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Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers que vous louez ? Vous êtes alors concernés par l’impôt sur les revenus locatifs, particulièrement lourd en France! Corneille Patrimoine vous présente ici le calcul de votre impôt sur les revenus locatifs.
En premier lieu, ce calcul dépend principalement de la nature des revenus. En effet, selon que vous louiez votre appartement nu ou meublé, la nature de ce revenu change.
Ainsi, les loyers issus d’une location nue seront fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Au contraire, les loyers d’un appartement meublé seront fiscalisés dans la catégorie des BIC.
Pour davantage d’informations, n’hésitez pas à contacter nos conseillers patrimoniaux.
Calcul de l’impôt sur les revenus locatifs : Location nue ou location meublée?
Avant de finaliser votre projet, il est essentiel de s’interroger sur la meilleure stratégie d’investissement. Si la location meublée permet une fiscalité très avantageuse et un loyer supérieur, elle n’est pas adaptée à tous les appartements. En effet, la cible locative est jeune, il faudra donc viser un petit appartement ( 20 à 30m²) dans un centre-ville ou proche de facultés.
Si vous choisissez la location nue, vous percevrez des revenus fonciers. L’impôt sur le revenu locatif se fera selon le régime choisi:
- micro foncier: abattement de 30% sur les loyers: idéal si vous avez peu de charges à déduire ( pas de crédit, pas de travaux…)
- régime réel: déduction de toutes les charges
Comment choisir entre ces 2 régimes? Il convient de calculer le montant des charges déductibles, si elles sont supérieures à 30% des loyers, alors il faut opter pour le régime réel.
Si vous avez choisi de mettre en place un bail meublé, vous percevez des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Là encore vous aurez le choix entre les 2 régimes:
- Micro BIC: 50% d’abattement sur les loyers
- Réel: déduction de toutes les charges + amortissement comptable du bien
Plusieurs éléments sont à prendre en compte avant de mettre en location votre bien, tels que le montant de loyers pratiqués sur le secteur, la tension locative, le risque de vacances locatives, mais également et surtout, la fiscalité.
Calcul de l’impôt sur les revenus locatifs : les revenus fonciers
Pour calculer l’impôt sur les revenus fonciers, vous avez le choix entre deux régimes : micro foncier ou réel. Deux cas se profilent :
- Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez choisir entre le micro foncier ou le régime réel
- Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €, vos revenus fonciers seront obligatoirement soumis au régime réel
• Comment s’applique le régime du micro foncier ?
Si vous optez pour le régime du micro foncier, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus bruts.
En revanche, l’administration ne prend pas en comptes les charges inhérentes au bien. De ce fait, vos ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunt, les travaux et charges de votre investissement locatif.
Comment choisir entre ces 2 régimes? Il convient de calculer le montant des charges déductibles, si elles sont supérieures à 30% des loyers, alors il faut opter pour le régime réel.
Suite à cela s’applique un impôt et des prélèvements sociaux. L’impôt est calculé en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI), les prélèvements sociaux, quant à eux, s’élèvent à 17,2%.
Exemple :
Revenus locatifs bruts : 12 000 €
Application de 30% d’abattement : 3 600 €
Revenus locatifs nets : 8 400 €
Impôt selon une TMI de 30% : 2 520 €
Prélèvements sociaux de 17,2% : 1 445 €
Total de l’impôt : 3 965 €
Revenus locatifs nets d’impôt : 4 435 €
Afin de déclarez ces revenus fonciers, vous devrez remplir une déclaration 2042, que vous pouvez trouvez sur le site des impôts.
• Comment s’applique le régime du réel ?
A contrario, si vous optez pour le régime réel ou que celui-ci correspond à votre régime de plein droit (revenus locatifs supérieurs à 15 000 €), vous devrez déclarer l’ensemble des charges inhérentes à votre investissement locatif.
Revenus fonciers bruts – charges = revenus foncier nets imposables.
Voici la liste de charges qui peuvent réduire vos fiscalité inhérente à votre investissement locatif :
- Les dépenses courantes (entretien et réparation)
- Les provisions pour charges de copropriété
- L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
- Les frais d’administration et de gestion
- La taxe foncière
- Les intérêts d’emprunt
- Les travaux d’amélioration
A noter que les travaux inhérents à la création de surface, ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Par exemple, si vous réalisez des travaux pour créer une mezzanine, vous ne pourrez déduire ce type de travaux.
