avantage SCI immobilier

Avantage SCI immobilier : Top 3 des choses à savoir pour bien investir !

24/09/2021
La SCI : un bon moyen pour investir dans l'immobilier

Avantage SCI immobilier

 

Immobilier locatif : Est-ce intéressant d’investir en SCI ?

 

Il existe plusieurs montages permettant de se constituer un patrimoine immobilier :

  • Achat en nom propre
  • Investissement en SARL de famille
  • Investissement en SCI

Mais qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont ses avantages? Quels sont les dispositifs immobiliers les mieux adaptés dans le cadre d’une SCI ?

 

 

Avantage SCI immobilier : Qu’est ce qu’une SCI ?

 

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un outil de gestion de patrimoine et non un outil d’investissement (à ne pas confondre avec les SCPI).

En effet, une SCI permet à un groupe d’associés, liés par un lien familial ou non, d’investir communément dans un ou plusieurs biens immobiliers.

 

Un gérant représente et gère la Société civile immobilière. A noter que les associés ont une responsabilité indéfinie mais non solidaire selon leur apport dans la SCI. Une fois la rédaction des statuts effectuée, les associés de la SCI votent ensemble les décisions à hauteur de leur apport. En cas de bénéfices réalisés par la société, les associés reçoivent une quote-part dont le montant est en principe proportionnel à leurs droits dans la société.

 

Alors pourquoi investir à plusieurs ? D’abord pour une question de budget. Acheter à plusieurs permet d’augmenter le budget et ainsi d’acheter des biens de plus grande valeur, ou plusieurs biens.

Mais le gros intérêt de la SCI est patrimonial et successoral. En effet, c’est un excellent moyen de léguer une partie de votre patrimoine immobilier. 

 

 

Avantage SCI immobilier : Avantages fiscaux et successoraux de la SCI

 

EXEMPLE

Un couple marié détient 2 biens immobiliers locatifs.

Ce même couple a 2 enfants et souhaitent léguer ces 2 appartements de manière équitable.

Créer une SCI et mettre les 2 appartements dans cette société permet de donner des parts de la SCI à chaque enfant. On s’assure de cette manière une succession parfaitement égale entre chaque enfant.

 

En plus d’un aspect pratique et juste, investir au travers d’une SCI peut permettre de donner un ou plusieurs biens immobiliers sans droits de succession.

 

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En effet, imaginons que ce couple achète ces 2 appartements à crédit sans aucun apport. La valeur des parts de la SCI sera donc nulle puisque la dette bancaire annule la valeur du bien. Donc en donnant des parts au moment de l’achat, ils donnent des parts dont la valeur est de 0€. Au fur et à mesure du remboursement du crédit, la valeur des parts augmentera. A la fin du crédit, la valeur des parts représentera la valeur de l’appartement dont les enfants auront hérité pour aucun droits de succession.

 

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Plusieurs choix de fiscalité

Lorsque vous investissez via une SCI vous avez le choix entre 2 fiscalités:

  • Impôt sur le revenu

  • Impôt sur les sociétés

Les règles fiscales applicables aux SCI à l’impôt sur le revenu sont celles des revenus fonciers.

Les associés de la société sont imposés personnellement. De la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier. Cette imposition est proportionnelle aux parts que l’investisseur possède dans la société.

En optant pour l’impôt sur les sociétés, les associés font peser la fiscalité des bénéfices directement sur la SCI. De fait, ils ne sont pas imposés personnellement. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de s’octroyer.

 

avantage SCI immobilier

 

 

Avantage SCI immobilier : Quels dispositifs fiscaux?

 

Vous avez la possibilité de créer une SCI et profiter d’une loi fiscale permettant de réduire votre impôt sur le revenu:

Pour ce faire, vous devez obligatoirement opter pour une fiscalité à l’impôt sur le revenu.

Attention toutefois, il n’est pas possible de pratiquer la location meublée au travers d’une SCI.

