Acheter neuf ou ancien : Comment choisir ? On vous explique tout !

Acheter neuf ou ancien – Vous souhaitez devenir investisseur immobilier ou tout simplement propriétaire ? Mais vous hésitez entre acheter un bien dans le neuf ou l’ancien ? Chacune de ses possibilités disposent tant d’avantages que d’inconvénients. Corneille Patrimoine vous présente les points à prendre en considération pour choisir la meilleure option: acheter neuf ou ancien.

 

 

Acheter neuf ou ancien : Quelle différence ?

 

• Appartement ancien

 

Au sens commun, un appartement est un bien ayant déjà été utilisé, habité ou loué.

Au sens juridique, il s’agit d’un appartement qui a été construit il y a plus de 5 ans. A ce titre il ne bénéficie plus de frais de notaire réduits.

Plus globalement, un bien ancien ne permettra de disposer d’aucuns avantages légaux et fiscaux.

 

 

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• Appartement neuf

 

Un logement neuf, c’est:

• Un bien ayant été construit depuis moins de 5 années et qui n’a jamais été l’objet d’une quelconque mutation,
• Un bien en cours de construction 

 

 

Acheter neuf ou ancien : Quelle option est elle la plus coûteuse ?

 

• Acheter neuf ou ancien : Prix d’achat

 

Le prix d’achat est dans sa grande majorité supérieur pour un appartement neuf.

 

Villes	Immobilier ancien	Immobilier neuf
Paris	11 068 €/m²	13 543 €/m²
Lille	3 373 €/m2	4 152 €/m2
Marseille	2 583 €/m2	4 485 €/m2
Lyon	4 490 €/m2	5 613 €/m2
Bordeaux	4 489 €/m2	4 665 €/m2
Nice	3 986 €/m2	5 301 €/m2
Montpellier	2 827 €/m2	4 958 €/m2
Toulouse	3 109 €/m2	3 702 €/m2
Nantes	3 497 €/m2	4 775 €/m2
Strasbourg	3 016 €/m2	4 831 €/m2

 

Néanmoins, lors d’un investissement immobilier, le prix d’achat n’est pas le seul élément à prendre en considération.

Pour que l’analyse soit cohérente, il est essentiel de prendre en considération le coût global du projet et pas uniquement le prix d’achat. Cette comparaison doit se faire sur une dizaine d’années, peu importe le type de bien.

 

 

 

le match entre acheter neuf ou ancien

 

Pour commencer, il est essentiel de procéder à une analyse patrimoniale personnalisée.

Cette analyse permettra de déterminer s’il est plus intéressant pour vous d’investir sur un bien neuf ou sur un bien ancien:

• Si votre impôt sur le revenu est supérieur à 4 000€, il est fort possible que l’immobilier neuf soit plus intéressant
• Si vous disposez déjà de revenus fonciers pour un montant supérieur à 5 000€, l’immobilier ancien peut être plus adapté

• Immobilier neuf

 

Si un appartement neuf est en général plus cher au départ, cela permet de bénéficier d’économies non négligeables.

D’abord  des frais de notaire réduits, de 2.5% au lieu de 8%.

Ensuite, grâce au dispositif Pinel, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôts de 21% du prix d’achat.

Enfin, l’appartement étant neuf, il dispose des dernières normes en matière de consommation énergétiques, et des garanties biennales et décennales garantissant l’absence de travaux pendant 10 ans.

 

 

EXEMPLE

• Prix d’achat 45m² à Lyon: 300 000€
• Frais de notaire: 7 500€
• Réduction d’impôt sur 12 ans: 63 000€
• Aucun travaux

 

Si le prix d’achat initial est supérieur, on se rend compte qu’après avoir pris en compte tous les éléments, le prix de revient de ce bien neuf est en réalité inférieur à un appartement ancien, 244 500€ au lieu de 380 000€ pour l’appartement ancien.

 

 

 

Outre des avantages financiers, l’immobilier neuf comporte également des avantages pratiques. D’abord,  le bien est personnalisable à souhait, que ce soit les revêtements de sol ou de plafond, le choix des luminaires, les matériaux et équipements de la cuisine…

 

Outre un aspect esthétique, il faut également prendre en compte qu’un logement neuf respecte les réglementations et normes en vigueur en matière de performance énergétique (RT 2012). Cela permet de réduire très fortement la consommation d’énergie et donc le coût. Ainsi, grâce à l’isolation ou aux équipements matériaux, vous contrôlez votre consommation d’énergie. Ainsi, les charges, notamment de celles copropriété, seront  plus faibles.

 

Cerise sur le gâteau, les promoteurs accompagnent les biens neufs d’assurances garantissant à l’acheteur a minima 10 ans sans avoir à effectuer de travaux. Inversement, et vous l’avez bien compris, aucune garantie n’existe pour un bien ancien ! Au contraire, ceux-ci nécessiteront des travaux à des coups très importants.

