- Ecully
En règle générale, dès lors que nous parlons d’un premier investissement dans l’immobilier, il est très souvent inhérent à une résidence principale. En effet, une grande partie des Français se tourne, dans un premier temps, vers l’achat de leur résidence principale. Cependant, certains d’entre eux se tournent vers un investissement locatif. Comme choisir entre ces deux solutions ?
Depuis de nombreuses années, l’immobilier représente une valeur refuge pour les Français.
C’est notamment grâce à une étude SeLoger, que nous pouvons confirmer cette tendance. A travers cette dernière, nous avons pu apprendre qu’investir dans l’immobilier est plébiscité par plus de 86% des Français, passant ainsi devant les placements en bourse (6%) et l’assurance-vie, qui représente seulement 4% des placements des Français. Parmi le panel de Français privilégiant l’achat immobilier, 29% souhaiterait investir afin de s’assurer un complément de revenu, 28% chercherait à se constituer un patrimoine immobilier pour préparer leur retraite, quant aux autres, 21% d’entre eux investissent dans l’immobilier pour préparer leur succession. Ainsi, 3 types de profil se distinguent.
Enfin, à travers une seconde étude réalisée par Harris Interactive, institut d’études marketing et de sondages d’opinion, les 3/4 des Français pensent qu’il faut absolument devenir propriétaire avant la retraite, avec notamment, 44% d’entre eux qui affirment que si on ne devient pas propriétaire, on n’a pas réellement réussi sa vie.
Cependant, dans certaines villes, les prix sont si élevés que l’accès à la propriété peut être particulièrement difficile si vous n’êtes pas accompagné par un professionnel. Pour palier au problème, certains se tournent désormais vers des investissements locatifs avant d’acheter leur résidence principale. Ainsi pour un premier achat immobilier, quelle est la meilleur solution, résidence principale ou investissement locatif ?
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L’investissement locatif en détail
Aucune entrave à la mobilité
Dès lors que nous signons notre premier CDI (contrat à durée indéterminée), la situation de notre vie est encore en perpétuelle évolution. En effet, très souvent l’achat de sa première résidence principale représente plutôt un placement sur du moyen terme. Puisqu’en règle générale, nous sommes plus mobiles entre 20 ans et 35 ans, qu’à une autre période de notre vie. Ainsi, choisir la location pour sa résidence principale, durant ses premières années de contrat, vous permet de vous déplacer plus facilement en cas de changement de votre situation familiale ou d’opportunité professionnelle.
Autre élément primordial, les premiers emplois se trouvent très fréquemment dans les vastes métropoles, telles que le Grand Paris ou le Grand Lyon, où le coût au m² est particulièrement élevé.
- Par exemple, le prix moyen au m² à Paris, pour une petite surface (<40m²), s’élèvent à 12 700 € . De ce fait, si vous souhaitez acquérir un appartement de 2 pièces, de 30 m², vous devrez investir en moyenne 380 000 €.
- Autre exemple, le prix moyen au m² à Lyon, pour une petite surface (<40m²), s’élèvent à 7 400 € . De ce fait, si vous souhaitez acquérir un appartement de 2 pièces, de 30 m², vous devrez investir en moyenne 222 000 €.
Comme vu précédemment, les petites surfaces sont en moyenne 22% au dessus du marché immobilier. Cependant, lorsqu’on investit dans son premier bien immobilier, nous sommes très souvent en début de carrière, et dans une grande ville, ce qui vous contraint d’investir une somme particulièrement importante dès votre premier placement.
De ce fait, l’investissement en résidence principale pour son premier achat, n’est pas forcément la solution adaptée, à part si vous résidez dans ville moyenne ou petite ville. Mais en règle générale, il sera moins onéreux et plus simple d’investir dans du locatif pour sa première acquisition.
