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Evolution prix immobilier Lyon : Quel prix par quartier ?

Des prix immobiliers en constante augmentation !

Evolution prix immobilier Lyon – Le prix de l’immobilier à Lyon a fortement augmenté ces 15 dernières années au point de devenir la 2ème ville la plus chère en France.

Comment expliquer une telle flambée des prix ? Un développement sans précédent au niveau économique, touristique et étudiant. Ce développement a fortement impacté le marché immobilier, mais le prix de l’immobilier va-t-il continuer à augmenter ?

Voici un état des lieux du marché immobilier lyonnais.

 

 

Evolution prix immobilier Lyon : Quels arrondissements ont le mieux évolué ? 

 

Les prix de l’immobilier à Lyon ne dépendent que d’un seul élément : l’offre et la demande.

Plus un bien est demandé, plus il est cher. Mais comment savoir si une ville est prisée des locataires ? Qu’est ce qui pousse la population à vouloir vivre dans une ville plutôt qu’une autre ?

Avant de répondre à la question de cette augmentation, nous nous sommes intéressés aux habitants et à leurs envies. A la question ” Comment choisissez-vous votre logement ?”, les sondés répondent par ordre d’importance :

  • La ville
  • Le quartier
  • L’appartement

 

 

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Une fois ce constat réalisé, nous sommes allés plus loin, ” Quels sont les éléments qui vous font choisir ces critères ?” :

  • Ville : Proximité du lieu de travail, ville dynamique économiquement avec des opportunités professionnelles, qualité de vie.
  • Quartier : transports en commun permettant de se déplacer rapidement, proximité commerces, écoles.
  • Appartement : l’aspect récent ou rénové est important, présence d’un extérieur, stationnement.

 

 

 Lyon 1erLyon 2èmeLyon 3èmeLyon 4èmeLyon 5ème Lyon 6èmeLyon 7èmeLyon 8èmeLyon 9ème
Evolution du prix sur 3 ans standing -10 ans28% 30% 30%29%30%32%32%51%47%
Evolution du prix sur 5 ans standing -10 ans58% 73% 72%59%88%67%71%56%60%
Evolution du prix sur 10 ans standing -10 ans105% 108%101%96%83%98%95%75%73%

 

 

 

LES PROGRAMMES IMMOBILIERS A LYON

 

A travers ce tableau, nous pouvons remarquer la hausse constante des prix de l’immobilier à Lyon quel que soit l’arrondissement. Si certains arrondissements sont plus attractifs que d’autres comme le 1er arrondissement, le 2ème ou encore le 4ème, la ville de Lyon reste une ville particulièrement attractive où l’investissement locatif est stratégique. Toutefois, l’évolution prix immobilier à Lyon profite également à sa périphérie.

 

 

Evolution prix immobilier Lyon : la périphérie en profite 

 

On constate que les villes bien desservies par les transports en commun comme Oullins ou Tassin voient leur prix explosé également.

 

 VilleurbanneOullinsDécinesTassin-la-Demi-LuneMeyzieuEcully
Evolution prix sur 3 ans standing - 10 ans31%15%21%24%4%22%
Evolution prix sur 5 ans standing - 10 ans36%32%53%92%18%77%
Evolution prix sur 10 ans standing - 10 ans107%34%46%109%30%129%

 

 

LES PROGRAMMES IMMOBILIERS A VILLEURBANNE

 

 

Pourquoi la hausse des prix va continuer dans le temps ?

 

Cela semble évident lorsqu’on y réfléchit, mais effectivement plus une ville offrira d’emplois, plus elle attirera les actifs entre 25 et 60 ans.

Par conséquent, est-ce un hasard si Paris, Lyon ou Nice sont les villes qui comptent le plus grand nombre d’habitants ? Il semble que non…Démographie, flux migratoire et immobilier sont donc étroitement liés.

