Loi Jeanbrun à Lyon : Tout ce qu’il faut savoir pour un bon investissement !

La loi Jeanbrun apporte un avantage fiscal important, mais cet avantage ne doit jamais devenir le seul critère de décision.

Comme pour tout investissement immobilier, la réussite de l’opération repose avant tout sur l’emplacement, le prix d’acquisition, la qualité du logement, la demande locative et le potentiel de revente.

Un programme bénéficiant d’un amortissement fiscal intéressant peut rester une mauvaise opération si le logement est vendu sensiblement au-dessus du prix du marché.

La stratégie consiste donc à sélectionner d’abord un bon investissement immobilier, puis à utiliser le dispositif Jeanbrun afin d’en optimiser la fiscalité.

 

 

• Le bien doit-il respecter certaines normes énergétiques ?

 

Dans le neuf, le logement doit naturellement respecter les réglementations énergétiques applicables à sa construction, notamment la RE2020 lorsque celle-ci concerne le programme.

Dans l’ancien, le dispositif Jeanbrun ne consiste pas simplement à réaliser quelques travaux décoratifs.

Pour bénéficier de l’amortissement sur un logement ancien avec travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, l’opération doit également satisfaire aux critères de réhabilitation lourde prévus par la réglementation.

Ces travaux peuvent notamment concerner la performance énergétique, les équipements, la sécurité ou la qualité générale du logement selon la nature de l’opération.

La qualité de la rénovation est particulièrement importante, car un logement performant permet également de réduire le risque lié aux futures interdictions de location des passoires énergétiques.

 

 

• La loi Jeanbrun s’applique-t-elle à l’ensemble du territoire ?

 

Oui. Contrairement à certaines anciennes aides dont l’éligibilité était limitée à certaines communes, le dispositif Relance logement peut être utilisé partout en France, sous réserve du respect des conditions applicables au logement. En revanche, la localisation reste déterminante pour calculer les plafonds de loyer et de ressources.

À Lyon, le niveau intermédiaire repose en 2026 sur les plafonds de la zone A.

 

Pour les baux concernés en 2026, le plafond intermédiaire de référence en zone A est de 14,64 €/m² par mois hors charges, avant application du coefficient réglementaire lié à la surface. Cette valeur est révisée régulièrement. Il est donc indispensable de vérifier le barème applicable à la date de signature du bail.

À Lyon et Villeurbanne, il faut également tenir compte de l’encadrement local des loyers, actuellement applicable en novembre 2026. Le loyer doit donc être contrôlé au regard de l’ensemble des règles applicables au logement.

 

ÉCHANGEONS ENSEMBLE SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT !

 

 

• Faut-il respecter un délai de mise en location pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

 

Oui.

Le logement doit être loué comme résidence principale dans les 12 mois suivant le point de départ prévu par la loi. Pour un logement neuf, le délai court notamment à compter de l’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle intervient après.

Pour un logement ancien éligible, la location doit commencer dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition lorsqu’elle est postérieure. L’investisseur doit donc anticiper suffisamment tôt :

• la livraison ;
• les travaux ;
• l’ameublement éventuel des seuls équipements fixes, puisque le logement doit rester loué nu ;
• la recherche du locataire ;
• la vérification des ressources ;
• la rédaction du bail.

 

 

• Existe-t-il un plafond de ressources applicable aux locataires ?

 

Oui.

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds de ressources, qui dépendent notamment du niveau de location et de la composition du foyer. À titre indicatif, pour la location intermédiaire en zone A en 2026, les plafonds annuels sont notamment les suivants :

Composition du foyer	Plafond 2026 – Zone A
Personne seule	44 344 €
Couple	66 276 €
1 personne à charge	79 666 €
2 personnes à charge	95 427 €
3 personnes à charge	112 968 €
4 personnes à charge	127 122 €

Ces plafonds sont appréciés au moment de la conclusion du bail et sont réévalués périodiquement. En location sociale ou très sociale, les plafonds sont sensiblement plus faibles.

Le niveau intermédiaire permet donc généralement de conserver une population de locataires potentiels relativement large, tout en bénéficiant de l’amortissement Jeanbrun.

 

VOTRE SIMULATION GRATUITE EN 2 MINUTES

 

 

• Existe-t-il un plafond de loyer applicable avec la loi Jeanbrun ?

