Comment faire une donation d’un bien immobilier ?

La donation de bien immobilier de son vivant est une opération qui permet de transmettre son patrimoine sans attendre son décès.

C’est une façon d’anticiper sa succession et de réduire les droits de donation. Cependant, il faut respecter certaines conditions et formalités.

Voici les principales étapes à suivre pour réaliser une donation de bien immobilier de son vivant.

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La donation immobilière

La donation immobilière est un acte par lequel une personne, le donateur, transfère de son vivant et gratuitement la propriété d’un bien immobilier à une autre personne, le donataire.

Cette donation doit obligatoirement se réaliser devant un notaire, qui rédige l’acte authentique et s’occupe des formalités administratives et fiscales. Elle est soumise à des droits de donation, qui varient en fonction de la valeur du bien donné et du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Cependant, il existe des abattements fiscaux qui permettent de réduire le montant des droits à payer.

La donation immobilière peut comporter des clauses particulières, comme la réserve d’usufruit, qui permet au donateur de conserver le droit d’usage et de jouissance du bien jusqu’à son décès, ou l’inaliénabilité, qui interdit au donataire de vendre ou d’hypothéquer le bien pendant une durée déterminée.

Pourquoi faire une donation immobilière ?

Faire une donation immobilière présente des avantages multiples :

• Réduire les droits de succession en anticipant la transmission du patrimoine.

• Choisir le bénéficiaire de la donation et de lui assurer une sécurité juridique.

• Bénéficier d’abattements fiscaux et de réductions de droits en fonction du lien de parenté et de l’âge du donateur.

•  Conserver l’usufruit du bien immobilier et d’en percevoir les revenus jusqu’au décès du donateur.

• Protéger le conjoint survivant en lui réservant l’usufruit ou la pleine propriété du logement familial.

Cependant, ce geste comporte aussi des inconvénients qu’il faut connaître avant de se lancer :

• Une donation immobilière est irrévocable. Une fois le bien donné, le donateur ne peut plus le reprendre, sauf en cas de donation avec réserve d’usufruit ou de donation-partage. Il perd donc le contrôle du bien et ne peut plus le vendre, le louer ou le modifier sans l’accord du donataire.

•  Une donation peut entraîner des conflits familiaux. Si le donateur a plusieurs héritiers, il doit respecter la réserve héréditaire, c’est-à-dire la part minimale du patrimoine qui revient aux enfants. S’il donne plus que cette part à un seul enfant ou à un tiers, il peut être accusé de faire une donation excessive et être attaqué en justice par les autres héritiers.

•  Le coût fiscal.

Les conditions à respecter

– Le donateur doit avoir la capacité de donner, c’est-à-dire être majeur ou mineur émancipé, et être sain d’esprit.
– Le donataire doit avoir la capacité de recevoir.
– Le donateur et le donataire doivent consentir librement à la donation.
– La donation doit être faite devant un notaire, qui rédige un acte authentique et le publie au service de la publicité foncière.

La donation immobilière de son vivant peut être faite à n’importe qui : un membre de la famille, un ami, une association… Toutefois, si le donateur a des héritiers réservataires (enfants, conjoint survivant…), il ne peut pas donner plus que la quotité disponible, c’est-à-dire la part de son patrimoine qui n’est pas réservée par la loi à ses héritiers. La quotité disponible varie selon le nombre et le degré des héritiers.

Combien coûte une donation immobilière ?

Cet acte entraîne le paiement de droits de donation par le donataire. Le montant des droits dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire, de la valeur du bien donné et des abattements applicables. Les abattements sont des sommes qui sont exonérées de droits de donation. Ils se renouvellent tous les 15 ans.

Voici quelques exemples d’abattements selon le lien de parenté :

– 100 000 € entre parents et enfants
– 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants
– 80 724 € entre époux ou partenaires de Pacs
– 15 932 € entre frères et sœurs
– 7 967 € entre neveux et nièces
– 1 594 € entre autres personnes

De plus, les frais de notaire qui comprennent les émoluments, les taxes et les débours sont à prévoir. Ils sont généralement à la charge du donataire, sauf si le donateur en décide autrement. Les frais de notaire représentent environ 1% à 2% de la valeur du bien immobilier.

Il est possible de réduire le coût d’une donation immobilière en utilisant certaines techniques, comme la donation-partage, la donation avec réserve d’usufruit, ou la donation au dernier vivant.

