Investir en LMNP via une SARL de famille

sarl de famille lmnp–

Une SARL de famille se caractérise par le lien familial qui unit ses associés : L’article 239 bis AA du CGI prévoit que seul les membres d’une famille en ligne direct pourront formés une SARL de famille

• Parents
• Enfants
• Grands parents
• Conjoints
• Frères et sœurs

Ainsi, cousins ou beaux-frères par exemple ne peuvent s’associer dans une SARL de famille.

Elle est avant tout une société à responsabilité limitée qui profite de certaines options fiscales et d’exonération sur certaines plus-values. C’est pourquoi, la SARL de famille est une excellente solution pour faire de la location meublée. Ce montage vous permettra de cumuler régime réel et transparence fiscale.

SIMULATION PERSONNALISEE

Les avantages fiscaux de la SARL de famille

Plutôt que de constituer une SCI, les membres d’une famille peuvent investir dans l’immobilier via une SARL de famille et ainsi profiter des avantages de ce statut.

La transparence fiscale

Le régime fiscal d’une SARL est par défaut celui de l’impôt sur les sociétés. Toutefois, les membres de la SARL de famille ont la possibilité d’opter pour celui de l’impôt sur le revenu sans limitation de durée. Ainsi :

• Chacun impute le déficit subi par la SARL dans son imposition personnelle en proportion des parts qu’il détient
• Il n’y a pas de double imposition si la SARL réalise de bénéfices. Seuls les associés seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu
• La cession des parts sociales est exonérée d’impôt

Il est impératif que chaque membre de la SARL opte pour ce régime au même moment et peuvent s’ils le souhaitent revenir à L’impôt société.

Mais si la SARL de famille opte pour l’IS, ce choix est définitif.

Cet atout majeur n’est pas forcement LA bonne solution. En effet, en cas de déficit de la société, chaque associé pourra imputer ce déficit de son revenu global et ainsi diminuer le montant de son impôt. A l’inverse, des bénéfices importants leurs feront supporter une plus lourde imposition.

Il convient donc d’étudier votre situation au cas par cas.

La création d’une SARL de famille

Si le critère de parenté est respecté, la création passe d’abord par celle d’une SARL classique.

Les différentes étapes :

• Rédiger les statuts juridiques de la société
• Déposer le capital social
• La publication d’un avis de création d’entreprise

Votre dossier doit être déposé au registre du commerce et des sociétés. Pour bénéficier du statut SARL de famille, il faut en faire la demande à l’administration fiscale.

Bien souvent, le projet de famille et les liens qui unissent les associés facilitent grandement la gestion, le fonctionnement et les prises de décision de la société.

Attention toutefois à anticiper les évènements pouvant modifier les liens entre les associés, comme un divorce par exemple. En effet, le régime fiscal choisi au départ pourrait être modifié et le bénéfice du montage perdu !

LMNP : SARL de famille ou SCI ?

Pourquoi investir en LMNP ?

Parce que la location meublée non professionnelle est une activité très lucrative. En effet la rentabilité de votre investissement immobilier sera bien meilleure et la fiscalité aussi !

Mais investir en SCI pour un investissement en location meublée n’est pas une bonne idée. Celle-ci sera considérée comme exerçant une activité commerciale et sera donc soumise à l’impôt sur les sociétés. Si la fiscalité sera très avantageuse pendant la location du bien, la revente sera problématique. En effet, l’avantage de la SCI à l’IS est l’amortissement comptable de l’appartement qui permet une imposition très légère sur les loyers. En revanche, au moment de la revente, l’impôt sur la plus value sera très lourd.

EXEMPLE INVESTISSEMENT SCI

• Achat d’un appartement meublé à 250 000€ au travers d’une SCI
• Loyer mensuel: 1 000€
• Amortissement comptable: 10 000€/an
• Autres charges déductibles ( intérêts du crédit, assurance, taxe foncière…): 5 000€/an

Pendant toute la durée de location, la fiscalité sera optimisée puisque les charges seront supérieures au loyer, la SCI ne sera donc pas fiscalisée.

Revente à 10 ans:

• Amortissement comptable: 10 000€/an pendant 10 ans soit 100 000€
• Valeur nette comptable du bien: 250 00€ – 100 000€ soit 150 000€
• Revente: 250 000€
• Impôt plus value: 33 000€

La SCI permettra donc une optimisation fiscale pendant la location, mais la revente sera très lourdement fiscalisée.

Ce n’est pas le cas pour une SARL de famille. A la revente, les associés d’une SARL de famille bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers dans la cadre du LMNP. C’est-à-dire que le calcul ne prends pas en compte les amortissements comptables déduits tout le long de la location. C’est pourquoi le statut et les atouts de la SARL de famille se révèlent plus avantageux en LMNP.

De fait, les associés pourront procéder à l’amortissement du cout de l’acquisition du bien immobilier et effacer fiscalement les revenus de la location.

A noter cependant que les revenus :

• Ne doivent pas dépassés 23000 euros par membre de la société
• Représentent moins de 50%du revenu global du foyer fiscal de la SARL

Chacun aillant le droit de percevoir au maximum 23000 euros, la SARL de famille peut louer un bien dont les recettes dépassent largement ce seuil.

Aussi, si vous êtes déjà en SCI, vous avez la possibilité de transformer celle-ci en SARL en accomplissant certaines formalités.

Pour rappel : la location nue n’est pas compatible avec une Sarl de famille puisque c’est une activité civile. La location meublée est une activité commerciale qui rentre dans la SARL.

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Pourquoi privilégier la SARL de famille ?

L’intérêt 1^er est bien sûr d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier en faisant profiter la société des capacités d’emprunt de chaque associé.

Optimiser la transmission de son patrimoine

Un membre de la SARL de famille peut préparer sa succession en cédant la nue-propriété à ses héritiers en conservant l’usufruit des parts sociales. A son décès, les héritiers récupèrent la propriété des parts sociales, ce qui va réduire le cout de la transmission.

On peut aussi donner des parts en pleine propriété, notamment via un crédit. C’est un excellent moyen de transmettre son patrimoine en évitant les droits de succession.

La vente des biens

A la revente des biens immobiliers, l’amortissement comptable n’est pas pris en considération, l’impôt sur la plus value sera donc nettement inférieur que pour une SCI.

Toutefois il existe quelques inconvénients à ce statut :

• Les coûts de constitution et de comptabilité. Il faut donc privilégier cette solution si le montant investit est suffisant sinon les bénéfices du montage seront annulés par les coûts fixes.
• Des obligations fiscales et comptables définies par la loi peut importe le régime fiscal de la société.

Obligations qui peuvent s’avérer compliquées, c’est pourquoi il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable.

Un programme LMNP à découvrir

Un projet d’investissement locatif en LMNP est idéalement situé à Villeurbanne, à proximité des transports, des commerces et de l’université.

En effet, Villeurbanne est un excellent choix pour un investissement immobilier.

La forte demande locative de cette ville vous assure un très bon placement. Ainsi, la rentabilité locative procurée aux investisseurs est comprise entre 5% et 8% net de gestion.

Cette offre clé en main avec des prestations de standing, composée de 3 lots est une opportunité à découvrir au plus vite !

En conclusion, investir en LMNP via le statut de SARL de famille peut se révéler judicieux pour optimiser un investissement immobilier, sa fiscalité et transmettre son patrimoine.

Mais est ce réellement intéressant pour votre projet immobilier ? Pourquoi opter pour le LMNP ?

Nos experts sauront vous conseiller et vous accompagner dans le choix du montage de votre projet.

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