Impots revenus fonciers : Les 4 manières de réduire vos impôts !

Impôts revenus fonciers – Comment réduire l’imposition sur les revenus fonciers?  Quels sont les leviers permettant de limiter l’impôt sur les loyers? Quels sont les dispositifs fiscaux les plus adaptés ?

Si l’investissement immobilier peut se révéler très intéressant et très rentable, le poids de sa fiscalité s’est considérablement alourdi ces dernières années.

Faisant partie des revenus du patrimoine, les revenus fonciers sont doublement fiscalisés. Une fiscalité qui peut fortement influer sur la rentabilité de l’investissement. Nous allons donc voir comment réduire l’imposition sur les revenus fonciers.

Un investissement locatif est la solution à plusieurs objectifs:

• Préparer sa retraite
• Se constituer un patrimoine
• Réduire son impôt

Toutefois, nombre d’investisseurs oublient souvent un élément important de cet investissement immobilier : l’impôt qui sera généré par les loyers.

Impôts revenus fonciers : Réduire avec Le Déficit Foncier

Afin de limiter la fiscalité sur vos loyers, il vous faut réaliser une opération en déficit foncier.

Qu’est ce qu’un investissement en déficit foncier? C’est le fait d’acheter un bien nécessitant d’importants travaux, qui seront déductibles de vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Ce dispositif fiscal s’adresse à des investisseurs ayant déjà des revenus fonciers générant de l’impôt.

EXEMPLE 

Un investisseur possède 2 biens immobiliers qui lui génèrent un revenu foncier de 12 000€/an.

Etant dans une Tranche Marginale d’Imposition de 30%, ces revenus lui génèrent un impôt de 3 600€ et des prélèvements sociaux de 2 064€, soit un impôt global de 5 664€.

On voit donc que l’impôt sur les loyers limite fortement la rentabilité de l’investissement puisqu’il représente presque la moitié des loyers.

En investissant sur un bien immobilier locatif au prix de 200 000€, sur lequel il va réaliser des travaux à hauteur de 100 000€, ce contribuable pourra déduire 100 000€ de ses revenus fonciers.

Ainsi, ses revenus fonciers de 12 000€/an seront totalement effacés pendant plus de 8 ans.

Ce montage en déficit foncier permettra ainsi une économie fiscale de 47 200€ sur 8 ans.

COMMENT PROFITER DU DISPOSITIF DÉFICIT FONCIER ?

Impôts revenus fonciers : Réduire avec le monument historique

Le dispositif  Monuments Historiques permet d’acquérir un bien immobilier ancien de prestige qui nécessite un montant important de travaux.

Impact fiscal :

• Déficit Foncier : 100% des travaux déduits des revenus fonciers positifs
• Monuments Historiques : 100% des travaux et des intérêts d’emprunt déduit du revenu global

COMMENT PROFITER DU DISPOSITIF MONUMENT HISTORIQUE ?

Impôts  revenus fonciers : Transformer en Location Meublée 

Comme nous l’avons vu précédemment, l’impôt généré par les revenus fonciers provient obligatoirement de loyers nus. Aussi, l’unes des possibilités pour réduire cet impôt est de transformer la location nue en location meublée.

Les loyers ne seront alors plus fiscalisés comme des revenus fonciers mais comme des BIC…. le statut LMNP permet  une non imposition des loyers perçus. Alors comment bénéficier de ce dispositif? Tout d’abord, vous devez vous enregistrer en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Dans un 1er temps, comme  dans le cadre de la location nue, vous allez pouvoir déduire tous les frais de votre investissement (frais d’agence, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts du crédit, assurances…)

En second lieu, et c’est le point essentiel du dispositif, vous allez bénéficier d’un amortissement comptable sur 3 éléments:

• Le mobilier (5 ans)
• Les travaux (environ 10 ans)
• Le bien (20 à 30 ans)

Ainsi, chaque année, vous déterminerez l’amortissement de ces 3 éléments que vous pourrez déduire des loyers.

COMMENT PROFITER DU DISPOSITIF LMNP ?

EXEMPLE

• Achat appartement : 200 000€
• Travaux: 50 000€
• Mobilier: 6 000€
• Loyer LMNP: 12 000€/an

Pendant 7 ans, l’investisseur bénéficiera d’un amortissement d’environ 12 000€ ( 7 000€ sur l’appartement et 5 800€ sur le mobilier et les travaux).

Cela permettra donc de bénéficier d’un loyer totalement défiscalisés les 10ères années.

A partir de la 11ème année, les travaux et le mobilier auront été amortis, l’amortissement ne portera alors que sur l’appartement, à hauteur de 9 000€. En ajoutant à ce montant les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts du crédit, l’assurance….Le BIC sera nul ou très faible.

Les loyers seront donc défiscalisés pendant 20 ans.

 Découvrez comment bénéficier du statut LMNP pour ne pas payer d’impôt.

 Impôts revenus fonciers : Réduire en investissant en société

Pour les personnes souhaitant réaliser un investissement à plusieurs, entre amis ou en famille, vous avez la possibilité d’investir par le biais d’une société (SCI à l’IS mais aussi SARL de famille, SAS…)

De cette façon, comme pour un investissement LMNP,  vous allez  bénéficier des amortissements ainsi que des charges.

