Comment réaliser le meilleur investissement locatif ?

meilleur investissement immobilier– Face à la forte baisse de rentabilité des placements bancaires et de l’assurance vie, l’immobilier représente une alternative intéressante.

L’investissement locatif représente le parfait compromis entre rentabilité et risque faible. En effet, grâce aux différentes lois de défiscalisations, vous pouvez acquérir un bien immobilier à moindre coût grâce à une forte réduction d’impôts. 

C’est le cas de la loi Pinel qui permet de réduire vos impôts de 10,5 à 17,5% du montant du bien.

Si sur le papier cette idée semble très séduisante, tout n’est pas si simple. Réussir son investissement locatif comporte de nombreuses étapes qu’il faut absolument respecter. Ainsi, il est essentiel de commencer par une étude personnalisée permettant de déterminer quelle loi de défiscalisation est la plus adaptée à votre situation.

Une fois le dispositif sélectionné, le moment est venu de déterminer un budget.

Alors comment calculer votre budget? Celui-ci doit dépendre de votre impôt, mais surtout de la trésorerie que vous souhaitez accorder à ce projet. Enfin, il est essentiel de prendre en considération votre endettement.

Ensuite, nous ne le répéterons jamais assez, la sélection du bien immobilier est essentielle. L’emplacement est primordial pour envisager une location facile et une plus-value immobilière à la revente.

De nombreuses questions ressortent, nous allons y répondre pour réaliser le meilleur investissement immobilier selon votre profil.

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Investissement locatif neuf ou ancien ?

meilleur investissement immobilier– Au-delà des préférences personnelles, le choix d’investir dans un appartement neuf ou ancien doit dépendre uniquement de votre situation fiscale et d’une étude de rentabilité. En effet, vous n’allez pas vivre dans cet appartement, la question affective ne doit donc pas intervenir dans ce choix. Alors comment choisir ?

Investissement immobilier neuf en loi Pinel

Face au cruel manque de logements en France, les gouvernements successifs ont mis en place de nombreuses lois  (Périssol, De Robien, Scellier, Duflot, Pinel…) incitant les investisseurs à privilégier l’immobilier neuf.

Actuellement, la loi Pinel offre de nombreux avantages, d’abord une forte réduction d’impôts allant jusqu’à 17,5% du prix de l’appartement. Cette réduction d’impôts associée au loyer de l’appartement neuf permet de réaliser un investissement locatif pour un effort d’épargne très faible.

Autre avantage non négligeable, acheter un appartement neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Seulement 2.5% au lieu de 8% pour un appartement ancien.

Par ailleurs, dans certaines villes, le fait d’acheter un bien neuf permet une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans.

Ce dispositif vous permet d’obtenir une réduction d’impôts importante, mais surtout d’investir dans un bien immobilier à moindre coût. De plus, ce montage permet de vous constituer un patrimoine de manière très rentable et peu risquée, à condition de respecter tous les critères d’un bon investissement.

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Achat dans l’ancien avec le Déficit foncier

meilleur investissement immobilier– Selon votre situation patrimoniale et fiscale, investir dans l’immobilier ancien peut être plus intéressant. Il est donc essentiel, avant de sélectionner un type d’appartement, de procéder à un audit patrimonial.

Cette analyse permettra de déterminer la stratégie  la plus adaptée à votre situation. Mais dans quel cas est-il plus intéressant de se tourner vers un appartement ancien ?

D’abord, si vous détenez déjà plusieurs biens locatifs, ceux-ci vous génèrent des revenus fonciers qui sont doublement fiscalisés :

• Impôt sur le revenu (selon votre Taux Marginale d’Imposition)
• Prélèvements sociaux (17,2%)

Nous venons de voir que la loi Pinel permet de réduire votre impôt sur le revenu, mais elle ne permet pas de réduire les prélèvements sociaux… Une seule loi permet de réduire à la fois l’impôt et les prélèvements sociaux : LE DÉFICIT FONCIER.

Le mécanisme est le suivant : vous achetez un appartement à rénover, vous aurez alors la possibilité de déduire 100% des travaux de vos revenus fonciers existants, permettant ainsi de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux.

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La loi Malraux

Autre dispositif fiscal pour un investissement locatif dans l’ancien : La loi Malraux.

Cette dernière vous permet d’avoir accès à des biens de prestige en hyper centre ville. Cet appartement sera totalement rénové et donnera lieu à une réduction d’impôts allant jusqu’à 30% du montant des travaux. Cette loi s’applique pour les biens immobiliers anciens dans le cadre d’une restauration d’un bien immobilier situé dans une zone protégée.

Enfin, le dispositif Monuments Historiques s’avère également très intéressant pour Réaliser un investissement locatif dans l’ancien.

Réaliser un investissement locatif dans l’ancien permet donc de bénéficier des avantages suivants :

• Très fortes réductions d’impôts
• Appartement de grand standing sur un emplacement premium en hyper centre ville
• Aucun plafonnement de loyer ni de revenu du locataire.

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Le meilleur investissement immobilier : les critères

Dans un premier temps, pour réaliser un bon investissement locatif, il est obligatoire de bien choisir la ville dans laquelle vous allez acheter votre bien. En effet, il vous faudra privilégier les villes dynamiques et attractives pour vous assurer la location de votre bien. Plus l’attractivité de la ville est élevée, plus la demande locative est importante et donc plus vous vous assurez de louer l’appartement dans lequel vous allez investir. Mais quels critères prendre en compte dans le choix de la ville ?