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Les différents types de donation

Il existe différents types de donation vous permettant ainsi de choisir celle qui convient le mieux à votre situation.

La donation simple

Une donation simple est un acte par lequel vous transmettez de votre vivant et gratuitement la propriété d’un bien à une personne de votre choix. Vous pouvez faire une donation simple à un seul bénéficiaire ou à plusieurs bénéficiaires, mais sans répartir les biens entre eux. La donation simple est irrévocable, sauf exceptions, et elle est soumise aux droits de donation selon le lien de parenté et le montant du don. La donation simple peut être faite en avancement ou hors part de la succession, ce qui aura une incidence sur le calcul de la réserve héréditaire et la quotité disponible.

La donation partage

Une donation partage est un acte par lequel vous transmettez de votre vivant et gratuitement la propriété de plusieurs biens à plusieurs bénéficiaires, en répartissant les biens entre eux. Vous pouvez faire une donation partage à vos enfants, à vos petits-enfants, ou à d’autres personnes, mais dans ce cas, vous devez respecter la réserve héréditaire de vos héritiers. Elle est également irrévocable, sauf exceptions, et elle est soumise aux droits de donation selon le lien de parenté et le montant du don. La donation partage permet de figer la valeur des biens au jour de la donation, ce qui évite les conflits lors du règlement de la succession.

La donation immobilière en démembrement

La donation en démembrement est une opération qui consiste à transmettre la propriété d’un bien à une personne, tout en conservant l’usufruit du bien pour soi-même ou pour un tiers. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien à sa mort.

La donation immobilière en SCI

La SCI ou société civile immobilière, est une structure juridique qui permet de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. La donation immobilière en SCI consiste à donner des parts sociales de la SCI à ses bénéficiaires, qui deviennent ainsi associés de la société. La donation peut être réalisée de plusieurs manières :

•  La donation simple : le donateur donne les parts sociales en pleine propriété à ses bénéficiaires, qui deviennent immédiatement propriétaires du bien immobilier. Le donateur perd tout droit sur les parts sociales et le bien immobilier.

•  La donation avec réserve d’usufruit : le donateur donne les parts sociales en nue-propriété à ses bénéficiaires, mais conserve l’usufruit des parts sociales et du bien immobilier. Le donateur peut donc continuer à percevoir les revenus locatifs et à occuper le bien immobilier. Les bénéficiaires ne deviendront pleinement propriétaires qu’au décès du donateur ou à l’extinction de l’usufruit.

•  La donation-partage : le donateur répartit les parts sociales entre ses bénéficiaires selon sa volonté, en tenant compte de la valeur des parts sociales au jour de la donation. La donation-partage permet d’éviter les conflits entre les héritiers et de figer la valeur des parts sociales pour le calcul des droits de succession.

La donation immobilière en SCI présente plusieurs avantages :

– Transmettre un bien immobilier sans avoir à le vendre ou à le partager, ce qui évite les frais de notaire et les plus-values immobilières.
– Bénéficier d’abattements fiscaux sur les droits de donation, qui sont calculés sur la valeur des parts sociales et non sur la valeur du bien immobilier. Les abattements sont renouvelables tous les 15 ans et varient selon le lien de parenté entre le donateur et les bénéficiaires.
– Protéger le conjoint survivant en lui donnant l’usufruit des parts sociales et du bien immobilier, ce qui lui assure un revenu et un logement.
– Préserver l’unité du patrimoine immobilier en évitant sa dispersion entre les héritiers.

Il convient toutefois de respecter certaines conditions :

– Constituer une SCI au préalable, ce qui implique des formalités administratives et comptables, ainsi que des frais de création et de gestion.
– Rédiger des statuts adaptés à la transmission du patrimoine immobilier, en prévoyant notamment les modalités d’agrément des nouveaux associés, les règles de majorité pour les décisions collectives, et les clauses d’inaliénabilité ou d’interdiction de cession des parts sociales.
– Faire appel à un notaire pour réaliser la donation, ce qui entraîne des frais de donation et des droits d’enregistrement.

La donation immobilière en SCI est donc une solution intéressante pour transmettre un bien immobilier à ses héritiers, mais elle demande une bonne préparation et un accompagnement juridique et fiscal.

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