Pinel-réhabilité

Défiscaliser avec la loi Pinel ancien

Les avantages du Pinel réhabilité

Moins connue que la Loi Pinel dans le neuf, la loi Pinel ancien se révèle pourtant très intéressante.

Le Pinel réhabilité dispose de nombreux avantages d’un point de vue patrimonial et fiscal. Réaliser un investissement Pinel ancien vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante, à savoir 2% du prix d’acquisition chaque année.

Toutefois, de nombreuses questions se posent:

  • Comment investir dans l’immobilier ancien ?
  • Quels sont les critères d’investissement via le dispositif Pinel ancien ?
  • Comment optimiser son investissement locatif ?

 

Corneille Patrimoine vous aide à répondre à ces questions en analysant les avantages du Pinel réhabilité.

Introduit par l’article 5 de la loi de finances pour 2015,  le dispositif d’investissement locatif Pinel ne concerne pas toutes les opérations.

Seuls les investissements locatif réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 sont concernés. Les opérations antérieures peuvent être éligibles au dispositif Duflot.

 

 

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Le Pinel réhabilité se révèle également très intéressant dans le cadre d’un investissement locatif.

Ainsi, réaliser un investissement via le dispositif Pinel ancien peut vous permettre d’investir sur des emplacements de meilleure qualité que dans le neuf. En effet, la majorité des programmes immobiliers neufs se trouvent en périphérie des grandes villes, pour la simple et bonne raison que les terrains constructibles se font très rares dans les centres-villes, contrairement à de vieux immeubles dans l’hypercentre.

Enfin, ces appartements anciens, une fois refaits, associeront le confort et la qualité du neuf ( isolation, chauffage…) au charme de l’ancien ( hauteur sous plafond, parquet…).

Investir dans le Pinel ancien peut ainsi permettre de cumuler les avantages de l’immobilier neuf et ancien.

Si le dispositif Pinel neuf connaît un succès important, c’est moins le cas pour la loi Pinel dans l’ancien, principalement en raison de difficultés de réalisation. Car ce dispositif peut s’avérer très contraignant pour l’investisseur, compte tenu des nombreux critères à respecter.

 

 

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 Pinel réhabilité : Les conditions

 

Si ce dispositif s’annonce très avantageux à plusieurs niveaux, il est en revanche très difficile à réaliser.

Ainsi, investir via la Loi Pinel ancien nécessite de respecter un grand nombre de critères.

D’abord, l’appartement en question doit être insalubre. C’est le propre du dispositif Pinel ancien, investir sur un appartement insalubre, le rénover afin qu’il devienne habitable avec des prestations proches d’un appartement neuf. Les travaux sont donc extrêmement lourds.

Cette insalubrité doit avoir été validée par un expert immobilier indépendant.

Dans 90% des cas, si un appartement est insalubre, les autres appartements de l’immeuble sont dans le même état, et les parties communes sont souvent très dégradées. De ce fait, il est extrêmement rare, presque impossible, d’investir sur un appartement seul insalubre et qui sera rénové, dans 99% des cas un promoteur achètera tout l’immeuble et le rénovera intégralement.

À la fin des travaux, le promoteur va faire évaluer le logement par un expert pour certifier que la réhabilitation respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence. Pour être éligible à la loi Pinel ancien, avant travaux, votre bien doit être défaillant à 2 niveaux:

  • Sur certaines caractéristiques de décence d’un appartement
  • Sur la performance technique globale du bien immobilier

Les travaux effectués auront donc pour objectif de répondre à l’ensemble des caractéristiques de décence et de performances techniques de l’appartement ( 27 critères au total).

 

 

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Pinel réhabilité : Les logements concernés

 

Contrairement au dispositif du Déficit foncier, il ne s’agit pas de réaliser un investissement nécessitant une part importante de travaux qui seront part la suite déductibles. Le dispositif Pinel ancien est plus complexe car il faut remplir plusieurs critères avant de bénéficier d’un réduction d’impôt. En effet, la typologie du bâtiment est extrêmement importante dans l’immobilier ancien.