Tout d’abord, l’un des premiers critères à prendre en compte est la vie étudiante. En effet, plus la ville dispose d’universités prestigieuses et de population étudiante, plus vous aurez de chance de louer votre bien. La population étudiante est un des points forts de l’immobilier locatif puisque ces derniers achètent très rarement le bien dans lequel ils vont loger durant leurs études.

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Ensuite, l’immobilier répondant toujours à la loi de l’offre et de la demande, l’évolution démographique de la ville est essentielle. En effet, une ville qui voit sa population augmenter constamment possède un avantage considérable pour l’immobilier puisque, forcément, si la population augmente, la demande de logements aussi. Lyon en est l’illustration parfaite avec une population qui augmente plus rapidement que la construction de nouveaux logements. L’offre étant largement inférieure à la demande, les prix sont en constante augmentation. C’est donc un des points qui vous fera réaliser un bon investissement locatif.

Une ville dynamique et attractive

Aussi, le dynamisme économique  va directement influer sur le marché immobilier. En effet, le 1er critère de recherche d’un logement est la proximité entre le lieu de travail et le domicile. Dès lors, plus une ville sera dynamique économiquement, plus la demande locative sera importante.

Les commerces et services que met à disposition la ville pour ses habitants est aussi un point qui vous donnera une idée sur le bon fonctionnement de celle-ci. Ce sont deux critères qui vont jouer directement sur l’attractivité de la ville, donc qui sont importants à prendre en compte.

Les transports

Les transports en commun sont également un des points les plus importants pour l’immobilier. En effet, pour des raisons de pouvoir d’achat, de praticité et de temps, de plus en plus de français optent pour les transports en commun. Un appartement bien desservi par les transports en commun sera donc particulièrement attractif.

Le tourisme

Pour finir, le tourisme peut être un point essentiel si vous souhaitez réaliser un bon investissement locatif dans la location courte durée. Plus il y a de touristes, plus vous aurez de chances de louer votre bien et plus vous vous assurer une sûreté en terme de rendement. Ainsi, bien choisir sa ville est un des premiers points importants pour réaliser un bon investissement locatif.

Une sélection rigoureuse 

Après avoir choisit la ville, il est impératif de procéder à une analyse plus poussée des différents quartiers de la ville. En effet, toute agglomération possède un centre ville, un quartier plus prisé, d’autres quartiers plus excentrés, moins bien desservis par les transports. On observe ainsi d’importantes différences de prix en fonction des quartiers. Ainsi, à Lyon, la différence de prix entre le centre ville et le 9ème arrondissement s’élève à près de 50%. Comment expliquer une telle différence alors que seulement 3km séparent ces 2 quartiers ?

Toutes les études montrent que 3 éléments constituent les critères principaux :

•  La proximité des transports en commun. En effet, la circulation est devenue un fléau au sein des grandes métropoles, incitant un nombre croissant de personnes à préférer les transports en commun à la voiture.
•  Les commerces et services à proximité de l’appartement. En effet, les locataires disposant de moins en moins de voiture, disposer de supermarché, de commerces à proximité de son logement est devenu impératif.
•  La présence d’écoles, de collèges qui simplifiera grandement le quotidien des parents.

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Acheter le bien au meilleur prix

Une fois l »attractivité de la ville et du quartier validée, l’analyse du prix est bien évidemment incontournable. En effet, réaliser un investissement immobilier peut répondre à plusieurs objectifs chez l’investisseur: se constituer un patrimoine, réduire son impôt, préparer sa retraite…Si l’emplacement, la fiscalité et la rentabilité constituent des éléments essentiels, le prix est l’un des critères les plus importants.

Le prix du marché

meilleur investissement immobilier– Mais comment savoir si le prix affiché correspond au prix du marché ? Comment estimer la valeur d’un appartement? De nombreux critères sont à prendre en compte. D’abord l’emplacement du bien immobilier, la qualité et l’ancienneté de l’immeuble, la surface du logement, la qualité des prestations, des travaux sont-ils à prévoir ? Son exposition ? La présence d’un balcon, d’une terrasse, d’un garage…

Corneille Patrimoine maîtrise parfaitement le prix du marché grâce à plusieurs éléments:

• Une expérience de plus de 15 ans du marché de la région
• Un partenariat national fort avec le leader du marché : FONCIA

La durée moyenne de conservation d’un bien locatif est de 10 ans. Corneille Patrimoine revend ainsi depuis plusieurs années des appartements vendus en loi De Robien, Scellier….Nous maîtrisons donc parfaitement les prix de l’immobilier neuf mais également ceux de l’ancien.

Surtout, le partenariat noué avec FONCIA nous aide au quotidien. Aussi bien dans la gestion locative des appartements que dans l’estimation de la valeur d’un bien. Ainsi, avant de proposer un appartement, nous procédons systématiquement à une triple estimation:

• Corneille Patrimoine
• Foncia
• Century 21

Cela nous permet, via 3 professionnels du secteur, de parfaitement estimer la valeur d’un bien et de savoir si son prix est cohérent.

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En conclusion

Réaliser un investissement locatif peut être très rentable et représente un très bon moyen de se créer un patrimoine ou même de préparer sa retraite.  A condition de procéder à une sélection rigoureuse de l’emplacement du bien.

Autre point essentiel, la revente ?  S’il est difficile de savoir comment va évoluer le marché à terme, les grandes villes auront toujours une demande de logements très importante, revendre un bien sera donc toujours plus facile. En 2021 Lyon et Paris sont les deux villes où les appartements se vendent le plus rapidement.

Quelle que ce soit votre situation, nous vous conseillons de démarrer par une étude patrimoniale globale permettant de déterminer la stratégie afin de réaliser le meilleur investissement immobilier possible.

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