Effet de levier immobilier : boostez la rentabilité de votre investissement

L’effet de levier immobilier est un moyen de financer votre investissement sans avoir beaucoup de fonds propres. Ainsi, vous pouvez générer des revenus importants grâce à l’immobilier.

Mais comment utiliser le levier immobilier pour lancer votre projet, et quels sont les risques ?

Nos explications dans cet article.

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L’effet de levier immobilier : qu’est-ce que c’est ?

L’effet de levier immobilier est un mécanisme qui permet d’augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier en utilisant un crédit.

Le principe est simple : au lieu de financer l’achat d’un bien immobilier avec son épargne personnelle, on emprunte une partie ou la totalité du montant auprès d’une banque. Cela permet donc de démultiplier le rendement de son apport personnel en bénéficiant de l’effet de levier du crédit.

Le calcul de l’effet de levier

Le ratio d’un effet levier immobilier consiste à calculer la part de votre apport personnel dans le montant global de l’investissement. En d’autres termes, il convient de déterminer le facteur multiplicatif de vos rendements.

Voici la formule communément appliquée pour calculer l’effet de levier immobilier :

Effet de levier = Résultat d’exploitation – Impôt – Dette financière / capitaux propres​

• Résultat d’exploitation : revenus locatifs – charges locatives
• Impôt : impôt sur le revenu foncier
• Dette financière : montant du crédit immobilier
• Capitaux propres : apport personnel + frais de notaire + frais de garantie.

Avantages et risques de l’effet de levier immobilier

L’effet de levier immobilier est une stratégie d’investissement qui peut être très intéressante, mais qui nécessite une bonne préparation et une analyse rigoureuse du projet. Il faut notamment évaluer la rentabilité du bien immobilier, le coût du crédit, la fiscalité applicable et les risques potentiels.

Les avantages du levier immobilier

• La possibilité de réaliser un investissement plus important et plus rentable que si l’on disposait uniquement de son épargne personnelle.

•  Bénéficier d’un effet boule de neige, c’est-à-dire que les loyers perçus permettent de rembourser le crédit, qui diminue le capital restant dû, qui augmente la part des intérêts déductibles des impôts, qui réduit le montant de l’impôt à payer, qui augmente le cash-flow disponible, etc.

•  Profiter d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce au dispositif Pinel qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en fonction de la durée de location du bien immobilier neuf.

• Se constituer un patrimoine immobilier à long terme, qui peut être transmis à ses héritiers ou revendu avec une plus-value.

Les risques du levier immobilier

• Le risque de surendettement, si le montant du crédit est trop élevé par rapport à sa capacité de remboursement et à son taux d’endettement.

•  Le risque de vacance locative, si le bien immobilier n’est pas loué ou si le locataire ne paie pas son loyer.

• Le risque de dévalorisation du bien immobilier, si le marché immobilier connaît une baisse des prix ou si le bien se dégrade.

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Comment limiter ces risques ?

Pour réduire les risques liés à l’effet de levier immobilier, il existe plusieurs stratégies possibles :

• Choisir un bien de qualité, bien situé, facile à louer et à revendre, et dont le prix d’achat est en adéquation avec le marché.

• Opter pour une durée de remboursement adaptée à sa capacité d’épargne et à ses objectifs patrimoniaux. Une durée plus courte permet de limiter les intérêts et de se désendetter plus vite, mais augmente les mensualités et le taux d’endettement. Une durée plus longue permet de réduire les mensualités et le taux d’endettement, mais augmente les intérêts et le risque de subir une baisse des prix de l’immobilier.

•  Constituer une épargne de précaution, qui permet de faire face aux imprévus, tels qu’une vacance locative, une dégradation du bien, une hausse des charges ou une baisse des revenus. Cela évite de puiser dans son capital propre ou de recourir à un nouveau crédit pour assurer le remboursement du prêt immobilier.

•  Diversifier son patrimoine, en investissant dans d’autres actifs que l’immobilier, tels que les actions, les obligations, les fonds communs de placement… Cela permet de répartir les risques et de bénéficier des opportunités offertes par les différents marchés financiers.

Acheter comptant ou profiter du levier immobilier ?

La décision d’acheter comptant ou de faire un crédit immobilier dépend de votre situation financière personnelle et de vos objectifs d’investissement.

L’achat comptant peut vous permettre d’économiser sur les frais liés à un prêt immobilier, d’éviter les lourdeurs administratives d’un crédit immobilier et d’avoir un dossier favorisé dans la recherche d’acquisition d’un bien immobilier.

Cependant, l’utilisation d’un crédit immobilier peut vous permettre de bénéficier de l’effet de levier immobilier, qui peut augmenter votre rentabilité.

Voici quelques éléments à prendre en compte pour faire votre choix :

• Le taux d’intérêt du crédit : plus il est bas, plus il est avantageux d’emprunter, car vous payez moins d’intérêts et vous pouvez déduire une partie de ces intérêts de vos revenus fonciers. En revanche, si le taux est élevé, vous risquez de payer plus d’intérêts que ce que vous rapporte votre investissement.

• Le rendement locatif du bien immobilier : plus il est élevé, plus il est intéressant d’investir, car vous percevez des loyers qui couvrent une partie ou la totalité de vos mensualités de crédit. En revanche, si le rendement est faible, vous devrez compléter le remboursement du crédit avec vos revenus personnels, ce qui peut peser sur votre budget.

•  La fiscalité de l’investissement immobilier : selon le régime fiscal que vous choisissez (micro-foncier, réel, Pinel, etc.), vous pouvez bénéficier de réductions ou de crédits d’impôt, de déductions de charges ou d’amortissements, qui diminuent votre imposition sur les revenus fonciers. Cela peut rendre plus attractif un investissement à crédit qu’un achat comptant.

• Votre situation personnelle et financière : selon votre âge, votre capacité d’emprunt, votre épargne disponible, vos projets futurs, etc., vous pouvez avoir intérêt à acheter comptant ou à faire un crédit. Par exemple, si vous êtes proche de la retraite, vous pouvez préférer acheter comptant pour ne pas avoir à rembourser un crédit avec des revenus moindres. À l’inverse, si vous êtes jeune et que vous disposez d’une épargne importante, vous pouvez préférer faire un crédit pour garder votre épargne disponible pour d’autres projets.

En conclusion, il convient de faire une étude personnalisée en fonction de votre profil et de votre projet, en comparant les avantages et les inconvénients de chaque option.

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