 

Oui.

Le propriétaire doit choisir entre trois niveaux de location :

• intermédiaire ;
• social ;
• très social.

 

Plus le niveau de loyer est contraint, plus le taux d’amortissement fiscal peut être élevé. Dans le neuf, les taux passent ainsi de 3,5 % à 5,5 %, tandis que dans l’ancien éligible ils vont de 3 % à 4 %. Pour le niveau intermédiaire, les plafonds dépendent du zonage géographique.

 

En 2026, Lyon se situe en zone A, pour laquelle le plafond de référence est de 14,64 €/m² hors charges, avant application du coefficient lié à la surface.

Le calcul doit être effectué individuellement pour chaque logement. À Lyon, il faut également vérifier l’encadrement métropolitain des loyers : respecter le plafond Jeanbrun ne dispense pas de respecter les autres règles locatives applicables.

 

 

• Puis-je louer mon appartement Jeanbrun à ma famille ?

 

La loi Jeanbrun est beaucoup plus restrictive que ne l’était le Pinel sur ce point.

Le logement doit être loué à une personne qui n’est :

• ni membre du foyer fiscal de l’investisseur ;
• ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

Il n’est donc pas possible d’utiliser librement Jeanbrun pour acheter un appartement puis le louer à un enfant, un parent ou certains membres proches de sa famille tout en bénéficiant de l’amortissement fiscal. Cette restriction doit être prise en compte dès le début lorsqu’un investissement immobilier possède également un objectif d’aide familiale.

 

ÉCHANGEONS ENSEMBLE SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT !

 

 

• D’autres charges fiscales sont-elles déductibles avec la loi Jeanbrun ?

 

Oui.

L’un des intérêts du dispositif est que l’amortissement du logement s’intègre dans le régime des revenus fonciers au réel. Il peut donc se cumuler, sous réserve des conditions fiscales habituelles, avec différentes charges liées à l’investissement.

 

• La taxe foncière

La partie de la taxe foncière restant réellement à la charge du propriétaire peut être déduite dans les conditions habituelles. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérée auprès du locataire ne constitue naturellement pas une charge définitive du bailleur.

 

• Les intérêts d’emprunt

Les intérêts du crédit immobilier utilisé pour financer l’acquisition peuvent être déduits des revenus fonciers selon les règles en vigueur. Ils constituent souvent une charge particulièrement importante durant les premières années de financement.

 

• Les frais de gestion

Les honoraires versés à une agence de gestion locative, certaines primes d’assurance et différentes dépenses engagées pour gérer le logement peuvent également intervenir dans le calcul fiscal.

 

• Les travaux

Certaines dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration peuvent être déductibles selon leur nature. Le traitement doit toutefois être distingué des travaux déjà intégrés dans la base amortissable afin d’éviter toute double prise en compte fiscale.

 

 

• Qui peut investir en loi Jeanbrun ?

 

Le dispositif Relance logement est ouvert aux particuliers sans condition de ressources.

Il peut donc concerner aussi bien :

• un salarié souhaitant réaliser son premier investissement locatif ;
• un couple souhaitant préparer sa retraite ;
• un contribuable disposant déjà de revenus fonciers ;
• un investisseur fortement fiscalisé ;
• certains associés d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, lorsque les conditions du dispositif sont respectées.

 

Le profil fiscal influence néanmoins fortement l’intérêt de l’opération.

Un foyer imposé à 41 % ne bénéficiera pas de la même économie qu’un foyer imposé à 11 %, puisque Jeanbrun fonctionne comme une déduction du revenu imposable et non comme une réduction d’impôt identique pour tous.

 

 

• La loi Jeanbrun s’applique-t-elle en Outre-mer ?

 

Oui. L’objectif du dispositif Relance logement est d’augmenter l’offre de logements sur l’ensemble du territoire français, y compris en outre-mer.

Les plafonds et certaines règles doivent toutefois être adaptés au territoire concerné.

 

VOTRE SIMULATION GRATUITE EN 2 MINUTES

 

• Est-il possible de protéger la rentabilité de votre investissement en loi Jeanbrun ?

 

Comme pour tout investissement locatif, les deux principaux risques pendant la détention restent l’impayé de loyer et la vacance locative.

