Mettre son appartement en location : le guide

Vous avez investi dans un bien immobilier que vous souhaitez louer ?

Pour optimiser votre rendement locatif, vous devez respecter certaines étapes. Quel type de location choisir, quelles sont les obligations du propriétaire, comment rédiger un contrat de bail ? Autant de questions auxquelles vous devez répondre avant de louer votre appartement.

Voici un guide pratique pour vous aider à réussir votre première mise en location.

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Choisir le type de location

Vous souhaitez tirer profit de votre bien immobilier ? Plusieurs options s’offrent à vous : location meublée, vide, saisonnière ou longue durée. Chacune de ces formules présente des atouts et des inconvénients, selon vos objectifs, votre disponibilité et la fiscalité. Voici un aperçu des principaux éléments à prendre en compte pour choisir le type de location qui vous convient le mieux.

Location nue ou location meublée ?

Une location nue est un logement qui ne comporte pas de meubles, ou seulement le strict minimum (cuisine équipée, placards, etc.). Le locataire doit donc apporter ses propres meubles et équipements.

Une location meublée est un logement qui comprend tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne (lit, table, chaises, vaisselle, etc.). Le locataire n’a qu’à poser ses valises et profiter du confort.

Pour faire un choix, il faut prendre en compte quelques critères, notamment :

•  La durée du bail : en général, une location nue se fait pour une durée minimale de trois ans, renouvelable tacitement. Une location meublée se fait pour une durée minimale d’un an, ou de neuf mois si le locataire est étudiant. Le bail peut être résilié à tout moment par le locataire, moyennant un préavis d’un mois pour une location meublée.

•  Le montant du loyer : en général, une location meublée est plus chère qu’une location nue, car elle inclut le coût des meubles et des équipements. Le loyer d’une location nue est également encadré dans ces zones, mais il peut être révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

•  Les impôts : le propriétaire d’un logement meublé doit déclarer ses revenus locatifs comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Il peut ainsi bénéficier d’un régime fiscal avantageux, comme le régime micro-BIC ou le régime réel.

Ainsi, les avantages et les inconvénients de chaque type de location dépendent de votre situation personnelle, de vos besoins et de vos préférences.

La location courte durée

Ce type de location est très prisé par les touristes, les voyageurs d’affaires ou les personnes en transition. La location courte durée présente des avantages et des inconvénients. Les avantages sont notamment la flexibilité, la rentabilité et la diversité des offres. Les inconvénients sont notamment la concurrence, la réglementation et les risques liés à la sécurité ou à la qualité du logement.

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Les diagnostics obligatoires

Pour mettre son appartement en location, il faut fournir au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe plusieurs documents relatifs à l’état et à la performance du logement. Ces documents sont obligatoires et doivent être réalisés par des professionnels certifiés.

Les diagnostics obligatoires pour louer un bien immobilier sont :

•  Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il indique la consommation d’énergie du logement et son impact sur l’environnement. Il est valable 10 ans.

•  Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : il concerne les logements construits avant 1949 et vise à protéger les occupants contre les risques liés au plomb dans les peintures. Il est valable 6 ans.

•  L’état des risques et pollutions (ERP) : il informe le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon ou pollution des sols auxquels le logement est exposé. Il est valable 6 mois.

• Le diagnostic amiante : il concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et vise à repérer la présence d’amiante dans les matériaux. Il est valable sans limite de durée sauf si des travaux ont été effectués.

•  Le diagnostic électricité : il concerne les logements dont l’installation électrique date de plus de 15 ans et vise à vérifier sa conformité et sa sécurité. Il est valable 6 ans.

•  Le diagnostic gaz : il concerne les logements dont l’installation de gaz date de plus de 15 ans et vise à vérifier son état et son bon fonctionnement. Il est valable 6 ans.

Chercher un locataire

Pour rentabiliser un investissement locatif, il faut tout d’abord déterminer le bon loyer. Celui-ci doit tenir compte de plusieurs facteurs, comme la taille, les prestations et l’emplacement du logement.

