Statut bailleur privé, mode d’emploi : ce qui change à partir de décembre 2025

Dès le 1er décembre 2025, un tournant majeur s’annonce pour les propriétaires et investisseurs en immobilier locatif : la naissance du nouveau statut du bailleur privé, un dispositif innovant qui rebat les cartes de la fiscalité foncière en France.

Explications !

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Objectif : relancer l’investissement locatif… autrement

Dans un contexte de crise du logement, de déséquilibre fiscal entre location nue et meublée, et de désengagement progressif des bailleurs privés, l’État souhaite remettre l’investissement locatif au cœur de la stratégie patrimoniale des Français. Mais pas à n’importe quel prix.

Le nouveau statut du bailleur privé ne cherche pas seulement à offrir des avantages fiscaux. Il incarne une refonte profonde de la logique d’investissement, avec plusieurs ambitions majeures :

• Rééquilibrer le match entre location nue et meublée : Trop longtemps désavantagée fiscalement, la location nue reprend de l’attrait grâce à des dispositifs d’amortissement similaires à ceux du meublé.

• Encourager la détention longue : Fini l’investissement opportuniste à court terme. Avec des incitations ciblées (exonérations, amortissements progressifs), le modèle favorise les bailleurs responsables, investis sur le long terme.

• Stimuler la construction et la rénovation : En valorisant les logements neufs et en conditionnant certains avantages à la réalisation de travaux, l’objectif est double : accroître l’offre et améliorer la qualité du parc locatif.

• Offrir un cadre stable et lisible : Exit les dispositifs complexes ou instables. Ce statut vise une simplification fiscale, un cadre clair pour favoriser la prise de décision des investisseurs.

• Répondre à un besoin sociétal : Le logement abordable devient un enjeu collectif. En récompensant les loyers sociaux ou intermédiaires, l’État mobilise l’épargne privée pour relever un défi public.

En somme, le nouveau statut ambitionne de créer un investissement à impact, à la croisée des intérêts patrimoniaux individuels et des besoins de la société. Une nouvelle ère s’ouvre pour les bailleurs privés : plus engagée, plus avantageuse, et résolument tournée vers l’avenir.

Ce qui change concrètement avec le statut bailleur privé

Le nouveau statut du bailleur privé  introduit des avancées fiscales majeures, pensées pour renforcer l’attractivité de la location nue, moderniser les outils d’optimisation patrimoniale et offrir plus de lisibilité aux investisseurs. Voici les points clés à retenir :

Amortissement du bien immobilier

• Logements neufs : possibilité d’amortir 5 % de la valeur du bien chaque année pendant 20 ans. Cela permet de réduire fortement le revenu foncier imposable.
• Logements anciens : amortissement à hauteur de 4 % par an, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 15 % du prix d’acquisition.
• Bonus d’amortissement : jusqu’à 1,5 % supplémentaire si le bailleur pratique un loyer social ou intermédiaire, en dessous des prix du marché.

Pourquoi c’est innovant ? Jusqu’ici, l’amortissement n’était réellement accessible qu’en location meublée (LMNP/LMP). Ce dispositif étend cette possibilité à la location nue, la rendant enfin compétitive.

Micro-foncier dopé

• Abattement forfaitaire relevé à 50 % (contre 30 % aujourd’hui)
• Seuil de revenus locatifs doublé : jusqu’à 30 000 € par an de loyers pour en bénéficier

Concrètement : plus simple pour les petits bailleurs de déclarer leurs revenus, tout en bénéficiant d’un abattement renforcé.

Déficit foncier élargi

• Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 € à 40 000 €
• Idéal pour les projets avec travaux lourds (rénovation énergétique, remise aux normes, etc.)

Avantage stratégique : plus de capacité à gommer les revenus imposables, notamment pour les contribuables fortement taxés.

IFI : sortie possible des biens du patrimoine taxable

• Les biens loués en résidence principale longue durée pourraient être exclus de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
• Objectif : récompenser l’engagement locatif durable

Un tournant patrimonial : cela pourrait fortement inciter à conserver et louer certains biens plutôt que les vendre.

Exonération plus rapide de la plus-value immobilière

• La durée de détention nécessaire pour être exonéré d’impôt sur la plus-value passe de 30 à 20 ans
• Les prélèvements sociaux resteraient soumis au régime actuel (exonération après 30 ans)

Effet psychologique et fiscal : dynamise la revente, sans pénaliser ceux qui s’inscrivent dans une logique de détention longue.

Le secteur immobilier plébiscite ce nouveau statut

Le nouveau statut de bailleur privé est largement salué par les professionnels de l’immobilier, qui y voient une réponse attendue à la crise du logement et à la désaffection des investisseurs pour la location nue. Voici un aperçu des réactions du secteur :

Promoteurs & constructeurs : un souffle d’optimisme

• Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) : parle d’un « très bon rapport » et estime que le statut pourrait permettre de remettre 40 000 logements locatifs neufs sur le marché chaque année.
• Fédération Française du Bâtiment (FFB) : se dit « au-delà de ses espérances » et soutient une inscription rapide dans la loi de finances.

« Les préconisations sont bonnes pour les marchés du bâtiment, pour loger nos concitoyens et pour les recettes de la Nation. » — Olivier Salleron, président de la FFB

Fédérations de bailleurs : une victoire attendue

• FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) : salue une « avancée majeure » et une reconnaissance du rôle des bailleurs dans la politique du logement.
• UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) : favorable, mais vigilante sur la protection de la rentabilité nette, notamment face à la fiscalité des meublés.

Experts & gestionnaires : un cadre plus lisible

• Foncia et d’autres administrateurs de biens saluent une réforme qui simplifie la fiscalité et rétablit l’équité entre location nue et meublée.
• Les courtiers et conseillers en gestion de patrimoine y voient un levier stratégique pour les investisseurs fortement fiscalisés.

Quelques réserves… budgétaires

• Bercy reste prudent : le coût de l’amortissement doit être chiffré précisément avant intégration dans le projet de loi de finances 2026.
• Certains redoutent que le contexte de réduction des dépenses publiques (objectif : 40 milliards d’euros d’économies) freine l’adoption intégrale du dispositif.

Ainsi, le secteur immobilier plébiscite ce nouveau statut, qu’il considère comme une réforme structurante, à condition que les arbitrages budgétaires ne viennent pas en amoindrir la portée.

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