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Loi Pinel : Votre simulation avant d'investir
Sommaire :
Vous souhaitez connaitre notre avis sur la loi Pinel et réaliser une simulation avant d’investir ?
La loi Pinel permet de bénéficier d’avantages considérables tels que des frais de notaire réduits et des réductions d’impôt importantes. Mais quel est son réel coût? Nous verrons dans cet article tous les éléments à prendre en compte pour une simulation Pinel exhaustive.
En contrepartie de la réduction fiscale, ce dispositif de défiscalisation impose quelques contraintes. De ce fait, plusieurs questions se posent :
- La loi Pinel est-elle vraiment intéressante ?
- Quel est le coût de ce type d’investissement immobilier ?
- Quel budget devez vous y consacrer ?
- Quelle rentabilité pouvez-vous espérer ?
Nous allons donc voir à travers cet article, les différents éléments à prendre en compte lors de la réalisation d’une simulation en loi Pinel.
Comme pour tout investissement, avant toute chose, il est primordial de déterminer le budget que vous souhaitez allouer à cette opération.
Le budget
Loi Pinel avis– Afin de déterminer ce budget, plusieurs éléments sont à prendre en considération :
- Le montant de votre impôt
- Votre endettement
- L’apport envisagé
- Le budget mensuel que vous souhaitez y consacrer (appelé effort d’épargne)
Cette simulation financière a pour but d’évaluer la faisabilité du projet ainsi que sa rentabilité.
L’effort mensuel, autrement dit ce que vous coutera la loi Pinel chaque mois, se calcule comme suit :
(Mensualité du crédit+ charges de copropriété + taxe foncière/12+ impôt sur le loyer)- loyer- réduction d’impôt mensuelle
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Exemple
- Prix appartement : 244 000€
- Frais d’acquisition : 6 000€
- Durée crédit : 20 ans
- Mensualité : 1 292€ assurance incluse
- Charges de copropriété : 30€
- Taxe foncière : 50€/mois
- Impôt sur le loyer : 30€/mois
- Loyer : 695€
- Réduction d’impôt : 4 166€/an soit 347€/mois
Effort d’épargne : (1 292+30+50+30)- (695+347) Soit 360€/mois soit 38 880€ sur 9 ans.
Capital constitué sur 10 ans: 95 000€ ( capital restant dû – prix de vente sans plus-value)
Par conséquent, pour un investissement de 38 880€ sur 10 ans, vous aurez un gain net de 56 120€ sans aucune plus-value…
En imaginant une valorisation du marché de 2%/an, le capital net après impôt serait alors de 107 000€.
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La réduction d’impôt
La réduction d’impôt est la suivante :
- 10.5% du prix d’achat pour une location sur 6 ans
- 15% du prix d’achat pour une location sur 9 ans
- 17.5% du prix d’achat pour une location sur 12 ans
Les frais d’acquisition (couramment appelés « frais de notaire ») sont seulement de 2,5% car il s’agit d’un appartement neuf. Ils sont donc ici d’environ 6 000€.
La réduction d’impôt sera donc calculée sur le prix de l’appartement majoré des frais de notaire, soit 250 000€.
Pendant 9 ans, le gain fiscal sera donc de 4 166€.
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Plafond de loyer Pinel : comment le calculer ?
Si la loi Pinel permet de bénéficier de fortes réductions d’impôt, elle impose en contrepartie un certain nombre de contraintes, dont un plafonnement de loyer, voyons comment le calculer et surtout comment optimiser votre investissement.
On observe 2 plafonds de loyer dans la loi Pinel :
- Selon la ville
- Selon la surface de l’appartement
Tout d’abord, il faut déterminer le plafond de la ville dans laquelle se trouve l’appartement. A Villeurbanne les loyers sont plafonnés à 13.04€/m2.
Une fois ce 1er plafond déterminé, la 2ème étape consiste à déterminer la surface pondérée de l’appartement de la façon suivante :
Surface habitable de l’appartement + 50% des annexes (balcon, terrasse, loggia)
Dans notre exemple la surface pondérée sera donc de 40m²+ 3m²= 43m²
La 3ème étape consiste à appliquer un coefficient multiplicateur à cette surface pondérée :
Ce coefficient multiplicateur diffère selon que la surface pondérée soit supérieure ou inférieure à 38m².
