- Saint-Didier-au-Mont-d'Or
Investissement locatif à Lyon : Comment réussir?
Sommaire :
Des biens qui se vendent très rapidement et une demande locative toujours plus soutenue, la ville lumière continue de séduire aussi bien ses habitants que les investisseurs.
- Pourquoi investir à Lyon?
- Quels quartiers choisir?
- Quelle fiscalité est la plus adaptée à votre situation?
3 Bonnes raisons d’investir à Lyon
Zoom sur les principaux atouts de la ville de Lyon pour un investissement locatif !
Lyon : 2ème ville touristique française
Lyon attire chaque année de nombreux touristes. En effet, la ville lumière dispose d’un riche patrimoine culturel avec des monuments historiques marquant l’histoire française. Nous pouvons ainsi citer le Vieux Lyon, la place Bellecour ou la place des Terreaux. La ville est classée depuis 1998 au patrimoine mondial de l’UNESCO.
Ces lieux très fréquentés de la Capitale des Gaules apportent un avantage culturel considérable à Lyon, permettant de dynamiser l’immobilier locatif courte durée. De nombreux investisseurs l’ont compris et ont opté pour un appartement meublé dans le centre de Lyon, permettant une très forte rentabilité.
Si les programmes immobiliers neufs se font très rares dans le centre-ville, il est possible de trouver des appartements anciens de standing, parfaitement adaptés au dispositif LMNP.
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Lyon : 2ème ville économique
La capitale des gaules a connu un très fort développement ces dernières années, au point de devenir la 2ème ville la plus dynamique en France, derrière Paris. La ville lumière se positionne même dans les 20 villes les plus dynamiques en Europe.
Les opportunités professionnelles sont ainsi très nombreuses au travers de 5 pôles de compétitivité dont 2 mondiaux.
Ce dynamisme permet une croissance démographique importante, point essentiel pour un investissement immobilier qui répond avant tout à la loi de l’offre et la demande.
Investir à Lyon vous assure donc une valorisation du prix de votre logement à terme.
Lyon : 2ème ville étudiante
Avec plus de 155 000 étudiants, Lyon séduit de très nombreux étudiants.
Une offre à la fois quantitative et qualitative avec certaines écoles très prestigieuses comme l’EM Lyon, l’institut Paul Bocuse…
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Investir à Lyon : Les chiffres
La ville lumière fait encore une fois partie du top 3 des villes où le prix de l’immobilier a le plus augmenté.
En 5 ans, les prix ont augmenté de 41%.
Sur 10 ans, cette hausse atteint près de 60%.
Ils sont particulièrement élevés dans l’hyper centre, comme dans les 4èmes et 6èmes arrondissement.
Les quartiers médians seront les 3èmes, 7èmes, 8èmes et 9èmes arrondissement, autrefois délaissés des lyonnais, ils ont connu un fort développement ces 10 dernières années.
Quel rendement locatif ?
La rentabilité locative à Lyon varie selon la typologie d’appartements, l’emplacement et biensûr le prix d’achat.
Le meilleur rendement concerne la location meublée courte durée ou l’on observe entre 6 et 8%.
Sur la location traditionnelle, la moyenne s’élève à 4%.
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Investir à Lyon : Quel quartier choisir?
1er, 2ème,et 6ème arrondissements: les plus patrimoniaux
Les 1ers et 2èmes arrondissement se trouvent dans l’hyper centre-ville. Ce sont les quartiers les plus patrimoniaux, on y trouve des immeubles bourgeois, haussmannien, de très belle qualité.
Le centre de Lyon étant peu étiré, les possibilités de construction sont très limitées, les prix y sont ainsi très élevés:
- Prix moyen 1er et 2èmes arrondissement: 8 000€/m²
- Prix moyen 6ème arrondissement: 7 500€/m²
Ces quartiers seront intéressants si vous cherchez un investissement très patrimonial, totalement sécurisé puisque la demande locative est très élevée pour une offre limitée.
