marché immobilier lyon- vue aérienne d'une ville

Quelle est la situation du marché immobilier lyonnais ?

Depuis de nombreuses années, l’immobilier demeure un secteur d’investissement particulièrement porteur. Réaliser un investissement locatif est donc une réelle opportunité autant d’un point de vue patrimonial que fiscal.

Mais comment se porte le marché immobilier à Lyon ?

 

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Le marché immobilier à Lyon 

 

Nous avons connu des records en nombre de transactions et en matière d’évolution des prix ces dernières années. Et malgré des fluctuations récentes, le marché immobilier lyonnais reste dynamique. Les prix élevés et la forte demande continuent de caractériser cette métropole attractive.

Si le niveau de prix moyen a augmenté, on observe d’importantes disparités. Il est donc important, avant de réaliser un investissement, d’étudier avec précision le marché local.

Ainsi, si certaines villes telles que Lyon ou Nantes ont connu des hausses très importantes, d’autres villes sont en difficultés à l’image de Limoges et Orléans avec respectivement une baisse de 3,3% et 1,5%. Il est important de dissocier les grandes  métropoles des villes secondaires. C’est pourquoi, si le prix de l’immobilier des métropoles ne cesse de croître d’année en année, la situation est très différente dans les villes moyennes. Les investisseurs l’ont bien compris et se tournent majoritairement vers les grandes villes.

 

 

Comment expliquer ce niveau de prix et de volume de transactions ?

 

D’abord, l’un des éléments explicatifs est le niveau historiquement bas des taux d’intérêt. En effet, ceux-ci sont passés de 5% à 1% en 10 ans, favorisant de ce fait les transactions immobilières. Emprunter 200 000€ sur 20 ans en 2009 coûtait 1 320€/mois contre seulement 920€ en 2019.

En 2022, rembourser 1 320€/mois permet d’emprunter 285 000€, soit 45% de plus qu’en 2009.

 

Ensuite, si l’immobilier a profité des taux d’intérêt bas, il a aussi profité de la faiblesse des autres placements. En effet, l’assurance vie, souvent cité comme le placement préféré des français, a vu sa rentabilité chuter, avec un rendement inférieur à 2% sur le fond garanti. Les placements bancaires n’ont quant à eux rarement été aussi bas, avec un livret A à 1%. En parallèle, les marchés financiers sont à un niveau très élevé, faisant craindre une baisse importante alors qu’une hausse est très improbable.

Enfin, la hausse des prix qui se poursuit dans les grandes agglomérations rassurent les investisseurs qui réalisent qu’en comparaison aux autres investissements, l’immobilier conserve sa valeur refuge.

 

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Marché immobilier Lyon : Une demande supérieure à l’offre

 

3 facteurs expliquent principalement l’engouement des français pour l’immobilier :

  • Des niveaux d’intérêt très bas
  • Des dispositifs fiscaux intéressants permettant de bénéficier d’importantes réductions d’impôt
  • Des placements financiers au rendement très faible

Tous ces arguments encouragent donc à se lancer dans l’investissement locatif. Que ce soit pour un objectif de rentabilité ou de constitution de patrimoine afin de bénéficier de fortes réductions d’impôt, l’immobilier peut s’avérer très intéressant, à condition de respecter un grand nombre de critères avant d’acheter le bien..

 

Tout d’abord, nous ne le dirons jamais assez, l’emplacement est primordial, mais qu’est-ce qu’un bon emplacement ? C’est ce qui permettra de louer puis de revendre dans les meilleures conditions. Pour cela il faut respecter les critères suivants :

  • Grande agglomération au bassin d’emplois important
  • Transports en commun
  • Commerces de proximité

Ensuite, la qualité intrinsèque de l’appartement est très importante. Vous n’achetez pas une loi Pinel ou une loi Malraux mais un appartement, la fiscalité permet seulement d’optimiser la rentabilité de votre investissement, mais la mise en location et la revente dépendront des caractéristiques de l’appartement:

  • Exposition
  • Etage
  • configuration

 

 

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 Les disparités se creusent entre grandes et petites villes

 

Marché immobilier Lyon – Le phénomène d’exode rurale et de fort développement des grandes villes n’est pas nouveau, toutefois il n’a jamais été aussi criant. En effet, le bilan immobilier 2021 se caractérise par une très forte tension dans les grandes métropoles françaises comme Paris, Lyon ou encore Nantes.

