- Ecully
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Dès lors que l’on souhaite réaliser un investissement locatif, disposer d’un apport personnel semble être une condition non négligeable. Cependant, de nombreux investisseurs ont réussi à emprunter sans pour autant disposer d’une épargne. La clé ? Elaborer un dossier de qualité, prendre soin de tous les détails afin de maximiser les chances de décrocher un prêt bancaire. Corneille Patrimoine vous donne ses meilleurs conseils avant d’aller voir votre banque.
Afin de réaliser un investissement locatif, disposer d’un apport personnel est très souvent non négligeable pour rassurer votre banquier. En effet, cela permet de négocier au mieux les conditions de prêt et profiter des certains avantages. Cependant, si votre projet d’investissement locatif est solide aux yeux de votre banquier, ne disposer d’aucune ou une faible épargne n’est pas réellement un facteur bloquant.
Voyons ensemble comment mettre toutes les chances de votre côté pour profiter d’un emprunt bancaire avec pas ou très peu d’apport.
Réaliser un investissement locatif sans apport, que cela implique-t-il ?
Afin de mener au mieux un projet immobilier, de nombreuses personnes vous diront qu’il faut très souvent posséder un apport personnel avoisinant les 10% de votre projet. Pourquoi cette somme ? Généralement, ce montant correspond aux frais d’acquisition inhérent à votre investissement. Dans ces frais peuvent comprendre les frais de notaire, les frais de dossier et de garantie ainsi que les éventuels frais d’agence. Les banquiers préfèrent, idéalement, disposer de cette somme. Puisqu’elle représente les frais annexes que la banque ne serait pas à même de récupérer si l’emprunteur ne pouvait pas rembourser son prêt.
Dans le cas où on ne possède aucun apport personnel, il faut alors faire le maximum auprès de votre banquier pour que vous puissiez emprunter ces 10% de frais annexes. Lorsque l’on parle de ce type de prêt, finançant le coût global de l’opération, on parle alors d’un emprunt à 110%. Ce dernier peut être aussi plus conséquent si l’on prévoit de financer des travaux inhérents à cet investissement immobilier. En réalisant ce type de prêt, les banques prennent, de fait, de plus grands risques à prêter à un investisseur ne disposant pas d’apport.
Néanmoins, il ne faut pas se décourager, ce type de prêt pouvait tout à fait être lever avant la pandémie. En effet, de nombreux investisseurs levaient des prêts à 110%. Cependant, l’après pandémie est différent, les banques sont de plus en plus frileuses en vue de l’augmentation des taux. Ces derniers avoisinent effectivement les 1,80% contre 1,1% en septembre 2021.
Mettre en valeur son dossier pour investir dans l’immobilier locatif
La banque doit être rassurée sur votre capacité à investir. Il faut donc mettre en valeur votre dossier en mettant en avant les éléments rassurants:
- L’épargne
Investir sans apport ne veut pas dire ne pas avoir d’épargne.
Pour une question de rentabilité, de fiscalité et d’effet de levier, il est plus intéressant d’emprunter le plus possible. La banque aura plus de facilité à octroyer un prêt à un client ayant de l’épargne qu’à un client demander un prêt sans aucune épargne. Conserver son épargne en cas de coup dur, d’imprévu est un argument valable et de bon sens.
- La bonne tenue des comptes
La banque va commencer par analyser vos comptes. Vous souhaitez investir mais vous n’avez aucune épargne et votre compte est régulièrement en découvert, cela refroidira la banque…
En revanche si votre banquier constate que vous épargnez chaque mois, il sera rassuré. On peut ainsi plus facilement argumenter en avançant que plutôt que de placer 300€/mois sur un PEL, on préfère les investir sur un appartement.
- Des revenus stables
le premier critère repose sur les revenus du futur emprunteur. Il faut qu’ils soient stables. A noter qu’en général, les banques ont plus de faciliter à prêter aux personnes disposant d’un contrat à durée indéterminé (CDI), ou encore les indépendant ayant minimum 3 bilans d’activités stables avec des revenus suffisants pour emprunter. Les personnes en contrat à durée déterminée (CDD), en intérim ou encore en alternance ont plus de mal à emprunter.
Autre point important, la tenue des comptes de l’investisseur. Le banquier doit être convaincu que vous avez la capacité financière pour investir.
L’importance de l’emplacement de l’investissement
Comme vu précédemment, les banques accordent une grande importance aux revenus personnels de l’emprunteur. Cependant, ce n’est pas le seul critère, ces derniers peuvent aussi prendre en compte les revenus locatifs à venir de votre projet. Cet élément n’est pas un point à négliger et peut en effet, faire toute la différence quand on a peu d’épargne personnelle. Plus le projet est viable et solide, plus le banquier sera à même de vous faire confiance. Il est important de composer en toute transparence avec votre banquier, il n’est pas là pour vous démotiver.
La banque sera ainsi plus rassurée pour financer un studio étudiant à Lyon qu’une maison à Tarbes, où la demande locative sera plus incertaine.
La banque procède à une analyse par le risque, plus la demande locative sera élevée, plus elle sera rassurée.
Afin d’estimer au mieux de futurs revenus locatifs, il est important de réaliser une réelle étude de marché. Néanmoins, se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier est clairement la meilleure chose à faire. En effet, après l’étude de votre projet, il prendra en compte l’ensemble des charges inhérentes au projet. Le but étant de se rapprocher au mieux de la réalité. D’autant plus que nombreux sont les professionnels qui partent pessimistes pour faire profiter au futur investisseur, d’un sentiment de satisfaction quand le projet sera finalisé. Cela permettra à l’investisseur de se baser sur des montants certains. Le but étant que le banquier ne prenne pas à la légère son dossier.
Enfin, si vous ne souhaitez pas réaliser de grandes démarches pour constituer un dossier stable. Vous avez la possibilité d’investir dans un bien avec locataire en place. Du point de vue du banquier, il pourra alors s’assurer d’un rendement certain en vue des avis d’échéances antécédents du projet d’investissement locatif. Les loyers étant déjà connus, et courants toujours, ils vous assurent une entrée d’argent constante, plaisant forcément à votre banquier.
Investissez dans le neuf pour réduire l’apport demandé
A ce jour, investir dans un bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien, nécessite de débourser plusieurs frais annexes et notamment ceux d’acquisitions. Ces derniers sont composés pour majorité de taxe, d’émoluments notaire ainsi que de frais et débours. Pour comparer, voici les frais d’acquisitions moyens pratiqués :
- 2,5% pour les logements neufs
- 7,5% pour les logements anciens
Prenons un exemple, pour un logement acquis 200 000 € net vendeur, voici ce que l’investisseur aura à payer :
- 5 000 € pour un bien neuf
- 15 000 € pour un bien ancien
C’est entièrement grâce à une diminution des frais d’enregistrements, que les frais de notaire pour les logements neufs ont été réduits. Autrement dit, le montant de cette réduction est le montant de taxe que l’Etat devrait percevoir. Les pouvoirs publics ont donc réduits leurs recettes. En effet, en pratique, les honoraires notaire ainsi que les frais et débours ne varient pas ou très peu. Si l’on compare une vente dans l’ancien avec une dans le neuf.
Si vous souhaitez voir notre offre en immobilier neuf, n’hésitez pas à cliquer sur le lien suivant. Cependant, si vous préférez l’immobilier ancien, nous disposons d’un large choix sur ce type de produit.
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