 

 

• Loi Pinel

 

La SCI est un excellent moyen d’investir en loi Pinel ! En effet, la société civile immobilière vous permet d’utiliser le dispositif Pinel lors de votre investissement immobilier locatif.

Mais comment cela fonctionne pour la réduction d’impôt Pinel et les obligations du dispositif ?

Chaque associé de la SCI se voit obtenir une réduction d’impôts qui s’applique en fonction des parts qu’il détient, et non sur la totalité de l’investissement.

 

EXEMPLE

2 amis achètent un appartement au prix de 300 000€.

Ils créent une SCI ou ils détiennent chacun 50% des parts.

Le montant total de la réduction d’impôt sera de 6 000€/an, soit 3 000€ chacun.

 

NOS PROGRAMMES PINEL

 

• Loi Malraux

 

Concernant l’investissement en Malraux avec la SCI, celle-ci doit être transparente, autrement dit soumise à l’impôt sur le revenu.

Comme pour la loi Pinel, chaque associé déclarera ses revenus fonciers selon son nombre de parts dans la SCI, même principe pour la réduction d’impôt.

Créer une SCI et réaliser un investissement Malraux est stratégique pour ceux qui souhaite préparer leur transmission. En effet, la loi Malraux à vocation de conservation sur le long terme et également de transmission à ses enfants. La SCI va permettre de minimiser les coûts liés aux droits de succession à payer par les enfants au jour de la succession. En effet, la SCI permet de réaliser une donation immobilière tout en gardant le pouvoir sur les biens pour les gérer à leur guise.

 

Investir en Loi Malraux, c’est investir dans l’hypercentre ville de communes historiques. Ainsi, vous pouvez acquérir des appartements avec du charme et des prestations de haut standing, faisant augmenter la rentabilité locative. Aussi, c’est un moyen de réduire son impôt par l’immobilier, et également sécuriser son patrimoine à travers un bien à forte valeur ajoutée. Afin d’être rentable sur le long terme, un bien Malraux doit se conserver plus de 10 ans.

Suite à la période d’obligation de location, et doit être transformé en meublé. En effet, avec des prestations haut de gamme de l’immobilier ancien historique, cette typologie de bien se recherche sur le marché locatif, et, ce sans limite de temps.

 

 

NOS PROGRAMMES MALRAUX

 

• Déficit Foncier

 

L’investissement en Déficit Foncier via une SCI doit obligatoirement se faire avec une société civile immobilière imposée à l’IR. Toutefois, le mécanisme est différent car la SCI sera par définition en déficit à la clôture du bilan en fin d’année. Ce déficit foncier s’imputera sur les revenus personnels de chaque associé.

 

Lors d’un investissement immobilier locatif, vous avez deux choix d’imposition, le régime du micro-foncier ou le régime réel. Pour optimiser son investissement, il est préférable de choisit le régime réel. De fait, les charges sont déduites des recettes brutes et si leur montant est supérieur aux recettes, le déficit foncier constaté se répartie entre les associés au pro-rata de leurs parts. Il y a déficit foncier lorsque la différence entre les revenus générés par le patrimoine immobilier et les charges qui y sont liées donne un résultat négatif.

 

NOS PROGRAMMES DEFICIT FONCIER

 

Le principe du Déficit Foncier est d’investir dans un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation. Par la suite, vous pourrez déduire l’ensemble de ces travaux de vos revenus fonciers positifs. De plus, si vous n’avez pas consommé toute l’enveloppe travaux sur l’année N, vous pouvez déduire l’excédent de votre revenu global. Ainsi, vous bénéficiez d’un double avantage fiscal.

 

Fort de 10 ans d’expérience dans l’immobilier locatif dans la métropole lyonnaise, Corneille Patrimoine vous accompagne dans vos démarches de façon personnalisée et indépendante. Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier à Lyon ? Vous ne savez pas quelles démarches entreprendre ? N’hésitez pas à nous contacter !

 

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