Enfin, acheter un appartement neuf permet de bénéficier de prêt à taux zéro et dans certains cas de TVA réduite.

 

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• Immobilier ancien

 

Acheter un bien immobilier dans l’ancien est souvent moins onéreux.  Mais attention, si le prix initial peut être alléchant, les frais d’un bien ancien peuvent être importants:

• Frais de notaire : 8% du prix d’achat
• Frais d’agence : 4% en moyenne

 

Les seuls frais d’acquisition sont ainsi de 12% au lieu de 2.5% pour un appartement neuf.

Surtout, tout dépend de l’appartement, mais des travaux importants peuvent être nécessaires, sur les parties privatives comme sur les parties communes.

On estime ainsi à 1 500€/m² les travaux à réaliser sur les parties privatives, 1 000€/m² sur les parties communes ( façade, toiture…).

De plus, il est important de prêter attention aux garanties et diagnostiques inhérents au bien ancien.

 

Au sein du DPE (Diagnostic des Performances Energétiques), vous trouverez l’ensemble des informations concernant l’état du logement, à savoir :

• surface
• gaz
• électricité
• amiante
• plomb
• etc

 

 

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Vous connaitrez aussi le montant des charges de copropriété et si cette dernière a des problèmes financiers ou pas. Le DPE (Diagnostic des Performances Energétiques) évalue la consommation du bien. Lorsque qu’il est noté A ou B, cela signifie que votre logement profite d’une haute performance énergétique. A contrario, lorsqu’il est noté F ou G, cela représente une passoire thermique.

 

Après avoir réaliser ces diagnostiques, le logement doit être conforme à ce qui est précisé dans la promesse de vente et l’acte authentique. A partir du moment où ces documents sont signés et que les délais légaux sont respectés, le vendeur est obligé de délivré le bien à l’acquéreur.

Dès lors que le bien est acheté, l’acquéreur bénéficie d’une garantie des vices cachés. Les vices cachés sont des défauts qui n’étaient pas apparents lors de la transaction et que le vendeur ignorait. Pour qu’ils soient reconnus comme vices cachés, ceux-ci doivent être antérieurs à la vente et doivent diminuer la qualité, donc le prix du logement.

 

Attention, si vous passer de particulier à particulier, cette garantie n’est pas due. Elle l’est seulement lorsque vous achetez un bien via un professionnel de l’immobilier. A contrario, les particuliers vendeurs incluent dans leur compromis de vente, une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Néanmoins, si le vendeur est de mauvaise foi, cette clause n’est pas valable juridiquement.

Enfin, en tant qu’acquéreur, vous avez 24 mois, soit deux années, pour saisir le TGI (Tribunal de Grande Instance) afin d’obtenir ou une annulation de l’acte ou encore une diminution du prix.

 

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EXEMPLE

• Prix appartement de 45m² à Lyon : 250 000€
• Frais de notaire: 20 000€
• Frais d’agence: 10 000€
• Travaux parties privatives: 60 000€
• Travaux parties communes: 40 000€

 

Sur 10 ans, tandis que l’appartement ne coutait que 250 000€ au départ, il aura coûté en réalité 380 000€.

 

 

Acheter neuf ou ancien : conclusion

 

Au-delà de la fiscalité, il est impératif, pour réussir votre investissement, de sélectionner un emplacement bénéficiant d’une forte demande locative.

Mais comment s’en assurer avant d’investir ?

 

Commencez par sélectionner une grande agglomération bénéficiant d’un bassin d’emplois important:

• Paris
• Lyon
• Nantes
• Nice
• Bordeaux …

 

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Une fois l’agglomération sélectionnée, veillez à choisir un quartier disposant de moyens de transports en commun performants.

Enfin, veillez à maîtriser le prix d’achat. Si ce n’est pas le seul critère, il est malgré tout important.

 

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Nos conseillers en gestion de patrimoine, Corneille Patrimoine vous accompagne pour toutes démarches d’investissement. Vous pourrez ainsi bénéficier de cette expertise au travers de 7 étapes indispensables :

• Audit patrimonial permettant de définir le dispositif fiscal le plus adapté à votre situation
• Détermination du budget selon votre situation financière et votre endettement
• Sélection d’un programme immobilier  respectant tous les critères d’un bon investissement locatif
• Sélection de l’appartement : étape essentielle pour louer puis revendre facilement – acheter neuf ou ancien
• Négociation avec nos banques partenaires afin de vous faire bénéficier des meilleures conditions de crédit – acheter neuf ou ancien
• Gestion locative – acheter neuf ou ancien
• Réalisation de vos déclarations d’impôt – acheter neuf ou ancien

 

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