Revendre son investissement LMNP

Vous vous interrogez sur la revente de votre investissement immobilier en LMNP ?

Corneille Patrimoine fait le point en détail.

ÉCHANGEONS ENSEMBLE SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT !

La revente d’un bien LMNP

La revente d’un bien LMNP sans services est totalement différente de la revente d’un bien immobilier classique.

En effet, vous ne viserez pas un acheteur qui cherche à vivre dans le logement mais un investisseur. Ses critères seront totalement différents. Oubliez l’exposition, l’étage ou la vue du logement, les données financières seront plus importantes:

• L’emplacement: C’est le 1er critère sera la qualité de l’emplacement de l’appartement puisque l’investisseur voudra être rassuré sur la demande locative.
•  le rendement locatif net: Loyer annuel hors charges/ prix de vente. Pour être attractif, la rentabilité nette de votre appartement devra être supérieur à 5%.

• L’état du bien: Si l’investisseur doit réaliser des travaux, cela diminuera la rentabilité du projet. Il est donc important que votre bien soit le plus impeccable possible, plus il y aura des travaux, plus l’acheteur souhaitera négocier.
• Mise en vente : Une fois que vous avez déterminé le prix de vente, vous pouvez essayer de gérer la vente vous-même en publiant une annonce sur plusieurs sites immobiliers. Mais cela sera moins efficace que confier votre bien à un professionel qui aura des clients potentiels ciblés
• Signature du compromis de vente : Une fois que vous avez trouvé un acheteur, vous devez signer un compromis de vente qui définit les modalités de la vente, telles que le prix de vente, les modalités de paiement, la date de transfert de propriété, etc. .
• Acte de vente : L’acte de vente est signé devant un notaire et permet de transférer la propriété du bien de l’ancien propriétaire au nouvel acquéreur. Il est important de noter que les frais de notaire seront à payer par l’acheteur.

La revente d’un bien LMNP en résidence de services

Si vous possédez un bien immobilier en résidence de services et que vous souhaitez le revendre avant la fin de la période d’engagement locatif de 9 ans, il est important de savoir que cela peut avoir des conséquences financières.

En effet, l’achat d’un bien immobilier en résidence de services est souvent assorti d’un dispositif de défiscalisation tel que le dispositif Censi-Bouvard ou le dispositif LMNP. Ces dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de l’engagement de louer le bien pendant une certaine durée (9 ans).

Si vous vendez le bien avant la fin de cette période d’engagement locatif, vous pourriez devoir rembourser une partie ou la totalité de la réduction d’impôt obtenue. En effet, le non-respect de l’engagement locatif peut entraîner la remise en cause de la réduction d’impôt et l’obligation de rembourser l’avantage fiscal.

Comment sortir du statut LMNP ?

Il faut signaler la fin de votre activité au Tribunal de Commerce dans un délai de 30 jours. En effet, si vous ne signalez pas la fin de votre activité, vous pourriez être poursuivi pour une activité illégale et être soumis à des sanctions administratives et fiscales.

La fiscalité : un point important à prendre en compte

Il est important de noter que si vous avez obtenu des avantages fiscaux lors de l’achat de votre bien en LMNP, vous devrez peut-être les rembourser en cas de sortie anticipée du régime fiscal. Il est donc recommandé de bien se renseigner sur les conséquences fiscales avant de prendre une décision et de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vous aider à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation personnelle.

La plus-value à la revente

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (ou la valeur vénale du bien si elle est plus élevée). Pour calculer la plus-value, il convient de déduire les frais réels liés à l’acquisition et à la vente du bien, ainsi que les travaux et les améliorations réalisés.

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien en LMNP est soumise à l’imposition des plus-values ​​immobilières. Le taux d’imposition est de 36,2 %, composé de l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Cependant, des abattements pour durée de détention peuvent être appliqués, permettant de réduire le montant de l’imposition.

L’abattement pour détention durée de détention est de 6 % par an à partir de la 5ème année de jusqu’à la 21ème année, puis de 4 % pour la 22ème année. Au-delà de la 22ème année, l’abattement est de 8% par an, jusqu’à une exonération totale de la plus-value après 30 ans de détention.

La TVA

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, si vous avez obtenu d’une restitution de TVA à l’achat d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), et que vous revendez ce bien avant la fin de la période d’engagement de 20 ans, vous pourriez devoir rembourser une partie ou la totalité de la TVA restituée.

En effet, la restitution de TVA est conditionnée à l’engagement de louer le bien pendant au moins 20 ans. Si vous ne respectez pas cet engagement, l’administration fiscale considère que vous n’avez pas rempli les conditions permettant de bénéficier de la restitution de TVA et peut vous demander de rembourser tout ou partie de la TVA restituée.

Le montant du remboursement à effectuer est calculé en fonction de la durée de détention du bien par rapport à la période d’engagement de 20 ans. Plus la durée de détention est courte, plus le montant du remboursement sera élevé.

Pourquoi faire appel à un professionnel pour vendre son bien LMNP ?

Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour toutes les étapes de la vente et pour s’assurer de respecter toutes les obligations fiscales liées à la vente d’un bien en LMNP. Celui ci pourra vous aider à vendre en toute sérénité en vous accompagnant dans les différentes étapes de la vente de votre bien :

• L’estimation du bien : Il peut vous aider à évaluer le prix de vente de votre bien en réalisant une estimation précise en fonction des caractéristiques du bien, de sa localisation, de son état, etc.
• La mise en vente : Il peut vous aider à mettre en vente votre bien, notamment en réalisant des photographies et des visites virtuelles, en publiant des annonces sur les différents portails immobiliers, etc.
• La négociation : Il peut vous aider à négocier avec les potentiels acquéreurs pour obtenir le meilleur prix de vente possible.
• La gestion administrative : Il peut vous aider à gérer les différentes étapes administratives liées à la vente de votre bien, telles que la rédaction du compromis de vente, la signature de l’acte de vente, la gestion des diagnostics immobiliers, etc.

Vous souhaitez être accompagné dans la revente de votre investissement LMNP ? N’hésitez pas à contacter nos experts !

Fort de son expérience et de son expertise, Corneille Patrimoine vous conseillera et vous accompagnera tout au long de votre investissement.

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