 

Il existe deux types de bien éligibles à la Loi Pinel réhabilitée :

  • Un logement acquis en vue de sa réhabilitation

Il ne doit pas être reconnu par la loi comme décent au moment de l’achat. Une habitation décente est un logement « ne laissant pas apparaître de risques  pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

 

  • Un logement  affecté à un usage autre que celui de l’habitation

Celui-ci peut être un hangar, entrepôt, local commercial. Il faudra dans ce cas réaliser des travaux pour créer une cuisine, une salle de bains, etc., tout en respectant les règles de décence et de performance énergétique.

 

 

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Quelles réductions d’impôts ?

 

Une fois, le bien immobilier ancien sélectionné, un certain nombre de travaux doivent être réalisés afin que l’appartement soit éligible au dispositif Pinel ancien.

A la fin des travaux,  l’acquéreur en Pinel réhabilité disposera des mêmes avantages fiscaux qu’un investissement Pinel neuf, c’est à dire, une réduction d’impôt de 2% du prix d’acquisition pendant 9 ans et 1% de réduction d’impôt de la 10ème année à la 12ème année. De fait, vous pouvez bénéficier de 12% de réduction sur le prix d’achat  de votre investissement locatif sur 6 ans. Vous pouvez également profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix d’achat du 12 ans.

 

La réduction d’impôt inhérente à l’investissement dans l’ancien rentre dans les niches fiscales de 10 000 €/ an. 

Si vous bénéficiez des mêmes avantages en termes fiscal que la loi Pinel dans le neuf, vous devez également respecter les mêmes critères d’éligibilité à savoir, respecter le plafond d’investissement de 300 000 € et 5 500 €/m².

 

  • Respecter également les plafonds de ressource des locataires

 

Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €
Couple57 357€57 357 €41 772 €
+ 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €
+ 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €
+ 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €
+ 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €
Majoration par personne supplémentaire+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €

 

  • Respecter les plafonds de loyer en fonction des zones Pinel

 

Localisation du logement2021
Zone A bis17,55 €
Zone A13.04€
Zone B110,51€

 

 

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Vous devez aussi, louer votre bien en location nue pendant une durée minimum de 6 ans. Toutefois, si vous passez en location meublée une fois les 6 ans de location nue obligatoire vous ne pourrez plus bénéficier de l’avantage fiscale que vous procure la loi Pinel ancien.

Notez également que le prix des travaux entre dans la réduction d’impôts, mais sous certaines conditions. Les travaux éligibles dans le but de rendre habitable le local sont des travaux de :
  • Reconstruction
  • Agrandissement
  • Réparation
  • Amélioration

 

Concernant la partie travaux, le Pinel réhabilité permet de déduire les travaux des parties communes (en moyenne de 30% du prix total) de vos revenus fonciers jusqu’à 10 700 € par an et par contribuable, dans le cas où le revenu foncier serait en déficit.

En somme, le dispositif Pinel dans l’ancien permet de bénéficier des avantages Pinel mais aussi de ceux du Déficit Foncier.

 

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• Loi Pinel optimisée au déficit foncier

 

Très souvent, un projet éligible au dispositif Pinel ancien est également éligible au déficit foncier. Vous pouvez alors profiter de la réduction d’impôt procurée par le dispositif Pinel cumulé aux avantages du déficit foncier.

Alors comment calculer le montant de la réduction d’impôt Pinel? Il suffit de déterminer le prix d’acquisition correspondant au prix du foncier majoré des travaux des parties privatives.

Pour le déficit foncier, le dispositif Pinel dans l’ancien permet de déduire les travaux des parties communes  de vos revenus fonciers.

