ces 10 dernières années:

• Paris: +22%
• Lyon: + 49%
• Nantes: + 47%
• Nice: + 22%

Comparons maintenant à l’évolution des prix de villes secondaires:

• Saint Etienne:- 18%
• Mulhouse: – 22%
• Perpignan – 15%

Ce constat est vrai pour une très grande majorité de grandes agglomérations où les prix de l’immobilier augmentent systématiquement sur une période de 10 ans, contrairement à de plus petites villes.

Dès lors, même en achetant à un prix élevé, si le marché progresse de 25% ou 40% en 10 ans, la revente ne posera pas de difficultés. En revanche, si le prix d’achat est déjà supérieur au prix marché et que le marché perd 15 ou 20%, la revente sera difficile…

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