Investissement immobilier locatif : Quel dispositif est fait pour vous ?

Investissement immobilier locatif intelligent – Depuis de nombreuses années, réaliser un investissement dans la pierre est considéré comme un des meilleurs placements.  Néanmoins, il est primordial de commencer par une analyse patrimoniale personnalisée afin de choisir la stratégie la plus adaptée.

Ainsi, aveuglés par l’impôt, trop d’investisseurs se ruent sur un investissement immobilier Pinel .

Si la loi se révèle très avantageuse sur plusieurs points, elle ne convient pas à tout le monde! C’est pourquoi lors de cet article, notre cabinet Corneille Patrimoine vous conseille sur les 4 dispositifs fiscaux en vigueur.

 

 

Investissement immobilier locatif intelligent : Neuf ou Ancien ?

 

• Investissement dans l’ancien

 

Dans le quotidien, on considère qu’un appartement est ancien lorsqu’il a déjà été utilisé, habité ou loué. Mais juridiquement, un appartement ancien est un bien qui a été construit il y a plus de 5 ans. De fait, il ne pourra bénéficier de frais de notaire réduits (2,5%).

 

Très souvent, le prix d’un appartement ancien est inférieur à celui d’un bien neuf. Attention toutefois aux frais annexes d’un bien ancien qui peuvent être particulièrement coûteux :

• Frais d’agence : 5% en moyenne du prix d’achat

• Frais de notaire : 8% en moyenne du prix d’achat

 

 

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L’ensemble de ces frais représente ainsi environ 13% du prix d’achat, contre seulement 2,5% pour l’acquisition d’un bien neuf.

D’autres frais peuvent être à prévoir aussi. En fonction de l’état du bien et de sa copropriété, des travaux pourraient se profiler.

Ces travaux sont très variables selon l’année de construction du logement, entre une résidence construite en 1990 et une construite en 2015, les coûts sont incomparables. Néanmoins, pour un bien construit il y a 10 ans ou plus, sur une période de 7 ans la moyenne des travaux est de :

• 500 €/m² pour les parties privatives

• 500 €/m² pour les parties communes ( ascenseur, toiture, façade, charges…)

 

A noter qu’il est aussi important de vérifier les garanties et diagnostiques correspondants à ce dernier.

Fiscalement, l’ancien peut avoir un intérêt s’il est loué meublé. En effet, le dispositif de la Location Meublée Non Professionnelle permet de pratiquer un amortissement comptable pendant 20 ans et ainsi limiter fortement l’impôt sur le loyer.

 

 

 

• Investissement dans le neuf 

 

Un logement est considéré comme neuf dans 2 cas de figure :

• construit depuis moins de 5 années et qui n’a jamais été l’objet d’une mutation
•  en cours de construction 

 

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À noter que le prix d’achat est très souvent supérieur pour un logement neuf. Toutefois, pour une bonne analyse, il ne faut pas se contenter de comparer le prix d’achat, mais bien de prendre en considération l’ensemble des flux de chaque opération sur une période moyenne de 10 ans:

• frais d’acquisition
• frais d’agence
• fiscalité
• travaux
• charges

 

Villes	Immobilier ancien	Immobilier neuf
Paris	11 068 €/m²	13 543 €/m²
Lille	3 373 €/m2	4 152 €/m2
Marseille	2 583 €/m2	4 485 €/m2
Lyon	4 490 €/m2	5 613 €/m2
Bordeaux	4 489 €/m2	4 665 €/m2
Nice	3 986 €/m2	5 301 €/m2
Montpellier	2 827 €/m2	4 958 €/m2
Toulouse	3 109 €/m2	3 702 €/m2
Nantes	3 497 €/m2	4 775 €/m2
Strasbourg	3 016 €/m2	4 831 €/m2

 

 

 

 

Investissement immobilier locatif intelligent: Quel dispositif est le plus avantageux ?

 

Si vous avez une préférence pour l’immobilier neuf, le seul dispositif permettant de réduire efficacement votre impôt est la Loi Pinel.

