Réussir son investissement immobilier : comment bien placer 150 000 € ?

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Vous avez une enveloppe de l’ordre de 150 000 € pour réaliser un investissement. Vous ne savez pas comment investir et avec quels dispositifs ? Nos experts vous expliquent comment réussir votre projet.

 Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Depuis de nombreuses années, grâce au crédit bancaire, de nombreux investisseurs peuvent investir dans l’immobilier sans bénéficier d’un apport conséquent.

Cela permet de se constituer un patrimoine à moindre coût, grâce au crédit et au loyer perçu.  Mais comment réussir son investissement? Quels sont les risques? Les critères à respecter?

En premier lieu, LE critère essentiel est l’emplacement.

Toutes les études le démontrent depuis toujours, il y a 3 règles pour un projet immobilier: l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Mais qu’est-ce qu’un bon emplacement? Le 1er critère d’une personne qui souhaite louer ou acheter un appartement est le temps de trajet domicile/travail. Par conséquent, plus la ville sera dynamique économiquement, plus il y aura d’emplois, plus la demande sera importante.

Ainsi, la demande de logements est plus importante à Lyon, Paris ou Nantes qu’à Bourgoin, Dijon ou Béziers.

Le second critère est la présence de transports en commun. En effet, pour des raisons économiques, pratiques ou écologiques, de plus en plus de personnes optent pour les transports en commun. Il est donc essentiel de disposer de bus, métro ou tramway à proximité.

Ensuite, l’appartement: son état général, son exposition, l’étage, la présence d’un espace extérieur, un stationnement, la consommation énergétiques sont autant d’éléments à prendre en considération.

Mais avant tout, il faut commencer par déterminer le budget.

 Quel budget pour investir dans l’immobilier ?

Il existe différentes solutions pour investir avec un budget de 150 000 €. Dans le neuf ou dans l’ancien, les possibilités sont nombreuses en fonction de votre situation.

Comme vous pouvez le voir ci-dessous, emprunter 150 000€ sur 25 ans représente une mensualité  de 621€.

L’idéal serait alors d’avoir un loyer de 621€, ce qui permettrait de réaliser un investissement autofinancé ( avant charges et impôt).

Alors quelle fiscalité choisir?

• Le dispositif Pinel

Votre impôt sur le revenu est supérieur à 3 000€?  La loi Pinel peut se révéler intéressante pour vous.

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction de 2% du prix d’acquisition pendant 9 ans puis 1% de la 10^ème à la 12^ème année.

Ainsi, vous profiterez d’une réduction d’impôt de 3 000 € pendant 9 ans.

Autre point important,  les frais de notaire sont réduits. En effet, ils sont à hauteur de 2.5% et non 8% comme dans l’ancien. Sur un budget de 150 000€, ils seront ainsi de 3 750€ au lieu de 11 750€ pour un appartement traditionnel.

En contrepartie de ces avantages, vous devez louer pendant minimum 6 ans votre bien en location nue et respecter des plafonds de loyer  et de revenus des locataires.

Ainsi, au-delà de réductions d’impôts avantageuses, la loi Pinel vous permet de construire un patrimoine sur le long terme à moindre coût.

EXEMPLE

• Prix d’achat: 146 000€
• Frais de notaire: 3 750€
• Mensualité: 621€
• Loyer: 500€
• Charges de copropriété: 50€
• Réduction d’impôt: 3 000€
• Impôt sur le loyer: 1 200€/an ( en moyenne)
• Taxe foncière: 500€

Pendant 9 ans, le coût de ce projet sera donc de 51€/mois.

• Le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel

Pour des raisons de prix ou d’emplacement vous préférez un appartement ancien?  le statut LMNP est à étudier de près. Vous pouvez grâce à cet investissement, percevoir des loyers très faiblement fiscalisés, voire pas du tout.

En effet, le statut Loueur Meublé Non Professionnel, permet d’amortir 90% du prix d’acquisition. Cet amortissement sera comptabilisé comme une charge déductible du loyer, ce qui permettra de réduire le bénéfice imposable et donc l’impôt.  

EXEMPLE

• Prix d’achat: 150 000€
• Amortissement annuel: 5 400€
• Loyer: 600€
• Charges: 50€
• Taxe foncière: 500€
• Intérêts déductibles: 2 000€/an ( 1ère année)

Bénéfice imposable: 0€. En effet, grâce à l’amortissement comptable, on aura plus de charges que de loyer, les loyers ne seront donc pas imposables.