L’avantage fiscal Jeanbrun ne protège pas contre un appartement vide pendant plusieurs mois. Le choix de l’emplacement reste donc fondamental. À Lyon, un logement situé à proximité du métro, du tramway, d’un bassin d’emploi, d’une université ou des principaux quartiers d’activité sera généralement plus facile à relouer.

 

Il est également possible de souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI) lorsque le dossier du locataire respecte les critères de l’assureur. L’objectif doit être de construire un investissement capable de fonctionner économiquement avant même l’économie fiscale.

La loi Jeanbrun doit améliorer le rendement net de l’opération, mais ne doit jamais remplacer une bonne sélection immobilière.

 

• Faut-il acheter un parking avec son appartement Jeanbrun ?

 

La présence d’un garage ou d’une place de stationnement peut améliorer l’attractivité d’un logement, particulièrement dans certains quartiers lyonnais où le stationnement est difficile. Pour autant, un parking représente également un coût supplémentaire qui peut diminuer le rendement global de l’investissement.

Il est donc préférable de réaliser deux simulations :

• appartement seul ;
• appartement + parking.

L’analyse doit tenir compte du prix supplémentaire demandé par le promoteur, de la possibilité de louer le stationnement séparément, de sa valeur à la revente et de son traitement dans le montage fiscal.

L’amortissement Jeanbrun étant juridiquement attaché au logement éligible, le traitement précis d’un parking acquis parallèlement doit être validé en fonction de la configuration de l’opération.

 

 

• Quel rendement puis-je espérer avec la loi Jeanbrun ?

 

Le rendement locatif brut représente un indicateur essentiel pour déterminer si l’investissement est économiquement cohérent.

Il se calcule simplement :

Rendement brut = loyers annuels ÷ coût total de l’investissement × 100

Mais avec la loi Jeanbrun, il est également nécessaire d’étudier le rendement net après fiscalité, car l’amortissement peut réduire fortement l’impôt normalement dû sur les loyers.

Prenons l’exemple simplifié d’un appartement neuf à Lyon acquis 250 000 €.

La valeur du foncier est forfaitairement évaluée à 20 %, soit 50 000 €.

La base amortissable représente donc :

250 000 € – 50 000 € = 200 000 €

En location intermédiaire, l’amortissement annuel est de :

200 000 € × 3,5 % = 7 000 € par an

Supposons ensuite que le logement produise environ 9 000 € de loyers annuels.

Élément annuel	Montant indicatif
Loyers	9 000 €
Amortissement Jeanbrun	- 7 000 €
Intérêts d’emprunt	- 2 500 €
Taxe foncière, assurance, gestion	- 1 000 €
Résultat fiscal simplifié	Déficitaire

Cet exemple est volontairement simplifié, mais il montre l’intérêt du dispositif : l’investisseur peut recevoir des loyers réellement encaissés tout en réduisant très fortement le revenu foncier fiscalement imposable.

Le calcul doit néanmoins être réalisé avec le loyer maximum réellement applicable au logement, et non avec un loyer théorique de marché.

 

• Quel niveau de location choisir : intermédiaire, social ou très social ?

 

Le choix ne doit pas être effectué uniquement en fonction du taux d’amortissement.

Niveau	Amortissement neuf	Avantage	Inconvénient
Intermédiaire	3,5 %	Loyer le plus élevé des trois niveaux	Amortissement moins important
Social	4,5 %	Avantage fiscal renforcé	Loyer et ressources plus contraints
Très social	5,5 %	Avantage fiscal maximal	Loyer fortement réduit et cible locative plus étroite

Dans l’ancien éligible, les taux sont respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %.

L’investisseur doit rechercher le meilleur équilibre entre loyers réellement encaissés et économie fiscale.

Le niveau produisant la plus forte défiscalisation n’est donc pas systématiquement celui qui produit la meilleure rentabilité.

 

• Comment perdre les avantages fiscaux de la loi Jeanbrun ?

 

Le bénéfice de l’amortissement Jeanbrun peut être remis en cause lorsque l’investisseur ne respecte plus les engagements du dispositif.

C’est notamment le cas :

– Si vous revendez le logement avant la fin des neuf ans

La loi impose un engagement de location de neuf années minimum.

