Prêt immobilier : Nos conseils pour bien le négocier

Comment négocier son prêt immobilier – De nombreux critères doivent être réunis pour réussir son investissement immobilier. Si l’emplacement de l’appartement Pinel ou LMNP reste prioritaire, le prix d’achat et les conditions bancaires sont essentielles. Négocier son prêt immobilier est donc impératif, mais, comment bien négocier ?

Il faut bien prendre en compte toutes les conditions bancaires d’un financement et pas seulement le taux du crédit. Tous les éléments suivants doivent être analysés pour négocier au mieux son prêt immobilier :

• Assurance
• Frais de garantie
• Frais de dossier
• Pénalités de remboursement anticipé 

 

 

 

Comment négocier son prêt immobilier : Mettre en valeur votre profil

 

En fonction des banques, les conditions d’octroi de votre prêt peuvent être relativement différentes. Il est important de mettre toutes les chances de votre côté pour convaincre votre banquier. De fait, divers point sont à mettre en avant :

• Activité professionnelle
• Taux d’endettement
• Reste à vivre
• Apport financier
• Bonne gestion des comptes

 

 

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Une fois son projet bien préparé, comment négocier au mieux son prêt immobilier ?

Depuis la baisse des taux, les marges des banques sur les crédits ont fortement chuté. Elles doivent donc se réinventer en compensant cette marge limitée par d’autres éléments. Votre banquier va ainsi exiger des contreparties. Plus vous proposerez des contreparties à la banque, plus elle vous fera bénéficier de bonnes conditions.

 

Alors quels éléments pourraient intéresser les établissements prêteurs?

• Ouverture d’un compte
• Domiciliation de vos revenus
• Souscription de moyens de paiement: Carte bancaire, chéquiers
• Souscription de l’assurance bancaire
• Assurance habitation
• Placements

 

Vous l’aurez compris, le seul crédit n’intéresse pas la banque, elle souhaite une relation globale.

 

 

Comment négocier son prêt immobilier : Activité professionnelle

 

Votre profession est le premier point qui déterminera votre obtention de prêt. Afin d’éviter une quelconque hésitation de la part de votre banquier, il est important de disposer d’un contrat à durée indéterminée si vous êtes salariés, et si vous êtes gérant d’une entreprise, il est nécessaire que votre société soit pérenne.

 

 

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Comment négocier son prêt immobilier : Calcul du taux d’endettement

 

Le taux d’endettement représente le ratio entre vos revenus mensuels et vos charges financières qui détermine votre capacité d’épargne. Les organismes de prêt considèrent pouvoir vous prêter jusqu’à 35% de votre revenu global, ainsi, il est important que vous vous assuriez de relativement minimiser vos éventuels prêts à la consommation.

Voici le calcul : Montant total des mensualités/ total des revenus.

 

Exemple

• Salaire mensuel : 6 000€
• Crédit auto: 250€/mois
• Crédit maison: 1 000€/mois
• Endettement : 20.83%

 

• Reste à vivre

 

En plus de votre taux d’endettement, les banques prennent aussi en compte votre reste à vivre. Le reste à vivre représente la somme qu’il reste après le paiement de votre mensualité de crédit. En effet, les banques considèrent qu’il faut 1 000 € pour une personne seule, 1 200 € pour un couple, et 300 € pour chaque personne à charge.

Plus vos revenus seront importants plus la banque acceptera d’augmenter votre taux d’endettement. Ainsi, si le taux d’endettement maximum toléré est de 35%, il n’est pas rare de financer des clients dont le taux d’endettement dépasse les 40%.

 

 

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• Apport financier

 

Si vous avez la possibilité de consacrer un apport personnel financier à votre prêt immobilier, il serait opportun de le présenter à votre banquier. En effet, un apport autour de 10 % du prix d’achat est souvent demandé. Ce montant correspond aux frais de l’investissement immobilier: frais de notaire, frais bancaires.

Plus votre apport sera important, plus le crédit sera limité et plus votre endettement sera faible. Toutefois, avez-vous intérêt à réaliser un apport important?

 

Compte tenu du niveau très faible des taux d’intérêts, il peut être judicieux de conserver son épargne. Surtout, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif il est préférable de ne pas réaliser d’apport.

En effet, 100% des intérêts étant déductibles des revenus fonciers, il est plus intéressant et plus rentable de ne pas réaliser d’apport. Afin d’étudier la faisabilité d’un tel projet dans votre cas, n’hésitez pas à nous contacter.

 

 

• Bonne gestion des comptes

 

Il est important d’avoir une bonne gestion de ses comptes personnels. En effet, au-delà de l’endettement, les banques sont très attentives au profil du client.

En effet, on peut avoir d’excellents revenus, un endettement faible mais pour autant ne pas épargner, pire être régulièrement en découvert.

Dans ce cas, la banque peut considérer qu’il sera impossible pour ce client de souscrire un crédit complémentaire puisque sans ce crédit le compte est régulièrement débiteur.