Ainsi, afin de ne pas être considéré comme un Loueur Meublé Professionnel, le loyer annuel ne doit pas dépasser  23 000 € et représenter moins de 50% de ses revenus globaux.

Nos experts en conseil en investissement vous proposent une offre clé en main, vous permettant de réaliser le meilleur investissement. Nous avons vocation à accompagner nos clients durant tout le processus d’investissement. Pour ce faire, nous nous sommes rapprochés de différents partenaires pour réaliser le meilleur investissement possible.

NOS PROGRAMMES LMNP

Conseil en investissement immobilier – Notre offre clé en main

Experts dans l’immobilier sur la région lyonnaise et fort de collaboration avec différents marchands de biens, nous sélectionnons pour vous des appartements avec un fort potentiel au niveau de leur valorisation dans le futur et au niveau de leur forte rentabilité locative.

En effet, le choix de l’emplacement et de la typologie de bien pour votre investissement est primordial pour réaliser un investissement sûr et rentable sur le long terme. Un investissement immobilier n’est pas seulement une défiscalisation, mais également un achat qui doit se valoriser sur le long terme. Une fois la première étape terminée, à savoir le choix et l’acquisition du bien, la deuxième étape concerne la charge de travaux et d’ameublement. 

Ainsi, accompagnés par deux entreprises spécialisées en rénovation dans la région et notre architecte d’intérieur, nous étudions la charge travaux à prévoir pour le bien. Des plans 3D sont réalisés par notre architecte. A noter que l’acquisition du bien dépend également des travaux en fonction de l’aspect fiscal et également patrimonial. En collaboration avec eux, nous pouvons suivre jour après jour l’évolution des travaux et vous rassurer sur ce point. Le suivi et la maitrise des travaux est, à notre sens, essentiel dans le bon déroulement de votre investissement.

Quelle formule locative pour un LMNP?

Pour être éligible au dispositif LMNP, votre appartement doit être meublé. C’est aussi la qualité de l’ameublement qui va permettre de trouver un locataire facilement.  De plus, vous pourrez maitriser la rentabilité locative en fonction de la location souhaitée.

 Pour une location meublée, 3 types de location peuvent s’envisager:

La location meublée classique ou le bail de mobilité

La location meublée classique ou le bail de mobilité s’adresseront aux étudiants et aux professionnels. L’objectif est de créer des appartements fonctionnels et confortables avec un aménagement de standing. Cela permet de proposer une offre clé en main, ou le locataire peut aménager immédiatement sans rien acheter.

L’appartement sera équipé d’une cuisine aménagée, d’une table, chaises, literie…Cette typologie de biens est très recherchée par des personnes qui souhaitent vivre quelques mois dans l’appartement. Le bail de mobilité permet de déterminer en amont la durée de la location  via un bail d’une durée de 1 à 10 mois.

La location courte durée

La location courte durée s’adressera principalement aux touristes et professionnels. On visera ici une très forte rentabilité grâce à des séjours de 2 ou 3 nuits. 

Prenons comme exemple un studio à Lyon, le loyer moyen pour un 25m² sera de 650€ en location classique.

En louant ce studio en courte durée, le loyer sera d’environ 60€/nuit, soit 1 320€ pour un remplissage de 75%, soit 990€ net de frais de gestion.

La location courte durée permet en moyenne une rentabilité supérieure de 30%.

Investir à Lyon avec 150 000 € 

Depuis plus de 10 ans, la population lyonnaise ne cesse de croître avec une moyenne de 2% par an. Le marché de l’emploi est l’un des plus dynamiques de France après Paris, permettant à la capitale des Gaules d’être placée ville la plus performante de France.

Là où le rendement locatif avoisine les 2-3 % à Paris, il sera de l’ordre de 3 à 6 % à Lyon. Avec un prix moyen au mètre carré de 4 500 € contre 9 000 € à Paris. De ce fait, Lyon s’avère être plus rentable, et surtout beaucoup plus abordable. De nombreux quartiers permettent de réaliser un investissement immobilier locatif pour 150 000 €.

Fort de 10 ans d’expérience dans l’immobilier locatif dans la métropole lyonnaise, Corneille Patrimoine vous accompagne dans vos démarches de façon personnalisée et indépendante sur toute la durée de votre investissement:

• Etude patrimoniale
• Stratégie d’investissement
• Sélection de l’appartement
• Suivi travaux
• Gestion locative via notre conciergerie

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier à Lyon ? Vous ne savez pas quelles démarches entreprendre ? N’hésitez pas à nous contacter !

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