Dans notre exemple la surface pondérée est supérieure à 38m2 : Le calcul est donc le suivant : 0,7 + (19/surface pondérée soit 43)
Plafond de loyer = surface pondérée x (coeff. Multiplicateur x plafond de la zone) soit un loyer 588,25€.
Ainsi, Monsieur Dupont devra louer son appartement à Villeurbanne au maximum 588,25€ par mois.
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Quid du stationnement ?
Le stationnement n’entre pas dans le détail du calcul, vous avez alors 2 solutions :
- Inclure le prix du stationnement dans le calcul de la réduction d’impôt et louer le stationnement avec l’appartement au loyer plafonné
- Sortir le stationnement de la réduction d’impôt, vous pourrez alors pratiquer le loyer que vous voulez sur le stationnement
Ainsi dans notre exemple, M.DUPONT aura 2 solutions :
- Louer l’appartement le garage au prix de 588.25€ avec une réduction d’impôt de 4 605€
- Louer l’appartement 588.25€ + le garage à 80€ et bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 305€
Dans cette simulation en loi Pinel, louer le garage à part s’avère plus intéressant puisque le loyer du garage est supérieur au gain fiscal du garage. Tout dépend finalement du marché locatif.
Une étude locative est essentielle, elle doit permettre de déterminer un loyer marché pour un appartement avec garage.
Le prêt immobilier
Le financement de ce type d’investissement immobilier est essentiel.
L’effet de levier du crédit est très important, d’autant que les frais du crédit ( frais de dossier, hypothèque, intérêts) sont déductibles fiscalement.
Il est donc préférable de ne pas réaliser d’apport. Et de fait, d’opter pour un crédit permettant de financer cet investissement immobilier neuf.
Nous allons voir les différentes mensualités sur un prêt sur 20 et 25 ans pour un montant de 230 250€ :
- 20 ans avec un taux d’intérêt à 2,50% la mensualité sera de 1 220€
- 25 ans avec un taux d’intérêt à 1,40% la mensualité sera de 1 091€
Attention ces mensualités s’entendent hors assurance, cette partie est devenue de plus en plus importante, il est impératif de négocier au mieux l’assurance du crédit ou l’on constate des écarts importants.
Depuis l’amendement Bourquin, on peut changer d’assurance à n’importe quel moment après la 1ère année.
Avec le loyer, il est plus intéressant de prendre un prêt sur 25 ans. Ainsi, cela signifie que Monsieur Dupont aura un différentiel entre son prêt et son loyer de 279€ par mois dans cet simulation Pinel.
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La rentabilité d’un investissement Pinel
On entend tout et surtout n’importe quoi sur la rentabilité d’un investissement immobilier.
De fait, plutôt que de parler de 3, 4 ou 8%, il est plus parlant de comparer le capital constitué à la fin du projet.
L’idée ici est de comparer, pour un même investissement mensuel, quel sera le capital dans 9 ans en plaçant cette somme sur un PEL, une assurance vie ou un appartement.
En d’autres termes, est-il plus intéressant de placer 300€/mois sur un PEL, une assurance vie ou un investissement Pinel?
Pour un appartement neuf éligible à la loi Pinel de 250 000€ à Lyon, le coût mensuel sera de 360€:
- Mensualité pour un crédit sur 20 ans : 1 292€ assurance incluse
- Charges de copropriété : 30€
- Taxe foncière : 50€/mois
- Impôt sur le loyer : 30€/mois
- Loyer : 695€
- Réduction d’impôt : 4 166€/an soit 347€/mois
A la fin de la 9ème année, en revendant au prix d’achat, 250 000€, votre capital sera de 104 641€.
En plaçant ces 360€/mois sur une assurance vie à un rendement de 2%/an, le capital dans 9 ans sera de 42 526€.
La loi Pinel permet donc de se constituer un capital presque 3 fois supérieur à une assurance vie, et sans plus-value!