Vous n’aurez donc aucun mal à trouver un locataire ni à revendre lorsque vous l’aurez décidé.
La fiscalité LMNP sera ici particulièrement adaptée, notamment en courte durée.
3ème, 7ème, 8ème et 9èmes arrondissements: les plus rentables
Ces quartiers sont ceux qui ont connut le plus grand développement ces 10 dernières années.
Le 3ème arrondissement, avec la présence du 2ème centre d’affaires national, la Part Dieu, dispose d’un potentiel considérable. Sa proximité avec le 6ème arrondissement constitue également un atout important. Le quartier de la Part Dieu sera totalement transformé, le potentiel locatif est très important et la plus value sera au rendez-vous dans quelques années.
Les 7èmes et 8èmes ont connu un très fort développement: l’arrivée du tramway à Gerland, la prolongation du métro, l’arrivée de nombreuses entreprises, de l’EM Lyon…
Le 9ème arrondissement était autrefois délaissé des lyonnais, mais le quartier a été totalement transformé avec l’aménagement des berges du Rhône et l’arrivée de plusieurs entreprises. Plusieurs écoles supérieures se sont également installées dans le quartier Valmy, quartier ou l’on trouve également le métro permettant de rejoindre l’hyper centre de Lyon en 5 mn.
Pour un meilleur rendement: la périphérie
Si Lyon constitue un excellent choix en matière d’investissement immobilier, le niveau de prix est très élevé, ce qui limite la rentabilité locative.
Certaines villes à proximité ont profité du succès de Lyon et de l’inflation des prix pour se développer et attirer de nouveaux habitants.
Villeurbanne, considérée comme le 10ème arrondissement de Lyon, est particulièrement intéressante avec des prix plus accessibles et des loyers élevés, en raison notamment de son éligibilité en loi Pinel, en zone A.
Dans le même esprit, Oullins a connu un fort développement grâce à l’arrivée du métro et à sa proximité du quartier Confluence, nouveau quartier en vogue à Lyon.
Au sud de Lyon, Saint Genis Laval va connaitre un essor très important grâce à l’arrivée du métro en 2024.
Faut-il investir près de chez soi?
La 1ère question à se poser lors d’un investissement immobilier est l’objectif : Pourquoi réaliser un investissement immobilier près de chez soi ?
- Réduire vos impôts
- Optimiser le rendement de son épargne
- Développer son patrimoine
Pour ces 3 raisons, il n’y a aucun avantage à investir à proximité. On voit qu’investir à proximité de chez soi ne répond qu’à une considération psychologique, cela rassure car on a l’impression de maîtriser.
Financièrement parlant, quels sont les avantages à investir près de chez soi ?
- Eviter les frais de gestion: vous pourrez éviter de faire appel à une agence (6% en moyenne du loyer soit 36€ pour un loyer moyen de 600€)
- Réaliser vous-même les travaux en cas de besoin
Pour un investissement nécessitant d’importants travaux et à condition que vous soyez compétents pour les réaliser, réaliser vous-même les travaux peut permettre une économie. Toutefois attention, nous vous rappelons que l’intégralité des frais d’un investissement sont déductibles des revenus fonciers.
Donc dans 90% des cas, investir à proximité de chez soi n’a pas d’intérêt financier. Parmi les 12 critères à respecter dans le choix de l’appartement, la proximité de doit pas en faire partie.
Dans l’hypothèse où vous investissiez dans un appartement neuf ( loi Pinel) ou réhabilité ( déficit foncier), la question ne se pose même pas.
La seule économie à investir à proximité est le coût de la gestion. Il est 6% du loyer soit 36€/mois pour un loyer de 600€.
Ce coût est déductible fiscalement, aussi après fiscalité la réelle économie n’est que de 19€/mois.
Dès lors, faut-il faire de la proximité un critère d’investissement pour 19€/mois?
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