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deficit foncier travaux–
Investir dans le cadre fiscal du déficit foncier, en achetant un appartement avec travaux est très intéressant mais peut comporter des pièges. Corneille Patrimoine vous explique comment les éviter !
Lors de l’achat d’un appartement nécessitant des travaux, la réduction fiscale est très intéressante puisque elle sera double:
- Réduction d’impôt sur le revenu
- Réduction des prélèvements sociaux
Plusieurs lois permettent d’obtenir des réductions d’impôts grâce au montant des travaux réalisés:
Ainsi, réaliser des travaux permet de valoriser votre appartement et de respecter les normes en matière de consommation énergétiques.
Cela vous permettra de le louer plus facilement et à moindre coût puisque ces travaux sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers. Si la réalisation de travaux sur un bien immobilier est intéressant au sens fiscal, un certain nombre de pièges existent, voici comme les éviter.
La visite du bien
D’abord il est important de visiter le bien que l’on souhaite acquérir. Cela permet de vous rendre compte de la qualité du quartier, de l’immeuble et de l’appartement. En effet, ces critères sont importants lors d’un investissement immobilier.
La localisation est un critère essentiel lors de l’achat d’un logement. Puisqu’il constitue le 1er critère de recherche aussi pour une location que pour l’achat d’un bien.
Cette visite va vous permettre d’analyser l’état du bâtiment. En fonction de sa façade ou des parties communes, un budget supplémentaire devra être pris en compte. Pour ce faire, il est essentiel d’analyser les derniers procès verbaux d’assemblée générale. En effet, ils fournissent des informations importantes sur l’état du bâtiment, les travaux étudiés, les travaux votés…
Il est également important de se procurer le carnet d’entretien de l’immeuble, cela permettra d’avoir tous les détails des travaux réalisés depuis plusieurs années.
Evaluer le montant des travaux est difficile, mais en connaissant la durée de vie moyenne des parties communes, vous pouvez savoir à quel moment vous devrez faire face à des travaux:
- Toiture: 30 ans
- Façade: 20 ans
Si la toiture n’a pas été restaurée depuis 20 ans, vous devez vous attendre à des travaux dans les 10 prochaines années, même chose pour la façade.
Pour une réhabilitation complète de l’appartement, compter 1 500€/m² (électricité, plomberie, peinture, sol, cuisine, salle de bains…)
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Le montant des travaux
Une fois la nature des travaux déterminée, il faut évaluer le bon montant. 2 typologies de travaux existent:
- Parties communes: toiture, façade…
- Parties privatives: intérieur de l’appartement
Pour les parties privatives, il faut commencer par se procurer les diagnostics énergétiques.
Ces diagnostics sont obligatoires, ils vous permettent de connaitre la consommation énergétique du logement et savoir comment les réduire:
- Isolation des murs
- Changement du mode de chauffage ( pompe à chaleur, nouveaux radiateurs moins énergivores…)
- Changement des fenêtres ( double ou triple vitrage)
Selon la nature de ces travaux, vous pouvez bénéficier d’une aide de l’état.
Une fois les diagnostics analysés, vous devez savoir quand la toiture et la façade ont été restaurées, cela vous permet d’avoir une idée de l’année de la prochaine restauration. En effet, si la façade a été restaurée il y a 5 ans, vous n’aurez aucun frais pendant 15 ans, en revanche si vous voyez qu’elle est en mauvais état et que la dernière rénovation date de 20 ans, il y a de fortes chances qu’elle soit à reprendre d’ici 5 ans…
Pour synthétiser, nous vous conseillons les choses suivantes:
- Analyser les diagnostics et suivre les conseils du diagnostiqueur: si le logement est en lettre F ou G, des travaux sont obligatoires.
- Analyser les derniers PV d’assemblée générale, le carnet d’entretien et contacter le syndic pour savoir quand la toiture et la façade ont été rénovées
- Contacter 3 entreprises de travaux pour chiffrer le montant des travaux
La faisabilité du projet
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Pour réussir son projet d’aménagement il faut réaliser et suivre un planning établi avec des professionnels. Ces travaux doivent respecter un ordre pour des raisons pratiques et d’efficacités. Il faut réaliser dans un premier temps les travaux de sauvegarde puis d’amélioration et enfin les finitions.
Par exemple, pour éviter des surdimensions, il faut changer les fenêtres et faire l’isolation avant de poser le chauffage ou la climatisation. Il faut évaluer les besoins énergétiques en fonction de la rénovation.
Il est alors conseillé de prendre l’avis de professionnels qui s’occuperont des travaux dans leur ensemble pour éviter les pièges. Prendre plusieurs artisans peut être intéressant pour éviter un grand risque. En effet, cela vous assurera une réhabilitation complète de votre bien dans les meilleurs conditions et au meilleur prix.
Achat d’un appartement avec travaux : seul ou avec un professionel?
La 1ère chose à faire est de contacter 3 sociétés pour obtenir plusieurs devis.
Cela permet d’avoir plusieurs chiffrages, de bien comprendre la nature des travaux, et aussi d’avoir plusieurs conseils de professionels.
Il ne faut pas oublier la partie administrative. En effet, pour certains projets de rénovation ou de quelconques agrandissements. Vous devez posséder des permis ou certificats de faisabilité sont à demander en mairie. Sans cette autorisation administrative il est alors interdit de réaliser les travaux souhaités.
Investir dans un bien nécessitant des travaux important est donc long, fastidieux et comporte un certain nombre de pièges. Vous ne souhaitez pas vous lancer dans toutes ces démarches seul? Alors les dispositifs fiscaux suivants sont faits pour vous:
- Malraux
- Monument Historique
- Déficit foncier
Ces lois fiscales vous permettent dans un appartement qui sera entièrement réhabilité par un professionnel. Outre une délégation complète de tous ces travaux et tâches administratives, vous bénéficierez d’importantes réductions d’impôts.
Surtout, vous bénéficierez de garanties et d’assurances professionnelles vous évitant tout problème:
- Responsabilité civile des professionnels
- Assurances décennales
- Garantie de parfait achèvement
Nos conseillers en gestion de patrimoine, Corneille Patrimoine vous accompagne pour toutes démarches d’investissement. Vous pourrez ainsi bénéficier de cette expertise au travers de 7 étapes indispensables.
- Audit patrimonial permettant de définir le dispositif fiscal le plus adapté à votre situation
- Détermination du budget selon votre situation financière et votre endettement
- Sélection d’un programme immobilier respectant tous les critères d’un bon investissement locatif
- Sélection de l’appartement : étape essentielle pour louer puis revendre facilement
- Négociation avec nos banques partenaires afin de vous faire bénéficier des meilleures conditions de crédit
- Gestion locative
- Réalisation de vos déclarations d’impôt
ÉCHANGEONS ENSEMBLE SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT !
Pour plus de renseignements au sujet d’un investissement immobilier avec des travaux et éviter les pièges,
n’hésitez pas à contacter nos conseillers patrimoniaux !
Corneille Patrimoine vous accompagne de façon personnalisée du début à la fin de votre investissement !
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