 

Prix de l’immobilier Lyon – Le dynamisme  économique de la capitale des Gaules est un point essentiel. Lyon attire des entreprises dans tous les secteurs d’activité : l’industrie, la pharmaceutique, l’automobile, la communication, l’informatique, le sport…

50% des décideurs européens font de Lyon la 1ère alternative pour l’implantation d’une entreprise en France. La métropole lyonnaise figure ainsi parmi les 20 villes les plus attractives en Europe.

2ème ville économique après Paris, elle devance de très loin les autres villes de Province. Avec plus de 125 000 entreprises et une croissance constante depuis 7 ans.

En 10 ans, la ville des Lumières a créé près de 110 000 emplois.

 

 

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Une forte croissance démographique

 

Avec plus de 120 000 habitants supplémentaires ces 10 dernières années, la métropole ne cesse de se développer.

Sur la même période, le nombre de logements construits est d’environ 40 000…  Malheureusement, le secteur de la construction ne parvient pas à répondre à cette demande croissante de logements. On observe donc un déséquilibre entre l’offre et la demande, facteur principal de la hausse des prix de l’immobilier à Lyon.

Pour la 3ème année consécutive, Lyon a été élue ville la plus attractive du pays. Entre 2010 et 2016, la métropole a gagné 145 000 habitants.

 

Toutes les prévisions sont unanimes, cette croissance démographique va se poursuivre avec un nombre d’habitants d’environ 3 millions en 2050 (source Insee Métropole Lyon).

Le flux migratoire est donc excédentaire d’environ 20 000 habitants/an. Mais quelle typologie d’habitants Lyon attire-t-elle ?

La capitale des Gaules attire majoritairement les 29-37 ans. Ces actifs en début de carrière choisissent Lyon pour une opportunité de carrière mais également pour sa qualité de vie et son positionnement géographique idéal, à 2h de la mer et 1h des pistes de ski.

 

Cette croissance est moins marquée chez les plus de 65 ans. Ce qui parait logique puisque le 1er critère du choix d’une ville est la proximité du lieu de travail. Dès lors qu’on ne travaille plus, les critères diffèrent. Des villes moyennes, plus accessibles en prix et le sud de la France deviennent alors plus attractifs.

Compte tenu de ces chiffres qui ne cessent d’augmenter depuis 30 ans, il est urgent d’accélérer fortement la construction de logements. Avec 4 000 logements neufs chaque année, l’offre est ridicule par rapport à la demande. C’est principalement ce déséquilibre qui explique la flambée des prix de l’immobilier à Lyon.

 

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Peut-on limiter la hausse des prix de l’immobilier à Lyon ?

 

Prix de l’immobilier Lyon – On connait donc la raison de la flambée des prix de l’immobilier à Lyon : le déséquilibre entre l’offre et la demande.

Pour éviter que Lyon ne connaisse le même sort que Paris, des prix surréalistes et l’impossibilité de loger les primo accédants,  le moyen pour limiter la hausse des prix est donc à la fois simple et complexe. La construction de 10 000 logements supplémentaires par an.

 

Tous les promoteurs du secteur l’affirment, ils peuvent construire jusqu’à 12 000 logements par an, à condition que les permis de construire soient délivrés !

C’est le problème majeur aujourd’hui : la lenteur administrative.

A court terme, les prix vont donc continuer à augmenter, sur les 5 prochaines années au minimum compte tenu du faible nombre de constructions ces dernières années et l’effet désastreux de la crise sanitaire sur les 3 prochaines années.

 

Si cette hausse des prix au mètre carré est générale dans l’agglomération lyonnaise, certains quartiers progressent plus vite que d’autres…

 

Alors comment investir ? Quelle typologie d’appartement privilégier ? Faut-il acheter un appartement neuf ou ancien ? Est-il préférable d’investir dans le cadre de la loi Pinel, du LMNP ou du déficit foncier ?

 

 

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Evolution prix immobilier Lyon : avantage ou inconvénient pour l’investisseur

 

  • Les inconvénients

 

Comme évoqué précédemment, la demande locative à Lyon est particulièrement importante. Ainsi, la demande de logement dépasse l’offre créant une pénurie de bien et ainsi une explosion du prix du marché immobilier lyonnais.

