Les plafonds à respecter en loi Pinel

plafonds-pinel

Les plafonds à respecter en loi Pinel

 

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation qui permet de bénéficier d’importantes réductions d’impôt. En contrepartie, il impose de respecter certains plafonds à ne pas dépasser:

  • Quels sont ils?
  • Comment les calculer?
  • Que se passe-t-il en cas de non respecter des plafonds?
  • Pourquoi ces plafonds?

Ces plafonds concerne  les revenus du locataires ainsi que les loyers de l’appartement Pinel.

 

Plafonds Pinel : loyer

 

Tout d’abord, pour être éligible à la loi Pinelvous devez respecter divers plafonds de loyer. Ceux-ci dépendent de la zone géographique de l’appartement, de sa surface habitable, de la présence d’annexes…

 

  • Calculer la surface pondérée de l’appartement

Tout d’abord, pour calculer le loyer, on doit déterminer la surface pondérée de l’appartement.

Cette surface s’obtient en additionnant la surface habitable à la moitié des annexes (balcons, terrasses, loggias… ).

Surface pondérée = Surface habitable + 50% des annexes*

*dans la limite de 8 m²

  • Appliquer un coefficient multiplicateur

Après avoir calculer la surface pondérée de l’appartement, il faut appliquer un coefficient multiplicateur.

Celui-ci dépend de la surface pondérée:

  • 1,2 si la surface pondérée est inférieure à 38 m2
  • 0,7 + (19/surface pondérée) si la surface pondérée est supérieure à 38m2

 

  • Déterminer le plafond de la zone

Il faut ensuite déterminer dans quelle zone de la loi Pinel se trouve l’appartement et y appliquer le plafond correspondant.

Pour ce faire, n’hésitez pas à consulter notre actualité sur le zonage de la Pinel. Enfin, multiplier les trois termes pour obtenir le plafond de loyer

Plafond de loyer = surface pondérée X (coeff. multiplicateur X plafond de la zone)

ZoneZone AbisZone AZone B1Zone B2 et C
Plafond 202117.55 €/m²13.04€/m²10.51 €/m²9.13 €/m²

 

EXEMPLE :

Il s’agit de déterminer le plafond du loyer d’un appartement de 40m2 à Montpellier doté d’un balcon de 8 m2.

  • Surface pondérée = 40 + 8/2 = 44 m2
  • Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/44)  = 1,13
  • Plafond de la zone = 12,95 €

Le plafond de loyer est donc de 44 X (12,95  X  1,13) =621,50 €. Cet appartement sera loué pour un montant mensuel de 621,50 €.

Localisation du logement2021
Zone A bis17,55 €
Zone A13.04€
Zone B110,51€

Plafonds Pinel : investisseur

L’investissement dans le cadre de la loi Pinel permet un avantage fiscal considérable. Or, l’investisseur est, lui aussi restreint par un plafonnement. Ce dernier est limité par un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré, chaque année.

De fait, si vous avez acquis un bien à 200 000 € par exemple sous le dispositif Pinel, vous ne pourrez en réaliser un second investissement au même prix en bénéficiant des réductions d’impôts inhérentes. Néanmoins, vous pourrez tout de même réaliser un investissement à hauteur de 100 000 €, tout en bénéficiant de l’ensemble des avantages fiscaux que procurent le dispositif.

 

Plafonds Pinel : revenus des locataires

 

Pour bénéficier des avantages de la  loi Pinel, en plus de respecter un plafond de loyer, l’investisseur doit vérifier les revenus du locataire.

Les revenus du locataire sont ainsi plafonnés. Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu net imposable de l’avis d’imposition de l’année n-2.

Le plafond varie selon la composition du foyer de votre locataire et le zonage de la loi Pinel.

Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €
Couple57 357€57 357 €41 772 €
+ 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €
+ 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €
+ 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €
+ 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €
Majoration par personne supplémentaire+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €

 

Pourquoi ces plafonds Pinel ?

 

La loi Pinel, comme la loi Duflot ou la loi Borloo en leur temps, répondent avant tout à un objectif de société : Permettre au plus grand nombre de français de se loger décemment.

En effet, compte tenu de la forte inflation immobilière depuis plusieurs décennies, de plus en plus de contribuables ont des difficultés à se loger. L’objectif est donc triple:

  • Développer l’offre immobilière
  • Limiter le montant des loyers
  • Privilégier des locataires à faibles revenus

 

FAQ: Plafonds Pinel

 

  • Quels sont les revenus pris en compte pour calculer le plafond de ressources?

Il s’agit des revenus nets imposables figurant sur la déclaration de revenus de N-2. Ainsi, pour louer un appartement Pinel en 2021, il faudra prendre en compte le revenu net imposable 2019.

A noter que les plafonds de ressources ne sont contrôlés qu’une seule fois, au moment de la signature du bail. De ce fait, si les revenus du locataire augmentent et dépassent les plafonds, cela ne remettra pas en question le dispositif Pinel.

 

  • Le propriétaire peut-il demander un salaire minimum?

Lors de la recherche de locataire, le propriétaire doit respecter le plafond de loyers ainsi que le plafond de revenus des locataires.

A partir du moment où il respecte ces plafonds, il est libre de choisir le locataire de son choix. On entend souvent qu’il faut avoir au moins 3 fois le montant du loyer pour louer un appartement, c’est effectivement le montant conseillé.

Ainsi, si votre revenu est de 2 500€, vous pourrez prétendre à un loyer de 833€.

 

 


Fort de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier ancien et neuf, Corneille patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine indépendant à Lyon, vous accompagne dans vos projets d’investissement.

Vous souhaitez réaliser un investissement sous la Loi Pinel ? Nos experts sont là pour vous aider et vous conseiller dans l’ensemble de vos démarches.

Pour plus de renseignements sur les plafonds à respecter en Loi Pinel, n’hésitez pas à nous contacter.


Simulation personnalisée

Recevez notre Guide Dispositif sous 24h

Formulaire de contact