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Dispositif Malraux : Tout ce qu’il faut savoir pour un bon investissement !
Le dispositif Malraux est l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation français. La loi Malraux se met en place par le ministre du logement Monsieur André Malraux. Cette loi vise à sauvegarder et à restaurer le patrimoine français.
Conscient que l’Etat ne pourrait subvenir à la restauration des nombreux bâtiments sur le territoire français, la loi Malraux incite les investisseurs à réaliser un investissement. L’objectif est de restaurer le patrimoine en contrepartie d’une forte réduction d’impôt.
Ainsi, le dispositif Malraux est une loi d’utilité publique. Elle permet une réduction d’impôt de 30% du montant des travaux de restauration.
Cette loi s’apparente fortement à la loi Monument Historique qui vise également à la sauvegarde du patrimoine français où nos conseillers sont présents.
Comment bénéficier du dispositif Malraux
Pour profiter de l’avantage fiscal qu’offre la loi Malraux, les investisseurs doivent acquérir un bien au cœur d’un secteur sauvegardé ou faisant l’objet d’un plan de sauvegarde défini selon trois zones :
- Sites Patrimoniaux Remarquables ou ex-secteur sauvegardés,
- Quartier Ancien Dégradé si et seulement si la restauration est déclarée d’utilité publique,
- Certains Quartiers dégradés faisant partis du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU)
De par la création de différents secteurs, il existe deux types de réduction d’impôt.
Premièrement, une réduction de 30% du montant des travaux. Cette réduction intervient si le bien se situe au cœur des plans de sauvegarde et de mise en valeur et des quartiers anciens dégradés (QAD).
Deuxièmement, une réduction de 22% du montant des travaux. Cette réduction intervient quant à elle aux sites suivant un plan de valorisation de l’architecture.
A noter que la restauration de tous les bâtiments en loi Malraux est obligatoirement supervisée par les Architectes des Bâtiments de France. Chaque région dispose d’un cahier des charges strictes afin de respecter la nature architecturale des bâtiments.
L’investissement en Malraux vous permet d’acquérir une part de foncier et une part de travaux. C’est la charge travaux qui entre dans la réduction fiscale.
En effet, les investisseurs profitent d’une forte réduction d’impôt sur le revenu de 30% ou 22% sur le montant des travaux réalisé dans une limite de 400 000 € modulables pendant 4 ans.
Prenons un exemple d'investissement
Monsieur et Madame J réalisent un investissement à Lyon via le dispositif Malraux.
Ils supportent un impôt sur le revenu de 20 000 €/ an
Monsieur et Madame J investissent 450 000 € dont 200 000 € de travaux.
30% de la charge travaux, ici 200 000 € viendront en réduction sur l’impôt sur le revenu de Monsieur et Madame J, à savoir 60 000 €
De ce fait, Monsieur et Madame J seront exonérés d’impôt durant 4 ans tout en se constituant un patrimoine à forte valorisation sur le long terme.
A noter que Monsieur et Madame J pourront choisir le loyer qu’ils souhaitent contrairement à certaines lois où il existe des plafonds de loyer.
D’autres avantages au dispositif Malraux
Le dispositif Malraux dispose de nombreux avantages tant au niveau fiscal que patrimonial.
En effet, outre la forte défiscalisation, la loi Malraux est beaucoup moins contraignante que la loi Pinel.
Les investisseurs ne supportent aucun plafond de loyer, ni de ressources du locataire. Ils sont ainsi libres de choisir le loyer dans certaines villes. En effet, des grandes villes ont mis en place les plafonds de loyer comme à :
- Lille
- Lyon
Aussi, la réduction d’impôt n’entre pas dans les niches fiscales de 10 000 €/an contrairement à la loi Pinel.
Les conditions à respecter en loi Malraux
Si le dispositif Malraux propose de nombreux avantages au niveau fiscal et patrimonial, il faut respecter certaines conditions.
Vous devez obligatoirement louer votre bien dans les 12 mois à compter de la fin des travaux de rénovation. Si cette condition n’est pas respectée, la réduction d’impôt de 30% ou 22% de la charge travaux sera remise en cause. Il est donc primordial de choisir un emplacement dynamique où la demande locative y est importante.
De surcroît, vous ne pouvez pas louer le bien à un ascendant ou un descendant.
Enfin, vous avez une obligation de location nue durant minimum 9 ans. Investir en Malraux est donc un investissement sur le long terme.
A la suite des 9 ans de location nue, deux possibilités s’offrent à vous.
Dans un premier temps, la revente du bien. Si l’on projette une revente à 9 ans, vous disposerez d’abattement sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux pour la durée de détention.
Après 9 ans de détention, l’abattement total sur la plus-value immobilière est de 30.6% dont 24% sur l’impôt sur le revenu et 60.6% sur les prélèvements sociaux.
Dans un second temps, la mise en location meublée du bien acquis. Une fois la durée de location nue obligatoire terminée, l’investisseur peut décider de louer son bien en location meublée entrainant une rentabilité locative plus importante qu’en location nue.
Il est important d’analyser le potentiel d’une location meublée sur un bien en loi Malraux. Comme évoqué précédemment, les biens Malraux se situent au cœur des secteurs sauvegardés des villes.
