Les avantages d’un investissement LMNP

avantages LMNP canapé

LMNP : Un marché en forte croissance

Comment expliquer cette forte croissance sur cette niche de marché? Quels sont les avantages du LMNP? D’abord de profonds changements de notre société expliquent ce phénomène:

  • Tourisme de masse
  • Mobilité accrue
  • Télétravail
  • Voyages d’affaires

La consommation de l’immobilier a totalement changé. De plus en plus de personnes souhaitent louer un appartement pour quelques jours, quelques semaines ou quelques mois. Tandis que les logements meublés représentaient 10% du parc immobilier locatif en 2000, ils représentent 40% en 2021. L’un des avantages du LMNP est donc d’investir sur un marché en pleine croissance.

En effet, lassé de la monotonie et des prix prohibitifs des hôtels, les touristes et les professionnels se tournent de plus en plus vers les appartements meublés. Plus récents, mieux meublés, possibilité de cuisiner, plus chaleureux et souvent moins chers, ils offrent un excellent compromis. Autre point important de plus en plus soulevé par les voyageurs: ” la volonté de faire travailler un particulier plutôt qu’un groupe hôtelier”.

Les familles sont particulièrement séduites par ce mode de voyages, qui permet une économie très importante. En effet, tandis qu’une chambre simple dans un hôtel correcte coute 100€ dans une grande ville, un appartement avec 1 chambre et 4 couchages coute 100€ également. Une famille avec 2 enfants pourra ainsi voyager pour 100€ la nuit et cuisiner ce qu’elle souhaite, alors qu’une nuit à l’hôtel pour 4 lui aurait couté le double!

 

Les avantages du LMNP

Un double réduction fiscale

Tout d’abord, la location meublée non professionnelle permet de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse. En effet, tandis que l’impôt sur les revenus du patrimoine n’ont jamais été aussi important, l’avantage du LMNP sur l’imposition des loyers n’est pas négligeable.

Ainsi, si ce statut ne permet pas de bénéficier de réduction d’impôts comme les lois Pinel ou Censi-Bouvard, il permet une très faible voire une non imposition des loyers.

 En effet, l’un des avantages du LMNP porte sur la fiscalité des loyers. A l’image d’une société qui pourra amortir ses investissements dans son bilan comptable,  dans le régime réel, le statut LMNP permet d’amortir le bien et le mobilier et ainsi créer une charge déductible permettant de ne pas être fiscalisé sur ces loyers.

Exemple

  • Prix d’acquisition: 200 000€
  • Loyer: 10 000€/an
  • Taxe foncière: 500€
  • charges: 500€
  • intérêts du prêt: 1 000€ ( moyenne)
  • Amortissement comptable: 8 000€

Dans cet exemple, on voit que le loyer sera totalement annihilé par les charges déductibles, principalement grâce à l’amortissement comptable. En effet, dans le cas d’un appartement nu traditionnel, le revenu foncier imposé serait de 8 000€/an, soit un impôt de 3 776 €.

Le fait de louer meublé permet donc de bénéficier d’un avantage fiscal de 3 776 €/an.

Devant la complexité des amortissements comptables à effectuer, nous vous conseillons fortement de faire appel à un expert-comptable. D’autant que les honoraires font l’objet d’une réduction d’impôt à hauteur de 66 %.

C’est actuellement la seule niche permettant de bénéficier de revenus locatifs défiscalisés.

 

Avantages LMNP: appartement meublé

 

Avantages LMNP: Une forte rentabilité locative

Du fait qu’il soit totalement meublé et équipé, un appartement meublé se loue en moyenne 20% plus cher qu’un appartement équivalent. Par conséquent, son rendement locatif sera supérieur puisque le prix d’achat sera équivalent. Outre une double optimisation fiscale, l’avantage du LMNP porte également sur le rendement locatif.

 

Avantages LMNP: Un investissement sûre et souple

Selon la typologie de location, la durée du bail variera: de quelques nuits à quelques semaines voire quelques mois. Quoiqu’il en soit, la durée maximale d’un bail est de 12 mois. Cette souplesse présente plusieurs avantages… Tout d’abord finit les impayés. En effet, pour une location courte durée AIRBNB, le voyageur paye d’avance.

Ensuite, cela permet de revendre l’appartement quand vous le souhaitez. Ainsi, contrairement à d’autres lois fiscales telles que la loi Pinel ou la loi Malraux, le dispositif LMNP ne comporte aucun engagement de conservation de l’appartement.
Par ailleurs, le bail étant de courte durée, vous n’avez pas à attendre la fin d’un bail de 3 ans comme pour un appartement classique.

Vous revendez donc l’appartement quand vous le souhaitez.

 

La gestion d’un appartement meublé

Si un appartement classique avec un bail de 3 ans peut être géré en direct par le propriétaire, c’est plus difficile pour un appartement meublé.

Mais tout dépend de la nature de votre appartement. Pour un meublé de tourisme, qu’il faudra nettoyer tous les 3 jours et accueillir de nouveaux arrivants très souvent, la gestion en directe semble difficile. C’est moins le cas pour un meublé étudiant, l’étudiant restera en général 1 an voire davantage.

Nous préconisons donc de confier la gestion de votre LMNP à une agence spécialisée. Ces conciergeries se sont fortement développé depuis quelques années avec l’essor de ce marché.

 

Comment déclarer ses revenus LMNP?

Outre la déduction des charges traditionnelles ( intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière…), l’investissement meublé non professionnel permet de déduire l’amortissement comptable du bien, des travaux et du mobilier.

C’est cet amortissement qui va permettre de ne pas être fiscalisé sur les loyers. Le calcul de cet amortissement étant très complexes, nous vous conseillons de faire appel à un expert comptable.

 

Conclusion

La très forte croissance de l’investissement meublé n’est pas dû au hasard. Les avantages du LMNP ont déjà séduits de nombreux investisseurs:

  • Non imposition des loyers
  • Pas d’engagement de conservation
  • Paiement en avance
  • Flexibilité: possibilité d’occuper le logement
  • bail court: possibilité de revente à tout moment

Ce type d’investissement s’adresse en priorité aux expatriés et aux personnes souhaitant mettre en place une solution de revenus complémentaires à la retraite.

 

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