 

 

• Loi Pinel

 

Depuis 2015, la loi Pinel est le nouveau dispositif fiscal en vigueur qui remplace la loi Duflot. Mais comment fonctionne cette loi de défiscalisation ? Investir en loi Pinel est-il intéressant dans votre situation ?

Plus flexible et plus avantageux, le dispositif  Pinel a pour objectif de relancer la mise en construction de logements neufs dans certaines régions en manque de logements.

Ainsi, tout contribuable faisant l’acquisition d’un logement Pinel et respectant les conditions du dispositif bénéficie d’une réduction d’impôt.

 

Cette réduction d’impôt est égale à 2% du prix d’acquisition, chaque année pendant 9 ans. Puis, à partir de la 10ème année et jusqu’à la 12ème, cette réduction sera de 1% du prix d’acquisition.

Au total, la loi Pinel permet donc de réduire votre impôt de 21% du prix d’acquisition sur 12 ans. En contrepartie de cette réduction d’impôt, vous vous engagez à louer l’appartement pendant 6 ans minimum en respectant des plafonds de loyer et de revenus du locataire.

 

Exemple d’investissement en loi Pinel :

• Prix appartement: 300 000€

• Frais de notaire: 7 500€

• Réduction d’impôt: 6 000€/an pendant 9 ans puis 3 000€/an pendant 3 ans

Coût de revient de l’appartement sur 12 ans: 244 500€.

 

En prenant un appartement similaire dans l’ancien, au prix de 250 000€, le coût de revient serait de :

• Prix d’achat: 240 000€
• Frais de notaire: 18 000€
• Travaux à réaliser sur 12 ans: 42 000€

Coût de revient de l’appartement sur 12 ans: 310 750€.

On voit donc que même en achetant l’appartement 60 000€ de moins au départ, le coût de revient de l’ancien. est nettement supérieur.

 

 

 

• Investir dans l’ancien

 

À contrario, si vous préférez un investissement dans l’immobilier ancien, 3 choix s’offrent à vous :

• Le dispositif du Déficit Foncier
• La loi Denormandie
• La loi Malraux

 

 

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• L’avantage du Déficit Foncier pour investissement rentable 

 

Quel est le principe d’investissement en Déficit Foncier ?

• Acheter un appartement ancien
• Exécuter des travaux
• Mettre en location

 

Lors de sa déclaration fiscale, l’investisseur pourra alors déduire 100% des travaux réalisés de ses revenus fonciers. Attention, ne pas confondre réduction d’impôts et déduction de revenus.

Tout d’abord, il est nécessaire de déterminer votre Tranche Marginale d’Imposition, en effet, celle-ci dépend de vos revenus et de votre nombre de parts fiscales.

 

En France, il existe 4 tranches marginales d’imposition :

• 11%
• 30%
• 41%
• 45%

 

À partir du moment où votre tranche marginale est déterminée, vous avez la possibilité de calculer le montant de votre réduction fiscale :

À noter qu’à ce jour, le pourcentage des prélèvements sociaux s’élèvent à 17.2% des travaux, à cela s’ajoute la tranche marginale d’imposition.

 

Par conséquent, selon votre tranche marginale, la réduction fiscale d’un déficit foncier sera la suivante :

• 28.2% en étant dans la tranche de 11%
• 47.2% en étant dans la tranche de 30%
• 58.2% en étant dans la tranche de 41%
• 62.2% en étant dans la tranche de 45%

 

Investissement immobilier locatif intelligent – À savoir que l’année de réalisation des travaux, si le montant des travaux dépasse vos revenus fonciers, pas de panique ! Vous pourrez les déduire jusqu’à 10 700€ sur votre revenu imposable. De plus, la part travaux restante est déductible les années suivantes dans la limite de 10 années consécutives.