 

 

 

 

Comment négocier son prêt immobilier : Le taux de crédit

 

Le calcul des taux immobiliers tient compte de plusieurs critères. La durée du crédit est le premier d’entre eux. Ainsi, le montant global de votre crédit immobilier sera moins élevé si vous empruntez sur une plus courte période. Par ailleurs, les banques considèrent deux autres paramètres avant de vous faire une offre de taux immobilier :

• La localisation du bien à acquérir.
• Votre profil de demandeur de crédit.

Ainsi, les taux immo qui vous sont proposés en Auvergne-Rhône-Alpes diffèrent de celui pratiqué dans les autres régions du pays.

Vous pouvez utiliser un outil de comparaison en ligne pour connaître les taux par région. En Auvergne-Rhône-Alpes, ils sont de 1,04 % pour une durée d’emprunt sur 20 ans.

 

• Salaire de l’emprunteur et taux immobilier

Au-delà de la localisation géographique du bien que vous voulez acheter, les banques tiennent aussi compte de plusieurs autres critères. Ils constituent ce qu’on appelle communément le profil emprunteur. Voici les principaux points regardés par les banques :

• Vous empruntez seul ou à 2
• Le montant de vos revenus respectifs
• Le montant de votre apport initial
• La durée de votre emprunt immobilier

 

Néanmoins, vos revenus constituent le critère le plus important aux yeux des banques pour vous octroyer le meilleur taux immo. Si vous avez un salaire élevé, la banque vous fera bénéficier d’un meilleur taux. En effet, elle sera en mesure de vous proposer d’autres produits bancaires, comme l’épargne, en parallèle de votre crédit.

 

Voici des indications de taux en fonction des revenus :

• Pour les revenus à deux compris entre 80 000 et 120 000 €, les meilleurs taux seront de 0,67%.
• Pour les mêmes revenus, les taux ordinaires seront de 1,86%.
• Pour les revenus à deux entre 40 000 et 80 000 €, les meilleurs taux seront de 0,79%.
• Ils seront de 1,94% pour les taux ordinaires.

 

N’hésitez donc pas à comparer les offres de différents établissements pour bénéficier du meilleur rapport taux / avantages.
Pour vous conforter dans votre démarche, sachez aussi que de nombreuses banques sont présentes sur le marché du crédit immobilier. Grâce à cette mise en concurrence, vous avez plus de chances de trouver un meilleur taux immobilier. Vous bénéficiez en même temps de la flexibilité au niveau de la souscription. À cet effet, pensez à solliciter l’aide d’un courtier pour faciliter au mieux vos démarches.

 

 

Comment négocier son prêt immobilier : Attention à l’assurance

 

• Eviter les assurances groupes

Le tarif des assurances groupes proposées par les établissements bancaires gravite généralement autour de 0.40%. En effet, depuis la baisse des taux d’intérêts, les banques compensent très souvent sur les assurances de prêt. Il est donc très judicieux de vérifier le taux proposé.

 

• Comparez les assurances

Corneille Patrimoine vous offre la possibilité de comparer de nombreuses assurances bancaires afin de choisir au mieux la votre, que votre prêt soit en cours ou pas encore commencé. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez négocier votre assurance. Faites jouer la concurrence !

 

 

Comment négocier son prêt immobilier : Les frais bancaires

 

• Frais de dossier

La grande majorité des banques facturent à leurs clients de conséquent frais de dossier de prêt immobilier, dépassant facilement les 1 000 euros. N’hésitez pas à demander une négociation, en général, une marge de 20% est relativement plausible.

 

• Frais de garantie

Très souvent les banques privilégient une garantie hypothécaire plutôt qu’une caution, sans aucune possibilité de négociation. De plus, il est important de vérifier le TAEG.

 

 

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Comment négocier son prêt immobilier : Indemnités de Remboursement Anticipé

 

La durée moyenne d’un prêt immobilier est de 20 ans, mais la durée moyenne de conservation d’un bien immobilier est de 7 ans pour une résidence principale, 10 ans pour un investissement locatif.

Dans 90% des cas, l’emprunteur n’ira pas au terme du crédit et procèdera à un remboursement anticipé. Attention, rembourser son prêt par anticipation peut occasionner des frais si vous n’avez pas négocié en amont. Ces frais sont de 3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêt.

 

 

 

Comment négocier son prêt immobilier : Profiter des options

 

• Adaptation des mensualités

Selon votre situation professionnelle et personnelle, au cours de votre prêt, il arrive souvent que votre situation change. Afin de s’adapter, les banques proposent des ajustements.

Ainsi, vous pouvez demander à votre banque la possibilité d’adapter vos mensualités en fonction de votre revenu. Si vos revenus augmentent, vous pouvez augmenter vos mensualités pour rembourser plus vite. A contrario, si ceux-ci baissent, vous pouvez tout à fait baisser ces dernières.

 

• Arrêt mensualité

Aussi, en cas d’aléa considérable, vous avez la possibilité de suspendre le paiement de vos échéances. Cette option s’appelle « stop échéances » ou « report d’échéances » est idéal lors d’un cas de coup dur.

 

 

 

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