Investissement immobilier : Les atouts du déficit foncier

achat deficit foncier–

La rentabilité locative est devenue primordial lors d’un investissement.

Ainsi, des dispositifs de défiscalisation permettent d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Parmi ces dispositifs, on trouve le déficit foncier.

Seul dispositif à réduire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, sans aucun plafond de loyer, sans engagement de conservation, il s’avère à la fois souple et très rentable. Surtout, il ne fait pas partie du plafond des niches fiscales.

De plus, un achat en déficit foncier est un investissement patrimonial où la rentabilité locative brute est importante.

ÉCHANGEONS ENSEMBLE SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT !

 Pourquoi investir en déficit foncier ?

Une double réduction fiscale

Le déficit foncier est un régime de droit commun non soumis au plafonnement des niches fiscales contrairement à certaines lois comme la loi Pinel. Aussi, contrairement à la loi Pinel, la défiscalisation est immédiate et non à la livraison du bien.

Ce dispositif est adapté pour tous clients disposant de revenus fonciers. Le déficit foncier est le seul dispositif permettant de bénéficier d’une double réduction fiscale. En effet, en faisant l’acquisition d’un appartement à rénover, l’investisseur pourra déduire 100% des travaux de ses revenus fonciers, sans plafond.

Aussi, dans la limite de 10 700 € par an l’année de réalisation des travaux, vous pouvez déduire ces travaux de votre revenu global. Ce qui permettra une double réduction d’impôts.

• Au titre del’impôt sur le revenu (selon la tranche marginale d’imposition)
• Au titre des prélèvements sociaux (17.2%)

VOTRE SIMULATION GRATUITE EN 2 MINUTES

Un emplacement premium

Outre une forte optimisation fiscale, ce mécanisme permet d’avoir un choix plus important en termes d’emplacement. On peut ainsi trouver des biens au cœur des centre-ville, chose difficilement possible pour les appartements éligibles aux dispositifs Pinel. On peut également trouver des biens de caractère, uniques, contrairement à des appartements neufs standards.

Ce type d’investissement ne constitue donc pas seulement un investissement fiscal mais avant tout une opération patrimoniale.

Ainsi, l’investisseur profite de la rénovation entière du bâtiment, parties communes et parties privatives.

Une rentabilité locative importante

La grande majorité des lois de défiscalisation obligent l’investisseur à respecter un plafond de loyer. Ce plafond grève bien souvent la rentabilité globale de l’opération.

Le mécanisme du déficit foncier ne dispose d’aucun plafond de loyer ni de ressource. Cela permet donc d’optimiser le rendement global de votre investissement qui bénéficiera d’une forte rentabilité locative à 2 niveaux:

• Rentabilité locative
• Avantage fiscale

 Quelle ville privilégier pour un achat en déficit foncier ?

achat deficit foncier– Si en théorie, il est tentant d’investir à Saint-Etienne, Mulhouse où Limoges avec un rendement locatif théorique de l’ordre de 8%,  la réalité est plus complexe. En effet, ces rendements s’entendent avec un taux de remplissage de 100%, aucune vacance locative…Chose impossible sur une période moyenne de 10 ans. Alors quid des villes à fort rendement locatif ?

Si la rentabilité constitue un élément important lors d’un investissement, ce n’est pas et ce ne doit pas être le seul critère. Surtout, il faut avoir conscience que rentabilité et sécurité sont étroitement liées.

Plus un investissement est rentable, plus il est risqué. Alors comment mesurer le risque d’un investissement immobilier ?

La demande locative

Le 1er risque est locatif: Quel est le risque de ne pas trouver de locataire ?

Cela dépend d’une seule chose: la demande locative de la ville, plus la demande locative est élevée, plus le risque est faible.

Comment déterminer la demande locative d’une ville?  D’abord en étudiant précisément les critères des locataires lors de la recherche d’un logement. Le 1er critère d’un locataire est le temps de trajet entre son domicile et son lieu de travail. Dès lors, plus une ville affichera un dynamisme économique important, plus il y aura d’emplois, plus la demande locative sera importante.

Ce dynamisme économique va aussi impacter un autre point essentiel sur votre investissement: l’évolution du prix de votre appartement.

En effet, plus une ville est dynamique économiquement, plus sa demande locative est élevée, et plus les prix augmentent dans le temps…

Ainsi,  la demande locative est très nettement supérieure à Lyon qu’à Saint Etienne, de ce fait le risque locatif à Lyon est nettement inférieur à Saint Etienne.