Ainsi, la mise en place d’un ameublement sur cette typologie de bien est idéale. Il existe plusieurs types de location comme :
- La location courte durée sous forme de nuitée,
- La location meublée moyenne durée via le bail de mobilité d’une durée de 1 mois à 11 mois,
- La location meublée longue durée.
Un montage juridique selon les programmes
Lorsque qu’un investisseur choisit le dispositif Malraux, deux montages juridiques s’offre à lui en fonction des programmes proposés.
Dans un premier temps, les projets dits en ASL (Association de Syndicat Libre). Ce montage juridique a été créé dans l’objectif de mutualiser le budget travaux de chacun des investisseurs ayant investi au sein de la copropriété.
De fait, lorsque vous signez le compromis de vente, vous intégrez automatiquement l’ASL pendant la durée des travaux du projet, à savoir entre 1 et 3 ans. Toutefois, à la livraison du programme autrement dit à la fin des travaux de rénovation, l’association de syndicat libre est dissoute au profit d’une copropriété.
Ce montage juridique n’assure aucune garantie de bonne fin de travaux ni de garantie de prix ferme et définitif. Ainsi, pour pallier à ce manque de garantie, de nombreux promoteurs mettent en place différentes garanties pour prémunir l’investisseur d’éventuel retard ou de changement de prix.
Concernant l’aspect fiscal, réaliser des investissements locatifs en loi Malraux via une ASL est avantageux lors de l’acquisition d’un bien. En effet, les frais de notaire sont calculés uniquement sur le prix du foncier et non sur l’acquisition totale qui comporte le foncier et la part de travaux. Toutefois, en cas d’éventuelle revente, le prix de revient est calculé uniquement sur le prix du foncier, ce qui est désavantageux lors du calcul des plus-values immobilières.
Dans un deuxième temps, les investissements Malraux en VIR (Vente d’immeuble à Rénover). La vente d’immeuble à rénover s’apparente à la VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) utilisée lors d’investissements dans le neuf.
La VIR vous assure de nombreuses garanties comme :
- Une garantie de bonne fin des travaux
- Une garantie de livraison
- Une garantie de prix ferme et définitif
Ces garanties permettent aux investisseurs de ne pas payer de surcoût en cas de travaux supplémentaires.
D’un point de vue fiscal, réaliser un investissement Malraux via un montage juridique en VIR est particulièrement avantageux à la revente. En effet, lors de la revente, le calcul de la plus-value englobe le prix du foncier ainsi que celui de la part travaux contrairement aux projets en ASL.
Toutefois, à l’achat, les frais de notaire sont calculés sur le budget global (foncier + travaux).
Prenons un exemple d’investissement Malraux à Lyon
Corneille Patrimoine vous propose un programme Malraux en hyper-centre-ville composé de seulement 45 lots allant du studio au T3. Ces typologies de bien sont idéales pour les étudiants et/ou jeunes actifs. En effet, le programme se situe au cœur de Lyon sur la place des Terreaux. Les futurs locataires pourront profiter d’un cadre de vie agréable avec toutes les commodités du quotidien, en hyper centre-ville.
Cette réhabilitation d’un ancien bâtiment de charme au cœur du secteur sauvegardé de Lyon est supervisée par les Architectes des Bâtiments de France. Eligible à la loi Malraux, cette supervision est donc obligatoire comme évoqué précédemment. Ainsi, pour respecter les éléments architecturaux déjà présents, la rénovation disposera de matériaux de qualité et sera réalisée en conformité avec toutes les réglementations en vigueur.
A noter que la réalisation des travaux permettra une remise à neuf des parties communes intérieures et extérieures. Aussi, les dernières normes énergétiques seront en place dans les appartements.
Enfin, ce programme Malraux à Lyon dispose du montage juridique VIR (Vente d’immeuble à Rénover). Ainsi, il permet aux investisseurs de se garantir une bonne fin d’achèvement des travaux et un prix ferme et définitif.
Un autre exemple d'investissement à Lyon
Corneille Patrimoine vous propose un programme éligible à la loi Malraux situé au cœur du célèbre quartier du Vieux Lyon.
Ainsi, nous vous proposons un investissement au cœur d’un bâtiment typiquement Lyonnais. Construit en 1950, ce bâtiment a traversé les années et est maintenant rénové pour de l’habitation.
Le programme proposé est un immeuble intimiste de seulement 5 lots allant du T1 au T2 avec des prestations haut de gamme avec par exemple :
- Une belle hauteur sous plafond de 5 mètres,
- Grandes fenêtres.
Ainsi, ce projet vous permettra de participer à la préservation du patrimoine français et de bénéficier d’une forte défiscalisation immobilière. Ainsi, la loi Malraux est reconnue comme d’utilité publique, en échange d’une aide à la rénovation du patrimoine français le gouvernement accorde des avantages fiscaux intéressants aux investisseurs.
De ce fait, réaliser un investissement au sein de ce bâtiment vous permet de vous constituer un patrimoine à forte valorisation sur le long terme.
Ce projet est livrable avec un ratio travaux de 50%.
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