Un tremplin pour financer votre résidence principale
« L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier et de générer des revenus supplémentaires pour la retraite », explique Manuel Ravier. Mais avant de penser à la retraite, l’investissement locatif en premier achat immobilier peut être aussi un bon moyen de dégager une somme plus importante pour financer les 10% d’apport de votre future résidence principale, aujourd’hui réclamés.
A partir du moment où vous vous réalisez un investissement immobilier locatif, cela vous permet, tout d’abord, de vous constituer un patrimoine mais également de vous générer un revenu complémentaire. Ces revenus locatifs vous donneront alors la possibilité de financer les 10% environ d’apport nécessaire pour acheter résidence principale.
De plus, la durée de détention d’un investissement locatif est de 5 ans, à minima. De ce fait, si vous souhaitez vendre votre investissement locatif pour acquérir votre résidence principale, vous disposez d’un avantage certain. En effet, si vous réaliser, par exemple, 30 000 € de plus-value grâce à la vente de votre premier bien, celle-ci ne sera pas imposée. L’administration fiscale prévoit effectivement, une exonération de taxe sur la plus-value immobilière dès lors que vous souhaitez réinvestir cette somme dans votre résidence principale.
C’est un élément non négligeable pour les jeunes actifs qui souhaitent se constituer un patrimoine. Investir dans un investissement locatif dès son premier achat, vous permet en quelques sortes, de profiter d’une aide financière en différé.
Nouvelles règles pour le crédit immobilier
Il est important de noter que très souvent, les organismes bancaires prêtent moins facilement pour un investissement locatif. D’autant plus au vu de l’augmentation des taux, les banques sont particulièrement frileuses. En effet, depuis le début d’année les banques autorisent un taux d’endettement maximal de 35%, avec une durée maximum de 25 ans.
De plus, vous n’avez accès à aucun avantage financer (tel que le PTZ) inhérent au crédit, en tant que primo accédant, si vous choisissez l’investissement locatif en premier achat.
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La résidence principale en détail
Acheter sa résidence principale, constitue un objectif de vie pour la majorité des Français. De plus, dans de nombreuses villes, payer des mensualités de prêt sont très souvent moins onéreuses que le prix d’un loyer.
Par ailleurs, investir dans sa résidence principale vous permet d’aménager le bien acquis à votre convenance. Le temps de votre occupation du logement, vous pourrez réaliser des petits travaux, qui seront grandement valorisables à la revente. Vous pourrez réaliser une plus-value intéressante sans avoir dépenser de grandes sommes dans vos travaux, puisque les petits travaux sont à la portée de tous.
Autre élément phare, réaliser un prêt inhérent à sa résidence principale est très souvent plus simple mais également plus intéressant. En effet, la résidence principale correspond au logement de la famille. De ce fait, les organismes bancaires sont plus attentifs aux demandes de prêt pour la résidence principale. De plus, en fonction de vos critères sociaux et l’emplacement dans lequel vous souhaitez investir, vous pouvez prétendre au PTZ (Prêt à Taux Zéro). Ce prêt complémentaire vous permettra de bénéficier d’une absence de taux d’intérêt sur la moitié de votre investissement, ce qui est clairement une aubaine au vu de l’augmentation des taux.
Enfin, si vous réalisez votre premier achat dans votre résidence principale, rien ne vous empêche de transformer ce bien en investissement locatif, par la suite. Cela vous permettra de percevoir un revenu complémentaire pour réaliser un second emprunt pour votre nouvelle résidence principale. Autre solution, vous pouvez vendre votre résidence principale pour acheter un autre bien. La plus value engendrée, grâce aux travaux réalisés en son sein, sera alors exonéré de taxe sur la plus value. A noter tout de même que si vous avez obtenu un prêt complémentaire à taux zéro pour votre premier crédit immobilier, vous devrez justifier d’une mutation professionnelle pour conserver ce taux d’intérêt nul sur votre second crédit.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les solutions idéales pour réaliser son premier achat immobilier, n’hésitez plus, contactez nos conseillers en gestion de patrimoine spécialisés dans l’immobilier !
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