C’est l’explication majeure : le déséquilibre entre l’offre et la demande.

Ce phénomène n’est pas nouveau mais s’est intensifié ces 15 dernières années. Si cette hausse ravit les investisseurs souhaitant revendre, c’est une moins bonne nouvelle pour les nouveaux investisseurs qui font face à des prix élevés et donc une rentabilité moindre.

Cette rentabilité a encore été mise à mal ces derniers mois avec la validation du plafonnement des loyers à Lyon et Villeurbanne. Toutefois, des solutions existent pour continuer à percevoir des loyers en respectant ce plafonnement, grâce à la possibilité de pratiquer un complément de loyer, à condition de proposer des prestations complémentaires.

 

 

  •  Les avantages

 

Ce n’est plus un secret, Lyon est une ville particulièrement dynamique qui attire tout type de population.

Les étudiants sont de plus en plus nombreux grâce à la qualité et la quantité de l’offre universitaire. Les actifs sont également très présents grâce à de multiples perspectives de carrière, sans oublier une qualité de vie très recherchée. De par cette forte dynamique, les prix de l’immobilier à Lyon ont explosé faisant de la ville la deuxième ville économique de France. La présence de grandes entreprises, d’écoles de renoms et des monuments historiques font de Lyon une ville où le nombre de locataires ne fait qu’augmenter d’année en année.

Lyon compte 155 000 étudiants et accueille 6.5 millions de touristes, c’est autant de logements à réaliser pour ces nouveaux habitants. Avec une telle demande, l’évolution des prix de l’immobilier à Lyon ne fait qu’accroître.

De fait, la demande locative à Lyon est très importante rendant un investissement immobilier à forte valorisation sur le long terme. 

Lyon dispose de tous les atouts pour un investissement immobilier sûr et rentable. Avec une forte valorisation sur le long terme de par une évolution constante des prix depuis des années, elle s’avère être une ville privilégiée pour un investissement.

En effet, la politique de la BCE séduit les investisseurs. Avec des taux de crédit toujours historiquement bas, il est plus aisé de réaliser un investissement immobilier locatif. Toutefois, si actuellement cette politique des taux bas reste en place sera-t-elle encore le cas cette année ?

 

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Evolution prix immobilier Lyon : Trop peu de logements construits par rapport à la demande

 

Au-delà du pouvoir d’achat, des taux d’intérêt, de la vie économique du pays, l’explication est très simple. Pour maîtriser le niveau de prix de l’immobilier à Lyon, il faut rééquilibrer le ratio entre l’offre et la demande.

Il faut donc construire 10 000 logements par an. C’est à cette seule condition que les prix de l’immobilier à Lyon cesseront de flamber.

Malheureusement, pour des questions politiques ou réglementaires, nous sommes très loin de ces chiffres.

 

En 2006, on comptait 265 000 logements à Lyon. 10 ans plus tard, en 2016 on en trouve 299 000, 34 000 logements construits pour 120 000 habitants supplémentaires. En réalité 60 000 logements auraient été nécessaires pour répondre à la croissance démographique.

Résultat ? De plus en plus d’habitants pour de moins en moins de logements, la hausse des prix est donc finalement très logique.

En 2019, on a construit seulement 3 928 logements, alors que l’objectif était de 8 500….

 

Alors que l’on devrait construire de plus en plus, on construit de moins en moins. 2019 est ainsi la 3ème année consécutive de baisse du nombre d’appartements neufs.

On constate ainsi une hausse moyenne des prix  de 10,8% en 2019 et de 41% en 5 ans.

Ces chiffres inquiètent et les prochaines années vont accentuer la pénurie de logement. En effet, en 2020 et 2021,  en raison du covid19, les projets de construction ont été interrompus, repoussés voire annulés. Le nombre de nouveaux logements sera ainsi très faible sur les 3 prochaines années, le déséquilibre va ainsi continuer à croître. Mécaniquement, les prix ne peuvent donc pas baisser.

 

 

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