Nouveaux plafonds Pinel 2023 : On vous dit tout !

Loi Pinel plafond – Comme chaque année, l’administration fiscale a revu le Plafond Pinel de l’année 2023.

En effet, le dispositif Pinel oblige l’investisseur à respecter un plafond de loyer et un plafond de revenus du locataire.

Corneille Patrimoine détaille dans cet article le nouveaux plafonds Pinel 2023.

Les plafonds de ressources du locataire

Les plafonds de loyer

Au-delà d’un aspect fiscal, la loi Pinel a aussi un aspect social en limitant le montant des loyers. Alors comment déterminer le plafond de loyer?

On doit commencer par déterminer la zone géographique dans laquelle se trouve l’appartement.

Ainsi, le gouvernement a divisé la France en 3 principales zones :

• La zone A bis : Paris et 76 communes dont la tension locative est relativement importante.
• Zone A : comprenant l’agglomération de Paris, Lyon, Villeurbanne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, ainsi que certaines communes où les loyers et prix des logements sont relativement élevés.
• Zone B1 : comprenant certaines communes au cœur de grandes agglomérations, tel que Tassin-la-Demi-Lune dont les loyers et prix des logements sont élevés, ainsi que toute commune supérieure à 250 000 habitants.

Le prix au m2 par zone en 2023 :

• A BIS : 17,62 €
• A : 13,09 €
• B1 : 10,55 €

Ensuite, on commence par calculer la surface pondérée de l’appartement:   surface habitable + 50% des annexes (espace extérieur)

Une fois la surface pondérée calculée, nous allons appliquer un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/surface pondérée), plafonné à 1.22.

Exemple

Appartement à Villeurbanne de 42m² disposant d’un balcon de 6m²:

• Surface pondérée: 45m²
• Zone géographique : A
• Plafond de zone géographique: 13.04 €/m²
• Coefficient : 0.7+ ( 19/45) soit 1.12

Ici le loyer serait  plafonné à 658.52€

Rappel du dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui a pour objectif de répondre à la pénurie de logements de certaines villes attractives comme Lyon. Le dispositif Pinel est conseillé à des contribuables dont l’impôt sur le revenu est entre 2 500€ et 20 000€.

De fait, réaliser un investissement locatif via la loi Pinel vous ouvre droit à une réduction d’impôt importante. La base de calcul de cette réduction se fait sur le montant d’acquisition du logement.

Attention la réduction d’impôt est plafonnée à 5000€ par an pour un investissement de 300 000 €. Aussi, vous êtes plafonné à 2 investissements en Pinel par an.

Afin de lutter contre des prix abusifs, un plafond de prix au m² a été instauré. Celui-ci est de 5 500 €/m².

Si la loi Pinel offre de nombreux avantages au niveau fiscal et patrimonial, il faut prendre en compte le fait que la réduction d’impôt n’est effective qu’à la livraison du bien, soit généralement 1 ou 2 ans après l’achat du logement neuf.

À noter que le montant d’acquisition du logement comprend les frais de notaire. Le montant des frais de notaire lors d’un achat immobilier neuf est un réel avantage car ils représentent 2,5% du prix d’acquisition, contre 7,5%-8% lors d’un achat dans l’ancien.

Les différents types de logement

Divers types de logement sont encadrés par ce dispositif :

• les logements neufs
• des logements en l’état futur d’achèvement (VEFA),
• des logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation (représentant au moins 25 % du coût total de l’opération)

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Avantages fiscaux et écologie

Investir dans un logement neuf est aussi avantageux en termes de consommation d’énergie. Le gouvernement a pour but de rendre les immeubles et maisons plus responsable écologiquement. Pour ce faire, toutes nouvelles constructions en dispositif Pinel doit suivre des normes énergétiques en répondant aux normes RE2020 et logement de basse consommation (BBC), afin d’être considéré comme un logement Pinel. L’objectif est de proposer des appartements moins énergivore ce qui est un atout pour la location. En effet, les charges des locataires seront moins importantes dans un logement neuf qu’ancien. Ainsi, la demande locative pour un logement neuf est très importante.

La réglementation thermique à respecter :

• Neuf : Réglementation thermique RT 2012 ou label BBC (Bâtiment Basse Consommation) 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013.
• Ancien : Label HPE (Haute Performance Énergétique) rénovation 2009 ou label BBC (Bâtiment Basse Consommation) rénovation 2009.

La réduction d’impôt de la loi Pinel

Pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel, vous devez  louer votre appartement en location nue le temps de la réduction d’impôt à savoir :

• 6 ans:  réduction d’impôt de 10,5% du prix d’achat
• 9 ans: réduction d’impôt de 15% du prix d’achat
• 12 ans: réduction d’impôt de 17,5% du prix d’achat

Contrairement à la loi Duflot, la Loi Pinel vous donne droit à louer votre logement à un ascendant ou descendant si celui-ci n’appartient pas à votre foyer fiscal.

L’objectif principal de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones du territoire français où il y a une tension locative élevée.

Comment calculer la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient du logement (prix d’achat majoré des frais de notaire).

Exemple

• Achat appartement à 250 000 €
• Frais de notaire: 6 250 €
• Réduction d’impôt: 5 125 €/an pendant 9 ans puis 2 563 €/an pendant de la 10ème à la 12ème année.

À noter que les taux de réduction diminuent encore pour les logements acquis à partir de 2024 :

• 9 % pour un engagement de 6 ans
• 12 % pour un engagement de 9 ans
• 14 % pour un engagement de 12 ans

Comment bénéficier de la réduction d’impôt ?

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, il suffit de vivre et de déclarer ses revenus en France. À noter, que le dispositif s’avère intéressant à partir de 2 500 € d’impôt sur le revenu.

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt liée à l’investissement immobilier locatif, il est nécessaire de remplir un engagement de location pour la durée prévue par le dispositif, lors de la première demande, au sein du formulaire 2044-EB.

Le montant global de l’investissement est à déclarer sur le formulaire 2042-C, la première année, en complément de la déclaration de revenu annuelle. Le propriétaire doit déclarer ce formule ensuite, chaque année, selon un échéancier calculé par l’administration fiscale. Parallèlement, les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

Bon à savoir : le dispositif Pinel entre dans les plafonds des niches fiscales de 10 000 €/an.

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