Marchand de biens : une profession qui fascine

Le métier de marchand de biens attire de nombreux candidats qui souhaitent se lancer dans l’immobilier et le monde des affaires. Il consiste à acheter et à revendre des immeubles, maisons ou appartements.

Si les modalités sont nombreuses, la plupart des marchands de bien réalisent ce que l’on appelle la division. En effet, plus un logement est petit, plus il est cher au m². Au contraire, plus on achète grand et plus le prix/m² diminue. De ce fait, la stratégie est souvent d’acheter de grandes surfaces, les diviser et les revendre.

Mais comment devient-on marchand de biens ? Quelles sont les étapes des opérations d’achat et de revente ? Quel est le revenu moyen ? Quelles sont les obligations fiscales ? Peut-on faire de l’achat et de la revente de biens immobiliers sans avoir le statut de marchand de biens ?

Corneille Patrimoine vous apporte des réponses claires et précises sur ce secteur d’activité.

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Le marchand de biens

Le métier de marchand de biens consiste à acheter une maison, un immeuble ou un grand appartement, rénover, diviser, puis revendre avec une plus-value. C’est une activité réglementée qui nécessite des compétences immobilières,  juridiques, fiscales, et techniques.

Le marchand de biens doit respecter les obligations légales liées à son statut, comme la tenue d’un registre spécial, la souscription d’une assurance professionnelle ou le respect du droit de préemption urbain. Il doit également faire preuve de réactivité, de sens du marché et de capacité de financement pour réaliser des opérations rentables.

Devenir marchand de biens

Le statut de marchand de biens peut être intéressant mais comporte de nombreux risques et nécessite surtout un apport financier conséquent au départ. En effet, les banques sont très frileuses sur cette activité et demandent donc un apport d’au moins 50%.

Exercer ce métier demande des compétences pointues et variées:

• Analyser le prix global de l’immeuble puis le prix à la revente après division et réalisation des travaux
• Faire expertiser l’immeuble afin de déterminer le coût des travaux
• Se mettre en relation avec la copropriété et l’urbanisme afin d’étudier les possibilités de division et de travaux
• Monter le dossier de financement auprès des banques
• Revendre les appartements après division et rénovation

Cela demande donc une expertise immobilière, technique, juridique et commerciale!

Pour devenir marchand de biens, il faut également assumer un statut avec ses droits et ses obligations. Le marchand de biens est considéré comme un professionnel de l’immobilier et doit donc respecter certaines obligations légales, fiscales et sociales. Il doit notamment s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés, souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, tenir une comptabilité spécifique, déclarer ses revenus et payer des impôts sur ses bénéfices. Il doit aussi respecter les règles d’urbanisme, les normes environnementales et les droits des locataires lorsqu’il achète ou vend des biens immobiliers.

Devenir marchand de biens est donc un projet ambitieux qui nécessite avant tout une solide expérience immobilière. En effet, s’il existe des formations et des stages qui peuvent aider à acquérir quelques bases, aucune formation ne permet de maîtriser le marché immobilier local. Surtout, il est impossible de réussir ce métier sans un réseau développé. En effet, une seule personne ne peut maîtriser l’ensemble des compétences nécessaires. Il est donc essentiel d’être bien entouré et accompagné par des partenaires expérimentés:

• Notaire
• Urbanisme
• Entreprise générale de travaux
• Agents immobiliers
• Gestionnaires de patrimoine
• Banque et investisseurs

Autre point essentiel: Il est impossible de devenir marchand de bien sans un apport financier conséquent.

Si les chiffres diffèrent selon les régions, les banques et les montages, les banques exigent en moyenne 40% d’apport pour la 1ère opération.

Déclarer son activité

Pour devenir marchand de biens, il faut respecter certaines formalités administratives. La première démarche est de se déclarer à la Chambre de Commerce et d’Industrie, qui enregistrera l’activité auprès du Registre des Sociétés (RCS). Cette inscription permet d’obtenir un numéro SIRET, qui est obligatoire pour exercer légalement le métier de marchand de biens. Il faut également préciser le type d’activité, c’est-à-dire l’achat et la revente de biens immobiliers, les catégories de biens visés (immeubles, terrains, locaux commerciaux, etc.) et les conditions de la transaction (achat au comptant, à crédit, etc.).