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Exemple :
Revenus locatifs bruts : 12 000 €
Travaux de rénovation : 10 000 €
Taxe foncière : 700 €
Frais d’administration et de gestion : 960 €
Intérêts d’emprunt : 550 €
Revenus locatifs nets : – 210 €
Impôt selon une TMI de 30% : 0 €
Prélèvements sociaux de 17,2% : 0 €
Total de l’impôt : 0 €
Revenus locatifs nets d’impôt : – 210 € (reportable 10 ans)
Dans ce cas là, si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, cela vous créé alors un déficit foncier. Ce dernier peut être impacté sur votre revenu global imposable, dans la limite de 10 700 €, chaque année. Mais également sur vos revenus fonciers des dix années qui suivent le paiement des travaux.
Afin de déclarez ces revenus fonciers et les charges au réel, vous devrez remplir une déclaration 2044, que vous pouvez trouvez sur le site des impôts.
Calcul de l’impôt sur les revenus locatifs : le cas des revenus BIC
Si vous souhaitez disposer du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devrez alors réaliser un bail meublé. Les loyers perçus seront considérés comme des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). En fonction du montant des revenus :
- Si ces derniers n’excèdent pas les 72 600 €, le régime de plein droit est le régime du micro-BIC, cependant, si vous préférez vous pouvez opter pour le régime réel. Cette option est néanmoins irrévocable pendant 2 années.
- Si ces derniers excèdent 72 600 €, le régime de plein droit est celui du réel (simplifié ou normal).
• Mise en application de l’imposition avec le régime micro-BIC
Comme pour l’imposition des revenus fonciers avec le régime micro, vous ne pouvez pas déduire les charges occasionnées par le bien mais uniquement profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant (brut) des loyers encaissés.
Concrètement, si vous choisissez le régime d’imposition micro-BIC, le calcul de l’imposition sera : [montant annuel brut généré] – [abattement 50%] x (TMI + Prélèvements Sociaux (17,2%)) = montant annuel d’impôt.
Exemple avec une TMI à 30% :
Revenus annuels encaissés = 12 000 €
Abattement forfaitaire (50%) = 6 000 €
6 000 x (30%+17,2%) = 2 832 €
À noter que pour de la location Tourisme ou Chambre d’hôtes dispose d’un abattement forfaitaire de 71%. De surcroît, les revenus perçus provenant d’une location meublé de Tourisme supérieur à 23 000 € et 5 100 € pour une location meublé de Chambre d’hôtes sont soumis aux Cotisations Sociales et non aux Prélèvements Sociaux.
• Mise en application de l’imposition avec le régime réel
Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs sous le régime fiscal au réel laisse place à davantage de déduction. Concrètement, le calcul de l’imposition est le suivant : [montant annuel brut généré] – [somme de toutes les déductions] = montant annuel d’impôt.
Voici une liste non exhaustive des charges déductibles du résultat BIC :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais d’acquisition
- La taxe foncière
- Les charges de copropriété
- Les frais de gestion et d’assurance
- Les frais d’entretien et de réparation…
Par ailleurs, vous pouvez également utiliser le mécanisme de l’amortissement comptable vous permettant ainsi d’avoir un résultat comptable net équivalent à 0€. De fait, si votre projet le permet, vous pourrez profiter d’un complément de revenus nets d’impôt.
En location meublée, l’investisseur peut amortir 100 % :
- La valeur HT de l’immobilier (terrain non pris en compte)
- Le montant des frais d’acte engagé
- La valeur HT du mobilier
- Les travaux effectués dans le bien (les travaux d’agrandissement ne peuvent être pris en compte)
Chacun de ses éléments sont amorti sur une durée précise :
- De 5 à 10 ans généralement pour les meubles (soit 10 à 20 % par an)
- De 25 à 40 ans généralement pour l’immobilier et les frais d’acte (soit 2,5 à 4 % par an)
Exemple :
Revenus locatifs bruts : 12 000 €
Frais d’administration et de gestion : 750 €
Primes d’assurances : 500 €
Taxe foncière : 850 €
Amortissement annuel : 9 900 €
Total des charges et amortissements déductibles : 12 000 €
Total de l’impôt : 0 €
Par ailleurs, si du déficit est occasionné :
- En LMNP : ce déficit est reportable pendant 10 ans sur la catégories de revenus similaires (location meublée)
- En LMP : ce déficit est imputable sur le revenu global sans limitation de durée
Comment déclarer ses revenus BIC à l’Administration fiscale ?
• Déclaration des BIC au régime micro-BIC
Vous renseignerez le montant brut des BIC directement en ligne ou sur le formulaire 2042 C-PRO.
• Déclaration des BIC au régime du bénéfice réel
Vous devez remplir votre déclaration en ligne ou sur les formulaires 2031-SD et 204 C-Pro.
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