Comment réussir son investissement Pinel ?

Le dispositif Pinel est la dernière loi de défiscalisation immobilière. Voté en 2014, successeur de la loi Duflot, il a récemment été prolongé. Vous avez donc jusqu’au 31 décembre 2022 pour réaliser votre investissement Pinel.

Grâce à sa réduction d’impôts et aux taux d’intérêt bancaires historiquement bas, l’investissement Pinel vous offre un investissement immobilier sur et rentable, à condition de respecter un certain nombre de critères.

Tout d’abord, il est important de noter que ce type de dispositif  n’est pas nouveau puisqu’il existe depuis de nombreuses années. En effet, il y a plus de 40 ans, le gouvernement avait déjà identifié les problèmes de logements en France, avec un fort déséquilibre entre l’offre et la demande dans certaines régions. Les grandes agglomérations sont les principales concernées. En effet, Paris, Lyon ou Bordeaux souffrent de pénurie de logements, ce qui explique la forte augmentation des prix depuis tant d’années.

C’est l’objectif du gouvernement: Rééquilibrer l’offre et la demande de logements en incitant les investisseurs à réaliser des investissements dans l’immobilier neuf. 

Si ces dispositifs de défiscalisation s’avèrent intéressants sur le plan fiscal, il est important de ne pas se laisser aveugler par la réduction d’impôts et de bien respecter tous les critères d’un bon investissement immobilier. En effet, un investissement Pinel n’est pas un investissement fiscal mais patrimonial.

1. Analyse globale de votre situation patrimoniale

Avant de réaliser un investissement immobilier locatif, qu’elle qu’il soit, un bilan patrimonial global est impératif. 

C’est la clé d’un investissement réussit: analyser sa situation de façon personnalisée afin de trouver ensuite le bien le plus adapté à son profil:

• Capacité d’épargne mensuelle
• Possibilité de réaliser un apport
• Loi fiscale la plus adaptée
• Endettement

Une fois cette analyse réalisée, prenez le temps de bien définir vos objectifs.

La stratégie d’investissement dépendra de ces objectifs, ceux-ci ne peuvent être uniquement fiscaux. Un investissement immobilier locatif peut ainsi répondre à de nombreux objectifs, la solution préconisée sera différente selon vos objectifs:

• Réduire ses impôts
• Préparer sa retraite
• Constituer un capital
• Sécuriser son patrimoine
• Diversifier ses actifs
• Organiser sa succession
• Constituer des revenus complémentaires

2. Dispositif Pinel: Privilégier une ville dynamique

Nous ne le répèterons jamais assez: l’emplacement est la clé de votre investissement locatif.

Au-delà de la réduction d’impôts, c’est la qualité de l’emplacement qui vous permettra de le louer facilement et de le revendre dans les meilleures conditions. Mais qu’est-ce qu’un bon emplacement?

L’objectif 1er d’un investissement locatif est de percevoir des loyers. Il faut donc sélectionner une ville à forte demande locative, vous permettant de trouver facilement un locataire.

Pour ce faire, il faut se mettre à la place d’un locataire potentiel, quel est le 1er critère d’un locataire? Le temps de transports entre son domicile et son lieu de travail. Par conséquent, plus une ville sera dynamique économiquement, plus sa demande locative sera forte. Les chiffres le démontrent.

Nombre moyen de jours nécessaires pour louer un appartement:

• Paris: 19 jours
• Rennes: 12 jours
• Lyon 21 jours
• Bordeaux: 17 jours

Nombre moyen de jours nécessaires pour louer un appartement:

• St Etienne: 111 jours: près de 4 mois!
• Mulhouse: 107 jours
• Béziers: 98 jours!

On voit qu’en moyenne, alors que les propriétaires trouvent un locataires en 2 semaines, il faudra plus de 3 mois à un propriétaire pour trouver un locataire dans une ville de seconde zone.

Autre élément important, l’évolution des prix. Comme nous l’indiquions précédemment, le 1er critère lors de la recherche d’un logement est le temps de trajet domicile/travail. Ce point se vérifie également lors de l’achat d’un logement.

