Obo immobilier : définition, principe et avantages

L’OBO immobilier, ou Owner Buy Out, est une stratégie patrimoniale innovante qui gagne en popularité en France.

Découvrons le fonctionnement, les avantages mais aussi les inconvénients !

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L’OBO immobilier : définition

L’OBO immobilier est une opération financière qui permet à un propriétaire de vendre un bien immobilier à une société qu’il contrôle, souvent une société civile immobilière (SCI). Cette opération est généralement utilisée dans le but de transmettre le patrimoine ou d’optimiser la fiscalité. Elle offre au propriétaire la possibilité de dégager des liquidités tout en conservant le contrôle sur le bien immobilier.

En France, les opérations OBO peuvent permettre une réduction significative de la fiscalité sur les revenus fonciers, grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt et à l’utilisation d’une SCI. De plus, l’OBO immobilier facilite la transmission de biens en réduisant les droits de succession.

Contrairement au LBO, ou Leverage Buy Out, qui est utilisé pour l’acquisition d’entreprises, l’OBO se concentre sur la gestion du patrimoine personnel immobilier. Le processus commence par la création d’une SCI, qui contracte un crédit pour racheter le bien immobilier, permettant ainsi au propriétaire de vendre ses biens à la SCI et de percevoir des liquidités, tout en restant indirectement propriétaire.

L’OBO immobilier : fonctionnement

Mettre en place un OBO immobilier peut être une stratégie avantageuse pour les propriétaires qui souhaitent liquéfier leur patrimoine tout en conservant la propriété de leurs biens. Voici un guide étape par étape pour comprendre et mettre en œuvre cette technique.

• Création de la société

La première étape pratique consiste à créer une société immobilière. Cette société sera l’entité qui acquerra le bien immobilier. Il est conseillé de choisir la forme juridique la plus adaptée à votre situation, souvent une SCI ou une SAS, en fonction de vos objectifs et de votre situation fiscale.

•  Évaluation du bien immobilier

Avant de procéder à la vente, il faut obtenir une estimation précise de la valeur du bien immobilier. Cela déterminera le montant du financement nécessaire pour l’achat par la société.

•  Financement

La société doit ensuite obtenir un financement, généralement sous forme de prêt bancaire, pour acquérir le bien immobilier. Les conditions de ce financement doivent être soigneusement étudiées pour s’assurer qu’elles sont en adéquation avec les capacités de remboursement de la société.

•  Réalisation de la vente

Une fois le financement en place, la transaction peut être réalisée. Le bien immobilier est vendu à la société, et le propriétaire reçoit les liquidités correspondant à la valeur du bien.

•  Gestion post-vente

Après la vente, il est important de gérer correctement la société et le remboursement du prêt. Cela inclut la gestion des loyers si le bien est destiné à la location, ainsi que la comptabilité et les obligations fiscales de la société.

Les avantages de l’OBO immobilier

Voici les principaux avantages de l’OBO immobilier :

• Liquidité : L’OBO permet de générer des liquidités à partir d’un bien immobilier sans avoir à le vendre.

• Conservation du bien : Le propriétaire conserve un contrôle indirect sur le bien via la société.

• Réduction de la fiscalité sur les revenus fonciers : Les opérations OBO permettent en moyenne une réduction de 15 à 25% de la fiscalité sur les revenus fonciers. Cela est dû à l’utilisation d’une SCI et à la déductibilité des intérêts d’emprunt.

• Optimisation de l’impôt sur les sociétés : Les loyers perçus par la société après une opération d’OBO ne sont plus imposés au niveau personnel mais au niveau de la société, ce qui peut entraîner une imposition moindre, notamment si l’impôt sur les sociétés (IS) est plus avantageux que l’impôt sur le revenu (IR).

•  Transmission de patrimoine : L’OBO immobilier facilite la transmission de patrimoine en permettant de réduire les droits de succession de 20 à 30% en moyenne. Cela est particulièrement utile pour les propriétaires qui souhaitent anticiper la passation de leurs biens tout en conservant le contrôle sur ceux-ci.

• Exonération des plus-Values immobilières : Dans certains cas, l’OBO immobilier peut permettre de bénéficier d’avantages fiscaux tels que l’exonération des plus-values immobilières, notamment si le bien concerné est la résidence principale du propriétaire.

Les inconvénients de l’OBO immobilier

Bien que l’OBO immobilier puisse être attrayant pour ses avantages fiscaux et sa capacité à générer des liquidités, il est essentiel de peser soigneusement les inconvénients et les risques associés.

•  Coûts initiaux et charges

La mise en place implique des coûts initiaux non négligeables. La création d’une société, les frais de transaction, les frais de notaire, ainsi que les coûts de financement peuvent représenter une part importante de l’investissement initial.

•  Risque de cash-flow négatif

Si les coûts de financement, y compris les intérêts d’emprunt, dépassent les revenus générés par le bien immobilier, cela peut entraîner un flux de trésorerie négatif pour la société. Cela signifie que le propriétaire pourrait devoir injecter des fonds supplémentaires pour couvrir les déficits.

•  Endettement de la société

L’acquisition du bien immobilier par la société se fait généralement par emprunt, ce qui augmente l’endettement de la société. Cela peut affecter sa capacité à contracter de nouveaux prêts et limiter sa flexibilité financière.

•  Complexité

L’OBO immobilier est un montage financier complexe qui nécessite une compréhension approfondie des implications juridiques et fiscales. Il est souvent indispensable de faire appel à des spécialistes en gestion de patrimoine et en droit immobilier pour mettre en place et gérer correctement l’OBO.

•  Question de l’emploi des liquidités

Il est crucial de bien planifier l’utilisation des liquidités obtenues grâce à l’OBO immobilier. Un mauvais investissement ou une gestion imprudente des fonds peut réduire les avantages financiers de l’opération.

•  Garanties personnelles et risques associés

Dans certains cas, le propriétaire peut être amené à fournir des garanties personnelles pour le financement de l’OBO. Cela peut exposer son patrimoine personnel en cas de défaillance de la société.

•  Risque de qualification en abus de droit

L’administration fiscale peut, dans certains cas, remettre en question la validité de l’OBO immobilier en le qualifiant d’abus de droit, surtout si elle estime que l’opération a été mise en place principalement pour des raisons fiscales.

Nos conseils pour une opération réussie !

Pour réussir un Owner Buy-Out immobilier, il est essentiel de comprendre les avantages et les implications de cette stratégie d’optimisation fiscale.

Ainsi, pour mener à bien un OBO, nous vous conseillons de préparer minutieusement l’opération en évaluant la valeur locative du bien et en s’assurant que les loyers couvriront les échéances de l’emprunt contracté par la société pour l’achat du bien. Il est également important de considérer les implications fiscales, notamment en ce qui concerne les plus-values et les abattements pour durée de détention. Une bonne planification permettra d’optimiser les avantages fiscaux et de structurer efficacement le patrimoine.

N’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour évaluer les options et s’assurer que l’OBO s’intègre bien dans une stratégie patrimoniale globale. Le conseiller pourra aider à identifier les biens les plus adaptés pour un OBO, à structurer la société de manière optimale et à planifier la transmission du patrimoine.

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