Acheter une passoire thermique : un bon plan ?

Les logements énergivores sont progressivement interdits à la location et perdent de la valeur sur le marché. Il peut donc être intéressant d’acheter une passoire thermique pour la réhabiliter et la revendre plus cher.

Quelles sont les étapes à suivre ? Voici quelques conseils.

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Une passoire thermique, qu’est-ce que c’est ?

Les passoires thermiques sont des logements qui consomment beaucoup d’énergie et qui sont mal isolés, ce qui entraîne des déperditions de chaleur importantes. Ces logements sont néfastes pour l’environnement car ils émettent beaucoup de gaz à effet de serre, mais aussi pour les occupants car ils entraînent des factures d’énergie élevées et un inconfort thermique.

Pour lutter contre ce phénomène, le gouvernement a mis en place un calendrier d’obligations et d’interdictions pour les propriétaires bailleurs de ces logements. Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer un logement dont la consommation d’énergie finale dépasse **450 kWh/m2** par an en France métropolitaine. Ce seuil correspond à la classe G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce critère fait partie des conditions de décence d’un logement. À partir du 1er janvier 2025, le seuil sera abaissé à **330 kWh/m2** par an, ce qui correspond à la classe F du DPE. À partir du 1er janvier 2028, il sera interdit de louer un logement classé F ou G au DPE, soit toutes les passoires thermiques.

Par ailleurs, les propriétaires de ces logements ne pourront plus augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou de la remise en location. Les locataires pourront également exiger des travaux de rénovation énergétique de leur bailleur.

Ces mesures visent à inciter les propriétaires à rénover leurs logements pour les rendre plus performants sur le plan énergétique et plus confortables pour les occupants.

Pourquoi investir dans une passoire thermique ?

Beaucoup de propriétaires se retrouvent dans l’incapacité de rénover leur bien immobilier, soit par manque de ressources financières, soit par des contraintes liées à la copropriété. Cela les oblige à vendre leur logement, souvent à des prix inférieurs à leur valeur réelle. Le marché est donc saturé d’offres, ce qui représente une aubaine pour les investisseurs qui peuvent profiter de ces occasions pour réaliser de bonnes affaires.

Ainsi, investir dans une passoire thermique peut être une opportunité, à condition de prévoir un budget suffisant pour le rénover et le mettre aux normes. Cela peut vous permettre de bénéficier des aides publiques, d’améliorer le confort et la valeur du bien, et de réduire vos charges et votre empreinte écologique.

Toutefois, il faut être vigilant et bien se renseigner avant d’acheter, car certains logements peuvent nécessiter des travaux trop importants ou trop coûteux pour être rentables. Il faut aussi tenir compte du marché immobilier local, de la demande locative et du potentiel de revente du bien.

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Rénover une passoire thermique

Une passoire thermique est un logement qui consomme beaucoup d’énergie pour se chauffer, ce qui entraîne des factures élevées et un impact environnemental négatif. Pour rénover un tel logement, il faut améliorer son isolation thermique, c’est-à-dire la capacité du bâtiment à conserver la chaleur à l’intérieur. Il existe plusieurs solutions pour cela, comme :

• Installer des fenêtres à double ou triple vitrage, qui réduisent les déperditions de chaleur par les vitres.

•  Poser des matériaux isolants sur les murs, les plafonds et les sols, comme de la laine de verre, du polystyrène ou du liège.

• Remplacer le système de chauffage par un système plus performant et moins énergivore, comme une pompe à chaleur, un poêle à bois ou une chaudière à condensation.

•  Ventiler le logement de manière efficace, en installant une ventilation mécanique contrôlée (VMC) qui renouvelle l’air sans gaspiller la chaleur.

La rénovation d’un logement passoire thermique peut représenter un coût important, mais elle permet de réaliser des économies d’énergie sur le long terme et de bénéficier d’un meilleur confort thermique.

Les aides financières

Ma Prime Rénov est une aide financière qui permet de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans son logement. Elle est destinée aux propriétaires occupants, aux propriétaires bailleurs et aux copropriétés.

Pour bénéficier de Ma Prime Rénov, il faut respecter certaines conditions de ressources, de performance énergétique et de recours à des professionnels qualifiés. Le montant de l’aide varie selon le type de travaux, le niveau de revenus et la situation géographique du logement.

Pour demander Ma Prime Rénov, il faut créer un compte sur le site maprimerenov.gouv.fr et déposer un dossier en ligne avant le début des travaux. Le versement de l’aide se fait après la réalisation et la facturation des travaux. Il faut également transmettre les justificatifs nécessaires à l’instruction du dossier, comme le devis, la facture ou l’attestation sur l’honneur.

Les avantages fiscaux

Si vous investissez dans un bien immobilier destiné à la location, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux liés aux travaux que vous réalisez. Selon que vous louez votre bien en vide ou en meublé, les règles sont différentes.

Pour une location vide, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les dépenses liées aux travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien du logement. Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous créez un déficit foncier qui vient réduire votre impôt sur le revenu.

Pour une location meublée, vous pouvez également déduire les dépenses liées aux travaux de votre bénéfice imposable, à condition que le logement soit loué en tant que résidence principale du locataire et que vous optiez pour le régime réel d’imposition. Vous pouvez ainsi amortir le coût des travaux sur plusieurs années et réduire votre impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Notre avis sur l’achat d’une passoire thermique

Investir dans un logement dit passoire thermique peut sembler tentant, car il s’agit souvent de biens immobiliers à bas prix. Cependant, il faut être conscient des nombreux inconvénients et risques associés à ce type d’achat. En effet, les travaux peuvent coûter très cher et nécessiter l’intervention de professionnels qualifiés. Il faut donc bien évaluer le coût et la rentabilité de l’opération avant de se lancer.

Avant de signer, vous devez estimer le coût des travaux de rénovation éventuels. Vous pouvez bénéficier de plusieurs dispositifs d’aide financière pour améliorer l’efficacité énergétique de votre bien, tels que le crédit d’impôt, l’éco-prêt à taux zéro ou les primes énergie. Ces aides doivent être prises en compte dans le calcul du coût global de votre opération et du rendement attendu. Si le bilan financier est positif après avoir intégré ces éléments, alors vous pouvez envisager d’acheter cette passoire thermique et de la transformer en un logement confortable et économique. Dans le cas contraire, il vaut mieux renoncer à ce projet !

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