Si la rentabilité de ces villes peut séduire, il est important de bien comprendre qu’il s’agit d’une rentabilité théorique, soumise à la condition de trouver un locataire.

Comment s’assurer de la demande locative avant d’investir ?

Des statistiques précises sont mesurées chaque années. Sur les grandes métropoles, le délai pour trouver un locataire est en moyenne de 14 jours:  12 jours à Rennes, 17 à Bordeaux, 18 à Paris et à Lyon.

A Saint Etienne, le délai pour trouver un locataire est de 111 jours, près de 4 mois!  Par conséquent, si on doit enlever 4 mois de loyer à chaque changement de locataire, la rentabilité réelle sera très loin des 8% annoncés!

A Mulhouse, près d’1 appartement sur 6 n’est pas loué. Le taux de vacance locative est supérieur à 15% alors que la moyenne nationale est de 7.9%. A Perpignan, ce taux de vacance locative est de 14%.

Il n’y a donc pas de hasard, comme pour un investissement financier, forte rentabilité élevée est synonyme de risque élevé.

Afin de réaliser un investissement durable et rentable, Corneille Patrimoine privilégie les métropoles qui profitent de la mondialisation:  Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes

Evolution des prix

Au-delà de la rentabilité locative, la réelle rentabilité d’un investissement immobilier se calcule au moment de la revente. Comment va évoluer le prix de votre appartement? S’il est difficile de répondre à cette question, des statistiques existent et une chose est certaine: Demande locative et évolution des prix sont étroitement liées.

Cela s’avère finalement logique, le prix d’un bien immobilier dépend d’un seul critère: l’offre et la demande. Plus un bien sera demandé, plus son prix sera élevé. Or nous venons de voir que la demande locative était nettement supérieure dans les grandes villes. Voyons si cette corrélation se confirme dans les faits.

Evolution des prix sur 10 ans des villes les plus rentables:

• Saint Etienne: – 19.4%
• Mulhouse: – 21%
• Béziers: – 14%
• Bourges: – 7%

Evolution des prix des villes les moins rentables:

• Paris:+ 26.6%
• Lyon: + 47.8%
• Bordeaux: + 61.3%
• Nice: + 22.3%

Un investissement sûre sera moins rentable, mais vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire et vous revendrez plus facilement et avec davantage de plus -value.  La rentabilité locative à Lyon sera donc moins intéressante qu’à Saint Etienne, en revanche le risque locatif d’un appartement à Lyon est nul. Surtout, l’évolution des prix d’un investissement à Lyon sera très favorable.

NOTRE CONSEIL: ne pas se laisser aveugler par les rendements très séduisants: forte rentabilité = fort risque.

Exemple d’achat en déficit foncier à forte rentabilité 

Corneille Patrimoine vous présente un de ses investissements à Lyon. Eligible au Déficit Foncier, cet appartement est désormais loué en location meublé suite aux 3 années de location nue. Le passage en LMNP est un moyen efficace pour augmenter sa rentabilité locative. En effet, le logement présenté est tout à fait adapté à une cible locative d’actifs itinérants à travers un bail de mobilité à la durée moyen terme (-1 an).

Le dispositif du LMNP vous permettra d’être indolore fiscalement à travers un amortissement comptable du bien et des travaux. De fait, les loyers perçus sont presque nets d’impôt, vous permettant de percevoir un revenu complémentaire.

NOS DEFICITS FONCIERS A LYON

Au cœur du 1er arrondissement de Lyon et de sa dynamique, ce projet en Déficit Foncier bénéficie d’un superbe emplacement. En effet, l’appartement se situe à 100m du Métro Hôtel de Ville. Aussi, à 2min à pied, se trouve la célèbre Place des Terreaux, l’une des places les plus prisée de la ville de Lyon pour les touristes et les étudiants.

Ce projet était à l’origine un plateau brut à aménager. Notre offre clé en main vous permet d’être accompagné dans ce projet de A à Z :

• Sélection de l’emplacement
• Analyse du marché locatif
• Réalisation et suivi des travaux
• Aménagement intérieur et sélection du mobilier avec notre architecte d’intérieur
• Gestion et mise en location de l’appartement

Ce projet vous intéresse ? contactez nous

Malgré le temps consacré à votre recherche, trouver un investissement regroupant de nombreux atouts n’est pas simple. Pour se faire, Corneille Patrimoine vous accompagne tout au long de votre démarche en vous proposant des biens adaptés à votre situation.

VOTRE SIMULATION GRATUITE EN 2 MINUTES