Une revente anticipée peut entraîner la reprise des amortissements précédemment déduits, sauf certains événements expressément prévus par la réglementation.

 

– Si vous cessez de louer le logement

Le logement doit être donné en location de manière effective et continue comme résidence principale.

Le transformer en résidence secondaire ou le conserver pour votre usage personnel compromet le bénéfice du dispositif.

 

– Si vous passez en location meublée

Jeanbrun concerne une location nue.

Transformer l’appartement en LMNP ou en location touristique pendant la période obligatoire n’est donc pas compatible avec les engagements pris.

 

– Si le locataire n’en fait pas sa résidence principale

Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Il ne peut donc pas être exploité comme résidence secondaire ou location touristique.

 

– Si vous dépassez le plafond de loyer

Le niveau de loyer choisi doit être respecté pendant la durée d’utilisation du dispositif.

Un loyer supérieur au plafond applicable peut entraîner une remise en cause de l’avantage.

 

– Si le locataire dépasse les plafonds de ressources au moment où ils doivent être appréciés

Les ressources du candidat doivent être contrôlées lors de la conclusion du bail, conformément aux règles du dispositif.

 

– Si vous louez à un proche interdit par la loi

La location ne peut pas être réalisée au profit d’un membre du foyer fiscal ou d’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

 

– Si les conditions relatives au logement ancien ne sont finalement pas respectées

Dans l’ancien, le seuil de travaux et les critères de réhabilitation doivent réellement être respectés.

Un simple budget prévisionnel annoncé au moment de la commercialisation ne suffit pas.

 

 

• Quel impact la loi Jeanbrun peut-elle avoir lors de la revente ?

 

C’est un point essentiel à intégrer dans votre simulation.

Les amortissements Jeanbrun permettent de réduire l’impôt pendant la période de location, mais ils ont également un impact sur le calcul fiscal de la plus-value lors de la revente. Les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition fiscal retenu pour déterminer la plus-value. Autrement dit, plus le propriétaire a utilisé d’amortissements, plus la base de plus-value future peut augmenter.

L’investissement doit donc être simulé sur toute sa durée :

• économies d’impôt pendant neuf, quinze ou vingt ans ;
• capital remboursé ;
• loyers encaissés ;
• évolution potentielle de la valeur du logement ;
• fiscalité à la revente.

Il est déconseillé de comparer deux investissements uniquement à partir de leur économie fiscale annuelle.

Pourquoi investir avec la loi Jeanbrun à Lyon ?

 

La loi Jeanbrun, officiellement appelée dispositif Relance logement, constitue une évolution importante de la fiscalité immobilière française.

Elle permet désormais aux particuliers qui réalisent un investissement locatif éligible de déduire chaque année une partie de la valeur de leur logement, tout en continuant à prendre en compte les principales charges du régime réel. Pour un logement neuf, le taux d’amortissement atteint 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale.

 

Dans l’ancien éligible, les taux sont de 3 %, 3,5 % et 4 %. La somme des amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec une possibilité de majoration jusqu’à 10 000 € ou 12 000 € dans les situations prévues pour les locations sociales et très sociales. Le dispositif nécessite en contrepartie de louer l’appartement nu pendant neuf ans, comme résidence principale du locataire, tout en respectant les plafonds de loyers et de ressources. À Lyon, le dispositif peut être particulièrement intéressant grâce à une forte demande locative, à condition de sélectionner correctement le quartier et de ne pas surpayer un programme immobilier sous prétexte de bénéficier d’un avantage fiscal.

Le premier critère doit toujours rester la qualité du bien immobilier.

Le second est le rendement locatif réellement obtenu avec le plafond Jeanbrun.

Le troisième est votre gain fiscal personnel, qui dépend notamment de votre tranche marginale d’imposition et du financement utilisé.

Enfin, il est indispensable de calculer la rentabilité jusqu’à la revente du logement, car les amortissements pratiqués peuvent augmenter la plus-value fiscalement imposable.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier à Lyon, réduire la fiscalité de vos revenus locatifs, préparer votre retraite ou vous constituer progressivement un patrimoine ? Faites appel aux experts de Corneille Patrimoine afin d’étudier votre projet dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale.

 

ÉCHANGEONS ENSEMBLE SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT !

 

 

VOTRE SIMULATION GRATUITE EN 2 MINUTES