LMNP ou location nu ? Faites le bon choix !

Lorsque vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, deux options principales s’offrent à vous : la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location nue.

Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients spécifiques, et le choix entre les deux dépendra de vos objectifs financiers, de votre situation personnelle et de votre tolérance au risque.

Dans cet article, nous explorerons en détail ces deux types de location pour vous aider à faire le bon choix.

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Qu’est-ce que la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un régime fiscal qui permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Pour être éligible au statut de LMNP, le propriétaire doit remplir certaines conditions :

• Le bien doit être loué meublé, c’est-à-dire équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement.
• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Les conditions administratives

• Déclaration : Le propriétaire doit déclarer son activité de location meublée au Tribunal de commerce du lieu de situation du logement dans les 15 jours suivant le début de la location. Cette démarche se fait via le formulaire P0i (Cerfa 11921), indispensable pour obtenir un numéro de SIRET pour chaque logement meublé mis en location.

• Régime fiscal : Le propriétaire doit choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié pour déclarer ses revenus locatifs

Avantages du statut LMNP

• Avantages fiscaux : Le régime LMNP permet de bénéficier d’un amortissement comptable du bien immobilier et des meubles, ce qui réduit le montant des revenus imposables. De plus, les charges liées à la gestion du bien (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) sont déductibles des revenus locatifs.

• Flexibilité : La location meublée offre une plus grande flexibilité en termes de durée de bail. Les baux meublés sont généralement d’un an renouvelable, mais peuvent être réduits à neuf mois pour les étudiants.

• Rentabilité : Les loyers des biens meublés sont souvent plus élevés que ceux des biens non meublés, ce qui peut augmenter la rentabilité de l’investissement.

Inconvénients du statut LMNP

• Gestion plus complexe : La location meublée nécessite une gestion plus active, notamment en ce qui concerne l’entretien et le renouvellement des meubles.

• Risque de vacance locative : Les locataires de biens meublés sont souvent plus mobiles, ce qui peut entraîner une rotation plus fréquente des locataires et un risque accru de vacance locative.

Qu’est-ce que la location nue ?

La location nue, ou location non meublée, consiste à louer un bien immobilier sans meubles. Ce type de location est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les baux d’habitation non meublés.

Avantages de la location nue

• Stabilité locative : Les baux de location nue sont généralement de trois ans renouvelables, ce qui offre une plus grande stabilité locative et réduit le risque de vacance.

• Gestion simplifiée : La location nue nécessite moins de gestion quotidienne, car il n’y a pas de meubles à entretenir ou à remplacer.

• Charges déductibles : Les charges liées à la gestion du bien (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) sont également déductibles des revenus locatifs.

Inconvénients de la location nue

• Moins de flexibilité : Les baux de location nue sont plus longs et offrent moins de flexibilité en termes de durée de bail.

• Loyers moins élevés : Les loyers des biens non meublés sont généralement inférieurs à ceux des biens meublés, ce qui peut réduire la rentabilité de l’investissement.

Comparaison entre LMNP et location nue

Pour vous aider à faire le bon choix entre la LMNP et la location nue, voici une comparaison des principaux critères à prendre en compte :

Comment choisir ?

Le choix entre la LMNP et la location nue dépendra de plusieurs facteurs :

• Objectifs financiers : Si vous cherchez à maximiser vos revenus locatifs à court terme, la LMNP peut être une meilleure option en raison des loyers plus élevés. En revanche, si vous privilégiez la stabilité locative et une gestion simplifiée, la location nue peut être plus adaptée.

• Tolérance au risque : La LMNP peut offrir une rentabilité plus élevée, mais avec un risque accru de vacance locative et une gestion plus complexe. La location nue, quant à elle, offre une plus grande stabilité mais des loyers moins élevés.

• Situation personnelle : Si vous avez le temps et les compétences nécessaires pour gérer un bien meublé, la LMNP peut être une option intéressante. Si vous préférez une gestion plus passive, la location nue peut être plus appropriée.

Passer de la location nue à la location meublée

Passer de la location nue à la location meublée peut être une excellente stratégie pour augmenter la rentabilité de votre bien immobilier. Voici les étapes à suivre pour effectuer cette transition :

Inventaire des meubles

Pour que votre logement soit considéré comme meublé, il doit être équipé de certains meubles et équipements indispensables. Voici une liste non exhaustive des éléments nécessaires :

• Literie (lit, matelas, couette, oreillers)
• Table et chaises
• Équipements de cuisine (plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine)
• Rangements (armoires, étagères)
• Luminaires
• Rideaux ou volets

Aménagement et décoration

Une fois les meubles de base installés, pensez à ajouter des éléments de décoration pour rendre le logement plus attractif. Cela peut inclure des tapis, des tableaux, des plantes, etc.

État des lieux et inventaire

Avant de louer le bien, réalisez un état des lieux détaillé et un inventaire précis des meubles et équipements présents dans le logement. Cela permettra de prévenir les litiges avec les locataires.

Modification du bail

Si vous avez déjà un locataire en place, vous devrez rédiger un nouveau bail de location meublée. Ce bail doit inclure une clause précisant que le logement est loué meublé et doit être signé par les deux parties.

Déclaration fiscale

Informez le Tribunal de commerce de votre changement de statut en remplissant le formulaire P0i (Cerfa 11921). Cela vous permettra d’obtenir un numéro de SIRET pour votre activité de location meublée.

Choix du régime fiscal

Vous devrez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié pour déclarer vos revenus locatifs. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, tandis que le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien et les meubles.

L’avis de l’expert

En conclusion, le choix entre le statut LMNP et la location nue dépendra de vos objectifs financiers, de votre tolérance au risque et de votre situation personnelle. Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients spécifiques, et il est important de bien les comprendre avant de prendre une décision. En prenant en compte ces différents critères, vous pourrez faire le choix qui correspond le mieux à vos besoins et à vos attentes en matière d’investissement immobilier.

Si vous avez des questions supplémentaires ou si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés, n’hésitez pas à nous consulter. En effet, Corneille Patrimoine peut vous fournir une expertise complète et un accompagnement personnalisé pour vous aider à faire le meilleur choix entre LMNP et location nue, en fonction de vos objectifs financiers et de votre situation personnelle.

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