 

Exemple d’investissement en déficit foncier :

• Prix appartement: 200 000€
• Frais de notaire: 15 000€
• Tranche Marginale d’Imposition : 30%
• Prélèvements sociaux : 17.2%
• Travaux : 100 000€
• Réduction d’impôt: 47 200€

 

 

• L’avantage de la Loi Denormandie pour un bon investissement

 

Cette loi a été mis en vigueur afin de soutenir la rénovation de biens anciens en précarité se trouvant dans les communes  moyennes, voir petites.

La Loi Denormandie correspond en tous points à la Loi Pinel Ancien, La seule différence porte sur l’emplacement. En effet, le Pinel Ancien ne couvre seulement les zones A, Abis et B1, la Loi Denormandie, elle, a été mise en vigueur pour couvrir les zones B2 et C, depuis le 1er janvier 2021. Ces deux zones permettent d’encadrer 222 villes supplémentaires, faisant l’objet d’un plan Action Cœur de Ville.

 

Investissement immobilier locatif intelligent – Afin que le logement soit éligible à cette loi , les travaux devront améliorer sa performance énergétique et permettre sa réhabilitation. Cependant, il faudra obligatoirement que ces travaux de réhabilitation s’élèvent à 25% du coût global de l’appartement.

Au même titre que la loi Pinel, la Loi Denormandie est soumise au mécanisme du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an en 2021. De plus, elle offre aux investisseurs une réduction d’impôt de 2% du prix d’acquisition pendant 9 ans dans la limite maximale de 300.000 euros, telle que la Loi Pinel.

 

 

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• Investissement immobilier locatif intelligent : L’avantage de la Loi Malraux

 

La loi Malraux a pour objectif de sauvegarder le patrimoine architectural français. De ce fait, pour inciter les investisseurs à se lancer dans l’achat d’un bien sous ce dispositif, l’Etat a instauré un fort levier fiscal. En effet, l’avantage fiscal dépend du montant des travaux réalisés. Ainsi, l’investisseur va acquérir à un promoteur un foncier et un budget travaux.

Investissement immobilier en France – C’est un investissement sur le long terme, à forte valorisation. En effet, la situation géographique des immeubles en Loi Malraux est obligatoirement en secteur historique des villes. Ainsi, ce sont en grande majorité les hypercentres villes qui sont concernés par ce dispositif.

 

De fait, il existe 2 types de réduction :

• Un taux de 30% sur les travaux d’un immeuble qui se trouve sur un plan de sauvegarde et de mise en valeur du patrimoine. Mais aussi sur les immeubles situés dans un Quartier Ancien et Dégradé (QAD) qui requiert une restauration d’utilité publique.
• Un taux de 22% sur les travaux d’un immeuble localisé dans une zone d’un site suivant un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé.

 

Le montant des travaux pour le calcul de cette réduction d’impôt en loi Malraux 2020 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 ans. En cas de réduction d’impôt supérieure à l’impôt réel de l’investisseur, le reliquat est reportable durant 4 ans.

 

Exemple d’investissement en loi Malraux:

• Prix appartement: 200 000€
• Prix des travaux : 200 000€
• Réduction d’impôt: 60 000€
• Impôt de l’investisseur: 15 000€/an
• Réduction d’impôt : 15 000€/an pendant 4 ans

 

La loi Malraux s’adresse donc aux contribuables français investissant dans la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location. En effet, pour bénéficier de cette réduction d’impôt, l’investisseur s’engage à louer le bien nu durant une période de 9 ans. Néanmoins, les propriétaires ne sont pas soumis aux plafonnements des loyers et des ressources du locataire.

Contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), les travaux doivent prendre en charge la restauration de l’intégralité de l’immeuble. L’investisseur profite donc d’une rénovation totale permettant l’absence de travaux de copropriété durant minimum 15/20 ans.

 

Investissement immobilier locatif intelligent – Aussi, depuis le 1er janvier 2013 et contrairement à la loi Pinel, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales (de 10 000 € en 2021).

En somme, l’acquisition d’un bien sous le dispositif Malraux permet aux investisseurs de posséder un bien d’exception avec des prestations haut de gamme, situé dans une zone classée tout en ayant accès à une forte réduction fiscale.

 

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