En effet, il ne faut pas sous-évaluer ni surévaluer le loyer. Un loyer trop bas vous ferait perdre de l’argent, tandis qu’un loyer trop haut pourrait faire fuir les locataires. Sans compter que votre logement peut être soumis à la réglementation des loyers !

Vous souhaitez trouver le locataire idéal ? Vous avez deux options : gérer vous-même la location, ou faire appel à une agence qui s’occupera de tout pour vous.

Dans le premier cas, vous devez rédiger et diffuser votre annonce de location. Pour cela, il est important de donner le plus de détails possible sur votre bien, comme sa superficie, son emplacement, son état, ses équipements, etc. Il est également conseillé de joindre des photos de qualité qui mettent en valeur votre logement. Enfin, vous devez publier votre annonce sur plusieurs sites spécialisés pour toucher un large public. Ainsi, vous augmenterez vos chances de trouver rapidement un locataire sérieux et solvable.

Déléguer la gestion de son bien immobilier

Déléguer la gestion de son bien immobilier à un professionnel peut avoir de nombreux avantages. En effet, le gestionnaire s’occupe de toutes les démarches liées à la location du bien. Il assure le suivi des loyers, des charges, des travaux, des sinistres, des impayés et des contentieux. Il sélectionne les locataires, rédige les baux, réalise les états des lieux et gère les départs. Il représente également le propriétaire auprès des syndics de copropriété, des administrations et des prestataires.

Ainsi, le propriétaire peut bénéficier d’un gain de temps, d’une tranquillité d’esprit, d’une optimisation fiscale et d’une rentabilité accrue de son investissement.

Les assurances

Si vous souhaitez louer votre bien, vous devez souscrire à certaines assurances pour vous protéger en cas de sinistre ou de litige.

•  L’assurance multirisque habitation : elle couvre les dommages causés au logement par le feu, l’eau, la tempête, le vol, le vandalisme, etc. Elle est obligatoire pour les logements meublés et fortement recommandée pour les logements vides.

•  L’assurance propriétaire non occupant : elle couvre les dommages causés au logement par le locataire ou par un tiers, ainsi que votre responsabilité civile en tant que propriétaire. Elle est obligatoire pour les logements vides et facultative pour les logements meublés.

•  L’assurance loyers impayés : elle vous garantit le versement des loyers en cas de défaillance du locataire. Celle ci est facultative.

• L’assurance vacance locative : elle vous indemnise en cas de perte de revenus locatifs suite à un sinistre ou à une période d’inoccupation du logement. Elle est facultative mais peut être utile si vous louez votre bien saisonnièrement ou ponctuellement.

Ainsi, ces assurances vous permettent de sécuriser votre investissement locatif et de vous éviter des frais imprévus.

Le bail

Un bail de location est un contrat qui fixe les droits et les obligations du propriétaire et du locataire d’un logement. Il doit respecter certaines règles, notamment celles prévues par la loi du 6 juillet 1989 pour les locations non meublées et par la loi du 18 janvier 2005 pour les locations meublées.

Celui ci doit contenir des informations obligatoires, comme le descriptif du logement, le montant du loyer, les charges, le dépôt de garantie, la durée du contrat, les modalités de révision du loyer, les clauses résolutoires, etc. Il doit être rédigé en deux exemplaires originaux et signé par le propriétaire et le locataire.

Aussi, il doit être accompagné de certains documents, comme le diagnostic de performance énergétique, l’état des lieux, l’attestation d’assurance habitation, etc.

Déclarer ses loyers

Si vous louez un logement, vous devez déclarer les revenus que vous en tirez. Les loyers sont en effet imposables au titre de l’impôt sur le revenu et doivent être intégrés à votre revenu global. Si vous ne le faites pas, vous risquez des sanctions pour fraude fiscale ! Il est donc indispensable de remplir votre déclaration de revenus auprès du service des impôts.

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