 

EXEMPLE

  • Prix d’achat: 100 000€
  • Travaux parties privatives: 40 000€
  • Travaux parties communes: 60 000€
  • Réduction d’impôt loi Pinel: 2%/an sur 140 000€ soit 2 800€/an
  • Déficit foncier: l’investisseur pourra déduire 60 000€ de ses revenus fonciers pendant 10 ans

 

 

 

PROGRAMMES PINEL ANCIEN

 

 

Pinel réhabilité : Les critères spécifiques

 

Quels travaux doit-on réaliser sur un logement ancien pour que celui-ci devienne éligible au dispositif Pinel ancien?

Tout d’abord, avant travaux, le bien doit être considéré comme non décent.

 

Ensuite, après travaux, il doit réunir les 15 caractéristiques  divisées en 4 catégories :

  • Gros œuvre
  • Électricité et gaz
  • Sanitaires
  • Composition générale du logement – Pinel réhabilité

 

Outre les travaux de gros œuvre, le gouvernement a rajouté des critères de performance énergétique. Afin de réaliser une transition écologique réussie, les travaux doivent concerner :

  • La performance énergétique – Pinel réhabilité
  • L’absence de plomb et d’amiante – Pinel réhabilité
  • L’évacuation des eaux usées – Pinel réhabilité

 

Ainsi, pour prétendre au dispositif complet Pinel ancien, il faudra remplir les 15 critères de gros œuvre précédents et les 12 supplémentaires concernant l’écologie .

 

 

 Pinel Réhabilité ou Loi Denormandie

 

Une autre loi entrée en vigueur le 01 janvier 2019 a pour but d’encourager la rénovation d’appartements anciens : la loi DENORMANDIE.

Alors pourquoi 2 dispositifs ? Quels sont les liens et les différences entre ces 2 lois fiscales ?

La loi Denormandie s’inspire grandement de la loi Pinel ancien mais elle s’applique à des villes non éligibles au dispositif Pinel. Elle a pour objectif d’accélérer la rénovation des logements anciens qui se trouvent dans les centres-villes. La loi De Normandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt similaire à celle de la loi Pinel.

 

Le montant des travaux doit représenter un minimum de 25% du prix de l’appartement.

Une fois le bien rénové, le propriétaire doit s’engager à louer son bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans comme pour la loi Pinel.

Cette nouvelle loi a été prévu pour un total de 222 villes de tailles moyennes non éligibles à la loi Pinel. On y retrouve par exemple des villes comme Limoges, Avignon ou encore Poitiers. Toutes ces villes suivent un plan action cœur de ville.

Il est important de sélectionner une ville qui bénéficie d’une forte demande locative afin de limiter le risque locatif. En effet, ces villes n’étant pas de base éligible au dispositif Pinel cela accroit le risque locatif.

Exemple

Vous voulez investir dans un bien ancien situé dans une zone éligible au prix de 200 000 € et avez réalisé 70 000 € de travaux pour le réhabiliter.

Vous avez donc engagé un montant de 270 000€

Les travaux entre donc dans la loi Denormandie, car 70 000 représentent plus de 25% de 270 000.

Que ce soit selon les critères de la loi Pinel dans l’ancien ou selon la loi Denormandie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de :

  • 32 400 € pour un engagement de location pendant 6 ans (soit 5 400 € par an)
  • 48 600 € pour un engagement de location pendant 9 ans (soit 5 400 € par an)
  • 56 700 € pour un engagement de location pendant 12 ans (soit 5 400 € par an pendant 9 ans, puis 2 700 € pendant 3 ans)

 

Ainsi, investir en Pinel ancien peut se révéler très intéressant avec les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel neuf.

 

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Corneille Patrimoine, expert en investissement immobilier sur Lyon,

vous aidera à bien investir, en vous conseillant sur le meilleur dispositif de défiscalisation immobilière à adopter, en fonction de votre situation.

Fort de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier ancien à Lyon et sa région, nos conseillers vous propose un audit patrimonial personnalisé et indépendant.

 

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