En conclusion, dans une optique d’optimisation fiscale mais surtout pour se constituer un patrimoine, notre avis sur la loi Pinel est très positif, à condition de respecter un grand nombre de critères!
Où investir en Loi Pinel à Lyon ?
Lyon est une ville attractive qui ne cesse de se développer (découvrez les projets urbains sur le site du Grand Lyon). Ainsi, investir en Loi Pinel à Lyon représente un investissement très intéressant sur la plan fiscal et sur le plan patrimonial. La ville accueille chaque année de plus en plus de nouveaux habitants, il faut alors que la construction immobilière suive cette tendance. De ce fait, de nombreuses nouvelles résidences voient le jour et cette tendance n’est pas prête de s’inverser. On peut donc se demander ou investir à Lyon en Loi Pinel afin de bénéficier d’une forte demande locative.
Le 2ème arrondissement
En plein cœur de la Presqu’ile, le quartier de Confluence est en plein développement. En effet, ce secteur en transition accueille de nombreuses entreprises et allie confort de vie avec performances économiques. On retrouve alors des bâtiments qui ont mis le moderne et la technologie au service du confort des résidents. Ainsi, la Confluence est reconnue éco-quartier par le gouvernement français.
Ce nouveau centre lyonnais dispose dans un rayon de 5 min à pied toutes les commodités nécessaires au quotidien que ce soit au niveau des activités ou des transports. On retrouve alors un ensemble de loisirs : la patinoire, le musée de la Confluence, restaurants, bureau de poste, cinéma et centre commercial ainsi que la Gare Perrache.
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Le 3ème arrondissement
Le 3e arrondissement de Lyon est le plus peuplé de la ville. C’est un quartier également en plein développement. Le quartier d’affaires de la Part-Dieu est en pleine transformation. Depuis de nombreuses années ce quartier est le principal moteur du rayonnement de la métropole à l’échelle nationale et internationale grâce à ses infrastructures et sa gare TGV.
De ce fait, l’arrondissement se révèle très avantageux pour investir dans l’immobilier neuf. Il le sera d’autant plus dans les années à venir. Le quartier possède déjà un fort taux d’employabilité et risque de le multiplier. De plus, l’emplacement deviendra plus agréable à vivre et par conséquent plus attractif pour la demande locative. C’est alors un quartier idéal pour familles et étudiants car on retrouve des facultés à quelques minutes.
Le 7ème arrondissement
Cet arrondissement est très prisé grâce à sa localisation centrale. On y retrouve alors de nombreux commerces et moyens de transports. Au sud du 7ème arrondissement, le quartier de Gerland connait un fort développement. Beaucoup d’entreprises et de sièges sociaux se sont installés comme par exemple Sanofi-Pasteur. Le taux d’employabilité offre une grande attractivité aux logements de cet arrondissement.
La demande locative provient alors de cadres et de familles. Le quartier séduit également les étudiants. C’est l’arrondissement lyonnais qui possède le plus grand nombre d’écoles supérieures. On retrouve alors l’ENS, les facultés Claude Bernard et Jean Moulin. De plus, l’EM Lyon, école de commerce phare française, s’ajoute à la liste augmentant ainsi le nombre d’étudiant souhaitant s’établir dans le quartier.
Le 8ème arrondissement
Les prix sont un peu plus abordables dans cet arrondissement et la demande locative y est particulièrement forte.
Le quartier de Grange Blanche, est très recherché par les étudiants et les familles. En effet, au niveau des transports en commun on retrouve deux lignes de tramways et une de métro. De plus, le quartier regroupe tous les hôpitaux ainsi que les facultés de médecine. Situé coté Est de Lyon l’accès à l’autoroute est rapide pour des personnes travaillant sur des villes comme Saint Priest, Bron ou même à Grenoble.
Prolongé jusqu’en 2024, ce dispositif de défiscalisation vous permet de vous constituer un patrimoine, en investissant dans l’immobilier neuf, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
En conclusion, dans une optique d’optimisation fiscale, notre avis sur la loi Pinel est très positif, à condition de respecter un grand nombre de critères!
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