Inconvénients loi Pinel : Comment les éviter pour un bon investissement ?

Inconvénients loi Pinel – En place depuis 1981, les lois de défiscalisation ont pour but de répondre à une pénurie de logements dans certaines villes et ainsi éviter une inflation des prix. On parle souvent des avantages de ce type d’investissement, plus rarement de l’inconvénient de la loi Pinel. Dans une optique de conseil, il nous parait important de s’y intéresser.

Ainsi, si l’intention est louable, plusieurs risques se cachent derrière certaines opérations éligibles au dispositif Pinel. Si la fiscalité constitue un point important de l’investissement immobilier, les réductions d’impôts ne doivent jamais être la priorité.

Nous ne le répéterons jamais assez, vous n’achetez pas une loi PINEL, vous achetez un appartement que vous allez devoir louer puis revendre.

La priorité est donc d’appliquer les critères répondant à un investissement immobilier locatif.

Inconvénients loi Pinel : L’emplacement

Tous les professionnels de l’immobilier le répètent depuis des décennies, il y a 3 règles dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Que cela soit pour louer ou acheter sa résidence principale, le 1^er critère est l’emplacement. Ce point est capital et peut constituer un inconvénient loi Pinel si la qualité n’est pas au rendez-vous.

Alors comment choisir une ville plutôt qu’une autre ? Qu’est-ce qu’un bon emplacement ?  Quels sont les critères à respecter ?

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Inconvénients loi Pinel : Privilégier une grande agglomération

Toutes les études le démontrent, on sélectionne un emplacement selon son lieu de travail. L’objectif étant de réduire au maximum le temps de trajet domicile/travail.

En effet, depuis plusieurs décennies, l’exode rural s’est intensifié, une grande majorité de français ont fait le choix de vivre en ville, synonyme d’opportunités professionnelles.  La densité de population sur le territoire français le démontre, la population se concentre sur les grandes agglomérations, ce phénomène n’a cessé de s’intensifier ces 20 dernières années.

Par conséquent, la 1^ère règle pour réussir son investissement immobilier est de sélectionner une ville à forte activité économique. Plus une ville offrira des emplois, plus sa demande locative sera élevée, et plus le risque locatif sera faible.

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Inconvénients loi Pinel : Sélectionner un quartier bénéficiant de transports en commun !

Une fois la ville sélectionnée, un autre critère est essentiel: les transports en commun.

En effet, la circulation dans les grandes agglomérations est devenu un problème sociétal à plusieurs niveaux. D’abord être véhiculé représente un coût non négligeable. Ensuite, le temps de trajet est souvent plus important en voiture qu’en transports en commun. Enfin, dans une époque ou l’écologie se développe, la jeune génération est de moins en moins véhiculée dans les grandes agglomérations.

Par conséquent, il est très important de sélectionner un emplacement bénéficiant de lignes de bus, de tramway ou de métro.

Un autre critère essentiel est la vie quotidienne : les commodités, commerces de proximité, écoles doivent être rapidement accessibles.

Enfin, la qualité de vie du quartier est vitale, sa fréquentation, le type de population constituent des éléments essentiels dans le choix d’un quartier.

Un bon emplacement est donc :

• Une grande agglomération

• Un quartier bien desservi par les transports en commun et les axes routiers ou autoroutiers

• À proximité d’écoles et de commerces

• Un quartier agréable

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Inconvénients loi Pinel : Le prix

Le prix d’achat dépend de nombreux éléments :

• l’emplacement

• la qualité de la construction

• l’ancienneté de l’appartement

• la consommation énergétique

• les caractéristiques du bien: étage, orientation, prestations…

Ainsi, à caractéristiques équivalentes, le prix d’un appartement récent sera supérieur au prix d’un appartement ancien. En effet, plus l’appartement est ancien plus la consommation énergétique sera coûteuse. Par ailleurs, plus la résidence est ancienne plus les travaux seront importants (ravalement de façade, toiture.).

Il est donc logique qu’un appartement neuf ou récent soit plus cher qu’un bien ancien.

Toutefois, il convient d’être extrêmement vigilant au prix d’achat. C’est souvent l’inconvénient de la loi Pinel.  En effet, les promoteurs maîtrisent parfaitement les lois de défiscalisation et ont tendance à gonfler sensiblement les prix, mettant en avant les avantages fiscaux.

Dès lors, trop d’investisseurs ne prêtent pas attention au prix du m², or c’est un élément essentiel du projet. Ainsi, s’il est logique qu’un bien neuf soit plus cher qu’un bien ancien, il ne faut pas que cet écart soit trop important…

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Inconvénients loi Pinel – EXEMPLE :

• Achat d’un appartement neuf en 2021 : 160 000€ pour 45m²
• Valeur du même construit en 2011 : 120 000€ pour 45m²

10 ans plus tard, si le marché immobilier n’a pas progressé, l’appartement construit en 2011 aura toujours la valeur de 120 000€. Un acheteur éventuel devra prendre en considération de futurs travaux :

• Parties communes: façade, toiture, mises aux normes ascenseur, colonnes d’eau…
• Parties privatives de l’appartement: peinture, cuisine, salle de bains, isolation…

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Le coût moyen d’une rénovation intérieure pour un appartement de 20 ans est de 1 000€/m², soit 45 000€. Sur les parties communes, tout dépend du nombre de tantièmes dans la copropriété, mais imaginons 10 000€. On arrive donc à un coût global de 64 000€. Sur quelques années ce bien aura couté 175 000€.

En parallèle l’appartement construit en 2021 n’aura engendré aucun frais puisqu’il était neuf. Dans cet exemple, on voit que la différence de prix initiale n’est pas problématique car la différence n’est que de 33%. En revanche, si le prix d’achat avait été de 200 000€, il aurait fallu une forte revalorisation des prix pour pouvoir revendre au prix initial.

Notre conseil : Comparer le prix d’achat d’un appartement neuf à un appartement récent (moins de 10 ans) dans le même quartier, l’écart ne doit pas être supérieur à 35%

Plafonds de loyers : Étudier le marché locatif

Si la loi de finances a prévu des plafonds de loyer à respecter, cela limite la rentabilité locative dans certaines régions.

Inconvénients loi Pinel – En effet, imaginons que le loyer marché d’un appartement de 40m² à Lyon soit de 650€, si le plafond de loyer du dispositif Pinel est de 450€, la rentabilité serait trop limitée. En revanche, si le loyer marché est de 600€, la différence est acceptable.

Pourquoi faire appel à un cabinet de Gestion de Patrimoine ?

Réaliser et surtout réussir ce type d’investissement est difficile et requiert une expertise afin  de respecter pas moins de 7 étapes :

• Audit patrimonial permettant de définir le dispositif fiscal le plus adapté à votre situation
• Détermination du budget selon votre situation financière et votre endettement
• Sélection d’un programme immobilier correspondant à votre situation et respectant tous les critères d’un bon investissement locatif
• Sélection de l’appartement : étape essentielle pour louer puis revendre facilement: étage, exposition…
• Négociation avec nos banques partenaires afin de vous faire bénéficier des meilleures conditions de crédit
• Gestion locative : sélection du locataire, réalisation des visites, réalisation des états des lieux, rédaction du bail…
• Réalisation de vos déclarations d’impôt si vous optez pour la loi Pinel

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