Le marchand de biens doit aussi se conformer à une réglementation spécifique. Par exemple, il ne peut pas vendre un bien immobilier avant d’en être le propriétaire. Il doit aussi disposer d’une garantie financière, qui est une somme d’argent bloquée sur un compte bancaire ou une assurance, qui sert à indemniser les clients en cas de problème.

La convention collective de l’immobilier

Le marchand de biens est tenu à respecter la convention collective de l’immobilier.

La Convention collective nationale de l’immobilier (CCNI) est le texte qui encadre le secteur immobilier en France. Elle concerne les professionnels qui exercent des activités de gestion, de transaction, de promotion ou de conseil immobilier, comme les administrateurs de biens, les agents immobiliers, les syndics de copropriété, etc. Cette convention a été signée le 9 septembre 1988 et a remplacé les anciennes conventions des cabinets d’administrateurs de biens et des sociétés immobilières.

Choisir son statut juridique

Vous devez choisir la forme juridique la plus adaptée à votre activité. Il existe trois principales structures possibles : la SAS, la SASU et la SARL.

La SAS est une société par actions simplifiée. Elle se caractérise par sa souplesse de fonctionnement et de gestion. Elle vous permet de définir librement les règles de répartition des pouvoirs et des bénéfices entre les associés. Cependant, elle nécessite un formalisme plus important et des coûts plus élevés que la SARL.

La SASU est une SAS à associé unique. Elle présente les mêmes avantages que la SAS, mais avec une simplicité de gestion accrue. C’est une solution intéressante pour les porteurs de projet individuels.

La SARL est une société à responsabilité limitée. Elle se distingue par sa sécurité juridique et fiscale. Elle limite la responsabilité des associés à leurs apports. Toutefois, elle offre moins de flexibilité que la SAS en matière de gestion et d’organisation.

La fiscalité

Ce métier est soumis à des règles fiscales spécifiques, qui dépendent du régime d’imposition choisi par le marchand de biens, du type de biens achetés et vendus, et du montant du chiffre d’affaires réalisé.

Le régime d’imposition du marchand de biens peut être le régime réel normal, le régime réel simplifié ou le régime micro-entreprise. Le choix du régime a des conséquences sur les obligations comptables et déclaratives du marchand de biens, ainsi que sur le calcul de l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés.

Le type de biens achetés et vendus par le marchand de biens influe sur la nature des revenus imposables. Il peut s’agir de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), si le marchand de biens achète et vend des biens meubles ou des immeubles destinés à être loués meublés, ou de bénéfices non commerciaux (BNC), si le marchand de biens achète et vend des droits sociaux ou des parts de sociétés immobilières.

Le montant du chiffre d’affaires réalisé par le marchand de biens détermine le taux de la TVA applicable aux opérations immobilières. Le marchand de biens est soumis à la TVA au taux normal de 20%, sauf s’il réalise des opérations portant sur des terrains à bâtir, des immeubles neufs ou des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de cinq ans, qui sont soumis à la TVA au taux réduit de 10% ou 5,5%.

Le métier de marchand de biens implique donc une bonne connaissance des règles fiscales applicables, qui peuvent varier selon les situations et les opérations réalisées. Il est conseillé de se faire accompagner par un expert pour optimiser sa gestion fiscale et éviter les risques de redressement.

Le métier de marchand de bien : notre avis

Notre avis sur le métier de marchand de biens est qu’il s’agit d’une activité intéressante et stimulante, mais qui demande beaucoup d’investissement personnel et professionnel et un risque important.

Réussir ce métier nécessite une solide expérience, un relationnel très développé et une mise de départ importante.  Il faut également être prêt à faire face aux aléas du marché et aux imprévus. C’est un métier qui convient aux personnes autonomes, dynamiques et ambitieuses.

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