Les grandes métropoles françaises présentent en moyenne une hausse annuelle de 8% :

  • + 11,7% à Villeurbanne

  • + 7,9 % à Nantes

  • + 6,3% à Paris

 

Au contraire, les petites villes souffrent :

  • – 3,3% à Limoges

  • – 1,5% à Orléans

  • – 6,7% à Clermont-Ferrand

 

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Pourquoi tant de disparités ? D’abord pour des questions d’emplois, ces grandes métropoles constituent des bassins d’emplois importants, et tandis que le coût du transport ne cesse d’augmenter et que le pouvoir d’achat constitue une problématique majeure, la proximité du lieu de travail est devenue un critère essentiel pour une résidence principale.

Ensuite, pour les investisseurs qui représentent une part de plus en plus importante sur le marché immobilier, investir dans une grande agglomération constitue un gage de sécurité, pour trouver facilement un locataire et pour revendre dans les meilleures conditions quelques années plus tard.

 

Enfin, les lois fiscales, destinées aux investisseurs, vont dans ce sens avec notamment la loi Pinel qui met en avant les grandes agglomérations et a éliminé un grand nombre de petites villes tandis que la loi Malraux est encore plus restrictive en sélectionnant des immeubles de l’hyper centre ville.

Marché immobilier Lyon- Ces 3 éléments expliquent la forte demande dans les villes, dès lors, le prix de l’immobilier dépendant avant tout de l’offre et de la demande, les prix augmentent donc dans les grandes villes, et ce phénomène ne peut pas s’inverser tant que le rapport entre l’offre et la demande ne se sera pas équilibré.

 

 

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Marché immobilier Lyon : Une hausse durable ?

 

La question que tout le monde se pose depuis de nombreuses années est la suivante : La hausse va-t-elle se poursuivre, stagner, ou une baisse des prix est-elle envisageable ?

De nombreuses études et théories ont été mises en avant, si certains éléments peuvent impacter les prix (les lois fiscales, le niveau des taux d’intérêt…), l’élément majeur est le ratio entre l’offre et la demande de logements.

Ce rapport offre/demande explique presque à lui seul l’évolution des prix.

 

Ce rapport est depuis 30 ans très déséquilibré dans les grandes villes, au contraire des villages. C’est l’enjeu majeur, tant que ce rapport ne sera pas équilibré, les prix ne pourront pas baisser.

Marché immobilier Lyon – Cette problématique est connue depuis plus de 30 ans mais aucun gouvernement n’a su y répondre… C’était l’objectif de nombreuses lois de défiscalisation dès les années 80 et c’est toujours le but de la loi PINEL. Alors que l’on devrait construire 500 000 logements neufs chaque année pour rééquilibrer le marché. On a seulement construit 410 000 logements. Ce chiffre est en recul de 5.9%, la faute à des normes de constructions trop drastiques, à des délais d’obtention de permis de construire beaucoup trop longs.

 

Le logement constitue un enjeu majeur de notre société. Si les prix peuvent baisser dans des villes où la demande est faible, on ne voit pas comment les prix pourraient baisser dans les grandes villes.  Il sera donc difficile et surtout très long de rééquilibrer le rapport entre l’offre et la demande, par des processus trop longs et trop complexes. Le manque de terrains disponibles, des normes de constructions drastiques…

Au vue de ce bilan et de la croissance constante de l’immobilier dans les grandes villes, notre avis est donc que la hausse des prix va se poursuivre à Lyon. Un investissement immobilier locatif dispose d’excellentes conditions avec des taux d’intérêt bas, des lois fiscales intéressantes, attention toute fois à choisir le bon appartement.

Nos conseillers vous accompagne dans vos démarches pour réaliser un investissement immobilier de qualité.

 

 

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