Comment réduire ses impôts par l’immobilier ancien?

Si la France est un pays lourdement fiscalisé, il existe un grand nombre de lois permettant de bénéficier de réductions d’impôts.

Dans l’immobilier,  la loi fiscale la plus connue est la loi Pinel, valable pour un appartement neuf. Toutefois, de nombreuses lois permettent de bénéficier de réduction impôt pour un achat immobilier ancien:

• Loi Malraux
• Déficit foncier
• Monument Historiques

Déterminer le dispositif fiscal adapté à sa situation

Quelle est la meilleure loi pour une réduction d’impôt lors d’un achat immobilier ancien?  Cette question qui revient chaque année n’a pas de réponse simple. En effet, selon votre situation familiale, fiscale et financière, une loi sera plus adaptée qu’une autre.

Il n’y a donc pas une loi meilleure qu’une autre, mais simplement une loi adaptée à votre profil.

Alors comment déterminer quelle loi est adaptée à votre situation? Il faut commencer par une analyse patrimoniale complète qui permettra d’établir la meilleure stratégie d’investissement selon:

• Votre situation familiale
• Vos revenus
• Votre endettement
• Le montant de votre impôt
• L’existence de revenus fonciers ou non

Une fois cette étude réalisée, nous pourrons déterminer quel dispositif est le plus efficace pour une réduction d’impôt lors d’un achat immobilier ancien.

Sélectionner un emplacement de qualité

Nous ne le répéterons jamais assez, le critère numéro 1, au-delà de la réduction d’impôt, est la qualité de l’emplacement.

Il ne faut jamais oublier que votre investissement sera intéressant à 2 conditions:

• Louer votre appartement
• Le revendre dans de bonnes conditions

Quel est l’intérêt d’avoir une réduction d’impôt si c’est pour réaliser une moins-value dans 10 ans? Alors qu’est-ce qu’un bon emplacement?

Privilégier une grande agglomération

Toutes les études sont unanimes, le 1er critère lors de la recherche d’un logement est la proximité entre le domicile et le lieu de travail.  En effet, que ce soit pour une location ou un achat, c’est le point central.

Par conséquent, plus l’emplacement sera dynamique économiquement, plus il y aura d’opportunités professionnelles, plus la demande locative sera élevée. Nous recommandons donc de réaliser votre investissement locatif dans une grande agglomération très dynamique:

• Paris
• Lyon
• Nantes
• Pays Genevois

L’importance des transports en commun

Que ce soit pour une question de praticité, de rapidité et surtout de coût, l’utilisation des voitures devient de plus en plus rare dans les grandes agglomérations.

Par conséquent, il est impératif de sélectionner un quartier bénéficiant de transports en commun. Les sondages le démontrent, quand on leur demande de classer par ordre d’importance leurs critères lors de la recherche d’un logement, la question des transports en commun revient systématiquement dans les 3ers critères. Et on peut facilement imaginer que l’utilisation de la voiture deviendra de plus en plus difficile dans le temps par rapport au réchauffement de la planète et à l’écologie.

Enfin, pour une question de rentabilité, et peu importe la loi fiscale, il est préférable de se positionner sur une petite surface, du studio au T2. Ces surfaces sont louées par des étudiants, célibataire ou jeune couple, sans enfant, qui ne sont pas véhiculés en général.

Quel dispositif fiscal pour une réduction d’impôt sur un achat  immobilier ancien?

Loi Malraux: réduction impôt par un achat immobilier ancien

La loi Malraux concerne l’immobilier de prestige, comment en bénéficier? Tout d’abord, l’appartement en question doit se trouver dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)

Ensuite, l’immeuble doit subir une réhabilitation complète, les travaux doivent être déclarés d’utilité publique, autorisés spécialement par le Préfet et être suivis par l’architecte des bâtiments de France. Enfin, une fois les travaux achevés, l’investisseur doit louer l’appartement pendant 9 ans.

En contre partie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de:

• 30% du montant des travaux  en secteur sauvegardé
• 22% en ZPPAUP

Cette réduction d’impôt s’étale sur 3 ou 4 ans. À noter que la loi Malraux ne fait pas partie du plafonnement des niches fiscales.

Déficit foncier

Au-delà des revenus d’activité classiques, l’impôt sur les revenus du patrimoine est très lourd. En effet, les revenus fonciers subissent une double fiscalité:

• Prélèvements Sociaux: 17.2%
• Impôt sur le revenu: selon la Tranche Marginale d’Imposition

Ainsi, pour un investisseur qui se trouve dans la Tranche Marginale de:

• 30%: les revenus fonciers sont fiscalisés à hauteur de 47.2% ( 30 +17.2)
• 41%: les revenus fonciers sont fiscalisés à hauteur de 58.2% ( 41 +17.2)
• 45%: les revenus fonciers sont fiscalisés à hauteur de 62.2% ( 30 +17.2)

Le déficit foncier est le seul montage permettant de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux. Investir dans le cadre du déficit foncier c’est donc bénéficier d’une double optimisation fiscale. Pour ce faire, vous devez faire l’acquisition d’un bien nécessitant des travaux. 100% des travaux seront déductibles de vos revenus fonciers.

EXEMPLE :

• Prix d’achat de l’appartement: 150 000€
• Montant des travaux à réaliser: 150 000€
• Revenus fonciers existants: 20 000€
• Tranche Marginale d’Imposition: 41%
• Réduction fiscale de cet investissement: 87 300€

Sur un projet global de 300 000€, la réduction fiscale sera de 87 300€ soit 29.1% du prix d’acquisition, travaux inclus.

Monuments Historiques

Loi fiscale la plus ancienne en vigueur, ce dispositif peu connu demeure très intéressant. Pour bénéficier des avantages fiscaux très importants de cette loi, vous devez faire l’acquisition d’un appartement dans un immeuble classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques et à le rénover totalement.

Contrairement au déficit foncier pour lequel les travaux sont déductibles des revenus fonciers, les travaux réalisés dans le cadre du monument historique sont intégralement déductibles du revenu imposable.

Par ailleurs, c’est le seul dispositif qui ne vous oblige pas à mettre ce bien en location, vous devez en revanche le conserver 15 ans. Enfin, grâce à une convention avec l’Etat, ce bien sera totalement exonéré de droits de succession.

Quel dispositif choisir pour une réduction d’impôt lors d’un achat immobilier ancien?

• Vous bénéficiez de revenus fonciers d’au moins 10 000€/an: le déficit foncier s’avère très intéressant
• Votre Tranche Marginale d’Imposition est d’au moins 41%, votre patrimoine est important et serait fortement taxé, le dispositif du monument historique est adapté
• Vous n’avez pas de revenus fonciers, votre impôt sur le revenu s’élève à plus de 10 000€, la loi Malraux est idéal.

Pour plus de renseignements au sujet d’un investissement immobilier avec des travaux et éviter les pièges, n’hésitez pas à nous contacter ! Corneille Patrimoine vous accompagne de façon personnalisée du début à la fin de votre investissement !

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