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Loi Scellier : Que faire après 9 ans ?

19/04/2021
Loi Scellier: quelle stratégie après les 9 ans

Vous avez acquis il y a quelques années un logement neuf que vous avez loué pendant 9 ans dans le cadre de la loi Scellier. Vous avez alors bénéficié d’une réduction d’impôt avantageuse. Maintenant que votre engagement de location et votre réduction d’impôt s’achève, pour quelle stratégie devez-vous opter?

 

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Loi Scellier : Vendre votre logement

La réduction d’impôt dont vous avez bénéficié arrivant à échéance, la rentabilité de votre investissement va diminuer. En outre, vous n’êtes plus obligé de mettre le bien en location. L’unes des meilleures stratégies à cet instant est de vendre votre appartement loi Scellier pour investir sur la nouvelle loi de défiscalisation

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Avant de revendre ce bien immobilier, plusieurs étapes sont indispensables. En premier lieu, il est important de vendre cet appartement lorsque  le locataire aura quitté l’appartement. En effet, votre appartement étant loué, un bail a été signé entre vous et votre locataire. La durée d’un bail est de 3 ans. Donc si vous avez signé un bail en janvier 2021, votre locataire peut rester dans l’appartement jusqu’à la fin du bail, en janvier 2024.

À noter qu’un appartement vendu avec un bail en cours perd 20% de sa valeur.

Afin de mettre fin au bail, vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception 6 mois avant la fin du bail.

 

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Une fois cette étape validée, vous devez procéder à une estimation de votre appartement loi Scellier. Pour ce faire, nous vous conseillons de faire appel à 3 agences immobilières locales. Pourquoi faire appel à un professionnel? Selon la typologie de votre appartement, il peut être difficile d’estimer sa valeur qui dépend de nombreux critères :

  • Emplacement

  • Proximité de transports/commerces

  • Année de construction

  • Qualité des prestations

  • Étage/exposition

  • Présence d’un balcon/terrasse

  • Travaux à prévoir

  • Consommation énergétiques…

Ensuite, faire appel à un professionnel vous permettra de vendre votre appartement plus rapidement.

Selon l’état de votre appartement, il peut être intéressant de réaliser quelques travaux afin de vendre plus facilement et plus cher votre bien.

 

Transformer en LMNP pour de la location saisonnière

Votre ancien logement Scellier se situe au bord de la mer, à la montagne ou dans une zone touristique ? Il peut être intéressant de le louer meublé dans le cadre de la location saisonnière.

En régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 71% sur les revenus perçus s’il s’agit d’un meublé de tourisme classé (de 1 à 5 étoiles par un organisme indépendant).

 

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Dans certaines villes en zone tendue, louer en location meublée impose un certain nombre de règles à respecter (comme enregistrer le meublé de tourisme à la mairie).

Devant l’essor de plateformes telles qu’AIRBNB, la location courte durée s’est très fortement développé ces 10 dernières années. Louer son bien en location courte durée présente plusieurs avantages. Tout d’abord une grande souplesse puisque vous pouvez l’appartement quelques nuits par an, quelques semaines ou plusieurs mois. Cette location sur-mesure a ainsi séduit de nombreux investisseurs.

Si au départ cette typologie de location concernait principalement des biens saisonniers à la mer ou à la montagne, la location courte durée dans les grandes ville a connu un très fort développement ces dernières années.

Découragés par le manque de souplesse, de flexibilité et par des prix trop élevés des hôtels, de nombreux voyageurs préfèrent opter pour un appartement meublé LMNP pour leurs séjours touristiques ou professionnels.

Les investisseurs, séduits par la souplesse et la rentabilité du montage, en ont profité. Investir en location courte durée à Lyon s’avère donc très rentable.

 

 

 

Loi Scellier intermédiaire : Continuer la location

Vous avez le choix, au départ de l’investissement loi Scellier, entre 2 options:

  • Loi Scellier classique
  • Loi Scellier intermédiaire

La loi Scellier classique permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur 9 ans.

La loi Scellier intermédiaire permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur 15 ans mais avec un loyer inférieur. Cette option permet également de bénéficier d’un amortissement de 30% sur les loyers lors de votre déclaration fiscale.

 

 

Loi Scellier : Transformer en LMNP

Vous pouvez transformer votre ancien Scellier en logement meublé pour le louer avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous êtes alors soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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En optant pour le régime réel d’imposition, vous bénéficiez d’un avantage fiscal non négligeable. En effet, vous avez droit de déduire chaque année vos charges locatives et d’amortir votre bien (c’est-à-dire de déduire une partie de l’achat du bien sur une trentaine d’années et une partie de l’achat du mobilier du logement pendant 5 à 10 ans). Cela signifie que vous n’allez pas payer d’impôt sur les loyers perçus pendant de nombreuses années.

 

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Vous pouvez aussi opter pour le régime micro-BIC. Seule la moitié de vos recettes sera alors soumise à l’impôt sur le revenu. Pour bénéficier de ces avantages, vous devez respecter un certain nombre de choses : meubler le logement avec des équipements suffisants en respectant le décret du 31 juillet 2015 et déclarer votre activité LMNP pour obtenir un numéro de Siret. Vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an et ne doivent pas dépasser les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

De plus, vous devez tenir une comptabilité. Nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable.

 

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Loi Scellier : Récupérer votre appartement pour vous (ou un proche)

Si un locataire est toujours en place, vous pouvez, sous certaines conditions, lui donner congé pour faire du logement votre résidence principale ou pour y loger un proche (votre enfant par exemple) qui en fera sa résidence principale. Si vous le notifiez, 6 mois avant la fin du bail, par une lettre recommandée avec avis de réception, 6 mois avant la fin du bail, pour congé pour reprise. Le locataire devra alors quitter les lieux au plus tard à la date de fin du bail.

 

 

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