Comment calculer son loyer Pinel

Nombreux sont les investisseurs à s’interroger sur les différentes formules d’investissement locatif:

• Dispositif Pinel
• Loi Malraux
• Monuments Historiques
• Déficit foncier
• LMNP

Le plus connu et le plus adapté à la majorité des investisseurs est le dispositif Pinel. Si le calcul de sa réduction d’impôt a été simplifié ( 2%/an du prix d’acquisition), les modalités de calcul loyer Pinel restent complexes.

En préambule, nous rappelons que pour être éligible à la loi Pinel, vous devez:

• Acheter un appartement neuf dans une zone éligible au dispositif Pinel
• Le mettre en location: 6 ans/ 9 ans ou 12 ans
• Respecter des plafonds de loyers  et de revenus du locataire

Ces plafonds dépendent de nombreux critères:

• Zone géographique
• Surface du logement
• Présence d’un balcon, terrasse ou loggia
• Stationnement
• Marché locatif

Cet article a pour but de vous aider à déterminer le calcul du loyer  Pinel  mais également de l’optimiser pour bénéficier d’un meilleur rendement locatif. Découvrez ci-dessous la méthode de calcul de loyer Pinel.

Calcul loyer Pinel: déterminer la surface pondérée

D’abord, avant de calculer le loyer de votre investissement immobilier Pinel, il faut déterminer quels éléments sont à prendre en considération, ils sont au nombre de 3:

• Surface habitable: loi carrez
• Annexes: balcon, terrasse ou loggia
• Stationnement: parking ou garage

Sur ce 3 éléments, seuls 2 sont en pris considération: la surface habitable et les annexes à hauteur de 50%. Dès lors, on additionne  la surface habitable et  50 % des annexes (balcons, terrasses, loggias…). Soit :  Surface pondérée = Surface habitable + 50% des annexes 

EXEMPLE : 

• Surface habitable carrez: 45m²
• Terrasse: 10m²
• Surface pondérée: 45+ ( 50%* 8)= 50m²

Calcule loyer Pinel: Appliquer un coefficient multiplicateur

Une fois la surface pondérée calculée, il faut appliquer un coefficient multiplicateur qui se calcule de la manière suivante:

• 1,2 si la surface pondérée est inférieure à 38 m²
• 0,7 + (19/surface pondérée) si la surface pondérée est supérieure à 38m²

Pourquoi ce coefficient? Si le dispositif Pinel comporte un volet social avec la volonté d’appliquer des loyers mensuels légèrement inférieurs au marché, l’objectif est d’être en cohérence avec le marché.

À ce titre, plus un appartement est petit, plus il se loue cher au m². En effet, un studio de 20m² à Lyon se louera en moyenne 550€, alors qu’un T2 de 40m² se louera 690€, soit 27.5€/m² pour le studio contre 17.25€ pour le T2.

Il était donc logique de prendre en considération le marché, c’est l’objectif de ce coefficient.

EXEMPLE : 

• Appartement de 36m²: surface après application du coefficient: 43.2m²
• Appartement de 45m²: surface après application du coefficient: 50.5m²

Déterminer le plafond loyer Pinel de la zone

Une fois que l’on a calculé la surface pondérée, le coefficient multiplicateur et donc la surface.  Il faut alors déterminer dans quelle zone du dispositif Pinel se trouve l’appartement.

On  y applique alors  le plafond correspondant:  zonage de la Pinel.

• Zone A bis: 17.55€/m²
• Zone A: 13.04€/m²
• Zone B1: 10.51€/m²
• Zone B2: 9.13€/m²

À noter que sur la région lyonnaise, seules 2 villes se trouve en zone A: Lyon et Villeurbanne. Attention, suite à un arrêté préfectoral, le préfet de région a plafonné le loyer Pinel en Rhône Alpes à 12.15€/m².

Enfin,  la zone B1, regroupe toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne et toutes les villes où les loyers et les prix de l’immobilier sont élevés.

Pour la zone B2, certaines villes peuvent être éligibles au dispositif Pinel sous conditions. Les villes de la zone C ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis 2017.

Multiplier les 3 termes pour déterminer le plafond de loyer Pinel

Enfin, il s’agit d’effectuer l’opération suivante :

Plafond de loyer Pinel = surface pondérée X (coeff. multiplicateur X plafond de la zone)

EXEMPLE : 

Il s’agit ici de déterminer le plafond du loyer d’un appartement de 40m² à Lyon doté d’un balcon de 8 m².

• Surface pondérée = 40 + 8/2 = 44 m²
• Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/44)  = 1,13
• Plafond de la zone = 12,50 €

Le plafond de loyer est donc de 44 X (12,50  X  1,13) = 621,50 €. Cet appartement sera donc loué pour un montant mensuel de 621,50 €.

Simulation personnalisée

Optimiser le loyer de son investissement Pinel

Quid du stationnement?

Comme vous l’avez constaté, le stationnement n’est pas pris en considération lors de ce calcul.

Dès lors, 2 solutions existent:

• Appliquer la réduction d’impôt Pinel au stationnement
• Ne pas appliquer la réduction d’impôt Pinel au stationnement et le louer en sus

Tout dépend donc du marché locatif du secteur. En effet, si le loyer global Pinel est équivalent au loyer du marché, alors il est préférable de louer le stationnement avec l’appartement et d’appliquer la réduction d’impôt au stationnement.  En revanche, si le loyer Pinel est de 600€ tandis que le loyer marché est de 700€, le rendement locatif sera plus intéressant en louant le stationnement en sus.

Peut-on augmenter le loyer Pinel?

Si le loyer Pinel est plafonné, il n’est pas pour autant bloqué! En effet, comme n’importe quel investissement locatif, vous avez la possibilité et le droit d’augmenter chaque année le loyer pratiqué à condition de respecter l’Indice de Référence de Loyer.

Cet indice, publié chaque trimestre par l’INSEE, permet de déterminer dans quelles proportions un propriétaire peut augmenter le loyer de son investissement locatif.

Dispositif Pinel Outre Mer

La loi Pinel s’applique également dans les DOM TOM. Si les conditions sont identiques, a réduction d’impôt est plus intéressante,  à savoir:

• 23% pour une location de 6 ans au lieu de 12% en métropole
• 29% pour une location de 9 ans au lieu de 18% en métropole
• 32% pour une location de 12 ans au lieu de 21% en métropole

Les plafonds de loyer et de ressources différent. Ils sont ainsi de 10.48€ dans les DOM et 12.81€ en Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie et les iles Wallis-Futuna.

La loi Pinel en 2021

En 2021, seuls les appartements peuvent être éligibles au dispositif Pinel. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.

Que risque-t-on si on ne respecte pas les plafonds de loyer Pinel

La loi est très claire: la réduction d’impôt est valable à condition de respecter l’ensemble des conditions du dispositif:

• investir dans une zone éligible
• louer 6 ans minimum
• respecter les plafonds de loyer et de revenus du locataire

En d’autres termes, en cas de non respect, la réduction d’impôt sera annulée.

La loi Pinel après 2021?

Ce dispositif d’investissement locatif a été voté jusqu’au 31/12/2021. Que se passera-t-il après?

Un report a été voté et cette loi devrait être prolongée jusqu’en 2024, mais les conditions seraient différentes. A partir de 2023 la réduction d’impôt serait de:

• 10.5% sur 6 ans au lieu de 12% actuellement
• 15% sur 9 ans au lieu de 18%
• 17.5% sur 12 ans au lieu de 21%