Comme pour une société, nous aurons d’une part le « chiffre d’affaires » (le loyer) et d’autre part les charges (taxe foncière, intérêts du prêt, assurances, amortissement..).

Le résultat fiscal sera la différence entre le loyer et les charges. Si celui-ci est inférieur à 38 120€/an, la fiscalité sera très faible ( 15%)

COMMENT PROFITER DE L’INVESTISSEMENT EN SOCIÉTÉ ?

Les revenus fonciers

Attention, tous les loyers issus de biens immobiliers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Ainsi, pour être comptabilisés comme revenus foncier, les biens immobiliers doivent être loués nus.

De ce fait, les appartements meublés ( LMNP) ne sont pas fiscalisés comme des revenus fonciers mais comme des BIC ( bénéfices industriels et commerciaux).

Pour réaliser une déclaration de revenus fonciers, vous devez  cocher la case « revenus fonciers ». Cela aura pour effet de générer le formulaire de déclaration CERFA 2044.

Dans ce formulaire vous trouverez plusieurs colonnes, chacune correspondant à un appartement. Dans un 1er temps,  vous devez donc déclarer séparément chaque bien locatif. Vous trouverez d’abord la partie « recettes » correspondant au montant des loyers perçus au titre de l’année 2021.

Puis vous trouverez ensuite la partie « charges » correspondant à tous les frais payés en 2021 :

• Frais de gestion et d’administration : communément appelé frais d’agence
• Primes d’assurance : correspond à l’assurance Propriétaire Non Occupant
• Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration: déclarez ici tout travaux réalisés
• Taxe foncière
• Provisions pour charges
• Régularisation des provisions pour charges

Ensuite, une fois toutes ces cases renseignées, le total sera calculé automatiquement. Il restera une case à remplir:  les intérêts d’emprunt payés en 2021.

Dès lors, rendez-vous ensuite en ligne 263. Vous déterminerez ici le bénéfice ou le déficit de vos revenus fonciers. Pour le calculer vous devez  additionner le total des charges aux intérêts d’emprunt puis soustraire ce montant aux loyers perçus.

Ce résultat apparaît en ligne 263 intitulée  » Revenus fonciers taxables ». Enfin, attention les revenus fonciers ne concernent que les appartements loués nus. La location meublée sera à déclarer dans la partie BIC.

• Revenus fonciers positifs

D’abord, si le loyer annuel déclaré est supérieur à l’ensemble de vos charges, alors le montant sera à reporter en case 4BA, formulaire 2042. Mais comment sont fiscalisés les revenus de vos biens immobiliers? Ceux-ci viennent s’ajouter à vos revenus d’activité.

Ils sont donc taxés selon votre Tranche Marginale d’Imposition. Par ailleurs, ils sont  soumis aux prélèvements sociaux ( 17.2%). Vous l’aurez donc  compris, vos revenus fonciers sont doublement fiscalisés. 

Dès lors, quelles sont les solutions permettant de réduire l’impôt sur les revenus fonciers?

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 Impôts revenus fonciers : FAQ

• Qu’est ce que les prélèvements sociaux?

Les prélèvements sociaux sont des impôts issus des revenus du patrimoine. Ils sont composés de:

• CSG: 9.9%
• CRDS: 0.5%
• Prélèvement social: 4.5%
• Contribution additionnelle: 0.3%
• Prélèvement de solidarité: 2%

Soit un total de 17.2%

Les revenus fonciers sont soumis à ces prélèvements sociaux.

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• Comment déterminer sa Tranche Marginale d’Imposition

Tout d’abord il faut se référer à son revenu imposable.

Ensuite, il convient de calculer le nombre de parts fiscales de son foyer: 1 part par adulte, 1/2 part par enfant, 1 part pour le 3ème enfant.

On divise alors son revenu imposable par le nombre de parts.

Enfin on se réfère au barème de l’impôt sur le revenu 2021

EXEMPLE :

• 1 couple avec 1 enfant déclare un revenu net fiscal de 80 000€.
• Son nombre de parts est de 2.5.
• On divise alors 80 000€ par 2.5, on obtient 32 000€, on se trouve donc dans la TMI de 30%.

SIMULATION PERSONNALISÉE

CONCLUSION

Au fil des années, la fiscalité française a pris de plus en plus de poids, sur les revenus du travail mais surtout sur les revenus du patrimoine, notamment sur les loyers perçus.

Heureusement, plusieurs solutions existent permettant de réduire l’impôt sur le revenu (loi Pinel) ou l’impôt sur les loyers (LMNP, Déficit foncier).

Enfin, nous attirons votre attention sur le fait que chaque situation est unique, que ce soit en matière de fiscalité, de budget et surtout de sélection du bien approprié, il est donc essentiel de commencer par une étude patrimoniale permettant de déterminer la meilleure stratégie, puis établir différentes simulations selon les options choisies.

ÉCHANGEONS ENSEMBLE SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT !

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