Dès lors, est-ce un hasard si le délai de vente d’un appartement dans une grande ville est 3 fois plus court que dans une petite ville? En plus de ce délai, l’évolution des prix est très différente:

Évolution des prix de l’immobilier des grandes agglomérations 2010/2020:

• Paris: + 26.6%
• Rennes: + 65.6%
• Lyon: + 45%
• Bordeaux: + 61.3%

Évolution des prix de l’immobilier de moyennes agglomérations 2010/2020:

• St Etienne: – 19.4%
• Béziers: – 14%
• Mulhouse:-21%
• Bourges: – 7%

Si les prix des villes moyennes peuvent attirer, eu égard à un fort rendement locatif, il faut avoir conscience que ces villes sont plus risquées, que ce soit sur la demande locative ou le prix de vente, attention aux mauvaises surprises!

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Le zonage du dispositif Pinel

Devant les difficultés des investisseurs à trouver un locataire dans certaines villes, le gouvernement a cadré d’avantage la loi Pinel en limitant les villes éligibles  (lire aussi: Le zonage en loi Pinel). En effet, ce zonage a pour but de protéger l’investisseur. Il consiste à concentrer les constructions dans les villes qui manquent de logements. Toutefois, si l’objectif était louable en théorie, en pratique, on observe plusieurs régions éligibles à la loi Pinel qui ne bénéficient pas d’une forte demande.

L’emplacement est la règle d’or de tout investissement immobilier, le dispositif  Pinel n’échappe pas à ce principe.

Une vraie étude locative est donc primordiale avant de se lancer dans un investissement Pinel.

L’objectif principal de l’investisseur ne doit pas être uniquement la réduction d’impôts mais se constituer un patrimoine, optimiser son épargne et préparer sa retraite. Il est donc essentiel de ne pas considérer uniquement la réduction d’impôt.

La location est donc le pilier du dispositif pendant la durée de conservation de l’appartement. Mais, bien souvent, une fois la défiscalisation terminée, l’investisseur souhaite revendre le bien, c’est le 2ème risque du dispositif.

Retrouvez nos programmes éligibles à la loi Pinel

3. Dispositif Pinel: Attention au prix d’achat

S’il est logique que le prix d’un appartement neuf soit supérieur à un appartement ancien, cet écart ne doit toutefois pas être trop important. En effet, lors de son acquisition, l’investisseur bénéficiera d’un certain nombre d’avantages, permettant de faire baisser le coût de l’investissement:

• Frais de notaire réduits
• Réductions d’impôt dispositif Pinel
• Prêt à taux 0

Toutefois, au moment de la revente, l’appartement ne sera plus neuf et donc l’acquéreur ne pourra bénéficier de ces avantages. Il comparera donc le prix de cet appartement au marché. Dès lors, si vous avez acheté à un prix trop élevé au départ, vous risquez une mauvaise surprise lors de la revente.

Alors à quel prix acheter?

Tout d’abord, il faut comparer des choses comparables. Comparer le prix d’un appartement neuf et d’un appartement qui a été construit il y a 40 ans n’a pas de sens. Il faut donc comparer le prix de l’appartement neuf au prix d’un appartement récent, 5 ans, 7 ans…

EXEMPLE

• Prix appartement Pinel Lyon: 250 000€
• Prix appartement récent comparable dans le même quartier: 210 000€

Dans cet exemple, l’écart de prix est cohérent. Dans 10 ans, l’acquéreur aura le choix entre un appartement récent, de 10 ans, et un construit il y a 20 ans, sur lequel il faudra réaliser des travaux ( façade, toiture, parties privatives…). Il peut donc accepter un prix supérieur pour éviter des travaux et pour une question de confort.

En revanche, si l’écart n’était pas de 40 000€, mais de 80 000€, il y a fort à parier que l’acquéreur opte pour l’appartement ancien et fasse réaliser des travaux…

Il est logique que le prix d’un appartement neuf soit supérieur à un appartement ancien, mais l’écart doit rester cohérent.

À ce titre, nous préconisons de ne pas dépasser 25% de différence de prix entre un appartement neuf et un appartement récent de moins de 10 ans.

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