Plafond Pinel : les 4 choses à savoir pour un bon investissement !

Comme chaque année, le Fisc a revu le Plafond Pinel de l’année 2021. Quels changements ont été mis en place ? Quel impact pour les investissements ? Corneille Patrimoine  détaille dans cet article le nouveau plafond Pinel 2021.

Rappel du dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui a pour objectif de répondre à la pénurie de logements de certaines villes comme Lyon. Le dispositif Pinel permet aux locataires d’accéder à des logements neufs à des loyers abordables. Cet investissement locatif est conseillé pour des contribuables imposés entre 2 500€ et 20 000€ par an.

De fait, réaliser un investissement locatif via la loi Pinel vous ouvre droit à une réduction d’impôt. Les taux de réduction d’impôts sont à hauteur de 2% par an pendant 9 ans puis 1% à partir de la 10ème jusqu’à la 12ème année. La base de calcul de cette réduction se fait sur le montant d’acquisition du logement.

Attention la réduction d’impôt est plafonnée à 6 000€ par opération, correspondant à un investissement  de 300 000 €.

Afin de lutter contre des prix abusifs, un plafond de prix au m² a été instauré. Celui-ci est de 5 500 €/m².

Toutefois, cette réduction d’impôt n’est effective qu’à la livraison du bien, soit 1 ou 2 ans après l’achat du logement neuf.

À noter que le montant d’acquisition du logement comprend les frais de notaire. Le montant des frais de notaire lors d’un achat immobilier neuf est un réel avantage car ils représentent 2,5% du prix d’acquisition, contre 7,5%-8% lors d’un achat dans l’ancien.

Avantages fiscaux et écologie

Investir dans un logement neuf est aussi avantageux en termes de consommation d’énergie. Le gouvernement a pour but de rendre les immeubles et maisons plus responsable écologiquement. Pour se faire, toutes nouvelles constructions en dispositif Pinel doit suivre des normes énergétiques en répondant aux normes RE2020 et logement de basse consommation (BBC), afin d’être considéré comme un logement Pinel

Enfin, il faut savoir que le dispositif Pinel entre dans les plafonds des niches fiscales de 10 000 €/an en 2021.

Si la loi Pinel vous procure une réduction d’impôt, vous devez notamment suivre des critères concernant la location. Ces obligations changent chaque année en fonction du marché immobilier. Le plafond Pinel 2021 concernant les loyers, la zone géographique et les ressources des locataires.

Corneille Patrimoine vous donne les nouveaux plafonds Pinel à respecter en 2021

Plafond Pinel

Plafond Pinel : quel loyer?

Premièrement, vous devez respecter la location nue de l’appartement. Le bien ne doit pas posséder de mobilier.

Ensuite, il faut respecter les plafonds de loyer Pinel. Ces plafonds ont pour but de maintenir des montants de loyers raisonnables tout en offrant une bonne rentabilité d’investissement à l’investisseur.

Les plafonds de loyer Pinel se calcul en fonction de la zone géographique du bien. En effet, l’objectif principal de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones du territoire français où il y a une tension locative élevée.

Ainsi, le gouvernement a divisé la France en 3 zones, selon leurs besoins spécifiques en logements.

• La Zone A bis : Paris et 76 communes.
• Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Agglomération genevoise, Lyon et Villeurbanne
• Zone B1 : Composée des agglomérations supérieures à 250 00 habitants dont les départements d’Outre-Mer

Après détermination de la zone géographique, le plafond des loyers se calcule  selon la taille de l’appartement.

Pour ce faire, on commence par calculer la surface pondérée de l’appartement:   surface habitable + 50% des annexes (balcons, terrasse, loggias…).

Une fois la surface pondérée calculée, nous allons appliquer un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/surface pondérée)

EXEMPLE

Appartement à Nantes de 42m² disposant d’un balcon de 6m²:

• Surface pondérée: 45m²
• Plafond de zone géographique: 10.51€/m²
• Coefficient : 0.7+ ( 19/45) soit 1.12

Ici le loyer sera  plafonné à 529.70€

Plafond Pinel : plafond de ressources

Le 3 ème critère de la loi Pinel est le plafond de ressources du locataire.

Ainsi, le dispositif Pinel n’est pas qu’un dispositif fiscal! Il comporte un volet écologique avec des logements à économies d’énergie ainsi qu’ un volet social avec des plafonds de revenus des locataires.

2 variables déterminent ce plafond :

• La localisation du logement
• La composition du foyer

SIMULATiON PERSONNALISÉE

La loi Denormandie

Les plafonds de loyer évoqués pour la loi Pinel s’appliquent également pour la loi Denormandie.

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation entré en vigueur le 1er janvier 2019.

Il s’applique aux logements nécessitant des travaux importants. Ainsi, ceux-ci devront être d’au moins 25 % du prix du logement.

Fiscalement, le dispositif Denormandie est identique à la loi Pinel:

• Réduction d’impôt annuelle de 2 % du prix total pendant 9 ans soit 18% du prix d’acquisition
• Réduction d’impôts total de 1% à partir de la 10 ème année jusqu’à la 12ème année

Ainsi, le dispositif Denormandie vous permet d’acquérir un bien ancien en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux que le dispositif Pinel dans le neuf.

N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus de renseignements sur l’investissement locatif immobilier. Fort de plus de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’investissement locatif, nos conseillers vous accompagnent de façon personnalisée dans toutes les étapes de votre projet.

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