Holding SCI : avantages et risques

Vous vous demandez ce qu’est une holding SCI et comment elle peut vous aider à optimiser votre patrimoine immobilier ?

Dans cet article, Corneille Patrimoine vous explique tout sur la holding SCI, ses avantages, ses inconvénients et ses modalités de création.

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Qu’est-ce qu’une holding SCI ?

Une holding SCI est une société civile immobilière qui détient des parts sociales d’autres sociétés civiles immobilières. Elle permet de créer un groupe de sociétés immobilières et de bénéficier de certains avantages fiscaux, juridiques et financiers.

Elle peut être constituée pour gérer un patrimoine immobilier familial ou professionnel, pour optimiser la transmission de biens immobiliers ou pour réaliser des opérations de restructuration ou de développement.

Celle ci est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes, ce qui signifie qu’elle n’est pas imposée au niveau de la société mais au niveau des associés, proportionnellement à leurs parts sociales. Elle peut également opter pour l’impôt sur les sociétés si elle remplit certaines conditions.

Il existe différents types de holding SCI :

• La holding SCI de famille : Il s’agit d’une holding familiale pour un projet immobilier. Concrètement, tous les associés sont membres d’une même famille.

• La holding SCI de rachat : La holding est créée dans l’objectif de racheter une entreprise.

• La holding SCI financière : La holding financière est une société créée pour acquérir, détenir et gérer les participations des associés au sein des filiales.

Différence entre SCI et holding

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui a pour objet l’acquisition, la gestion et la location d’un patrimoine immobilier. Dans un schéma de SCI classique, vous détenez personnellement les parts sociales de la société. En revanche, dans un montage avec une holding, celle-ci fait écran entre vous et la SCI.

La holding détient des parts au sein d’une SCI et possède un droit aux dividendes. Le montage holding-SCI permet à une holding de détenir des parts sociales d’une SCI qui a comme mission d’acquérir, de détenir et de gérer un patrimoine immobilier.

Les avantages

Ce montage présente plusieurs intérêts :

• Il facilite la gestion administrative et comptable des biens immobiliers, en évitant d’avoir à tenir plusieurs comptabilités distinctes pour chaque SCI.

•  Il permet de mutualiser les frais liés aux SCI, tels que les honoraires de gestion, les frais de notaire ou les impôts.

•  Il offre une plus grande souplesse dans la transmission du patrimoine immobilier, en permettant de céder des parts sociales du holding SCI plutôt que des biens immobiliers individuels.

• Il permet d’optimiser la fiscalité du patrimoine immobilier, en bénéficiant du régime des sociétés de personnes, qui permet d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global du ou des associés.

Les inconvénients

Ce montage présente aussi quelques inconvénients :

• Il nécessite la création d’une société supplémentaire, avec les formalités et les coûts que cela implique.

•  Il impose le respect des règles applicables aux SCI, notamment en matière de statuts, d’assemblées générales, de comptes annuels ou de publicité légale.

•  Il peut entraîner une complexification du patrimoine immobilier, en cas de multiplication des SCI détenues par le holding SCI.

•  Il peut limiter la possibilité de bénéficier de certains dispositifs fiscaux avantageux, tels que le dispositif Pinel ou le dispositif Malraux, qui sont réservés aux personnes physiques.

Créer une holding SCI

Pour créer une holding-SCI, vous devez suivre les étapes suivantes:

1. Créez une société holding : Tout d’abord, vous devez créer une société holding. La holding peut être constituée sous forme de SAS, de SARL ou de SA. Elle doit être immatriculée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et disposer d’un capital social minimum.
2. Apportez les parts sociales de la SCI à la holding : Ensuite, vous devez faire un apport en nature de parts sociales de la SCI à votre holding. Cela signifie que vous transférez les parts sociales de la SCI à la holding en échange d’actions de la holding.
3. La holding détient des parts sociales de la SCI : La holding détient des parts sociales de la SCI et possède un droit aux dividendes. La holding peut également être utilisée pour détenir des parts sociales d’autres sociétés.

Une fois créé, elle peut acquérir des parts sociales d’autres SCI existantes ou créer de nouvelles SCI pour y apporter des biens immobiliers.

Le fonctionnement de la holding SCI

Le fonctionnement d’une holding-SCI est similaire à celui d’une société holding classique. La holding-SCI est une société mère qui détient des parts sociales dans une ou plusieurs autres sociétés civiles immobilières (SCI). Elle permet de faciliter la gestion et le contrôle d’un ensemble d’actifs immobiliers appartenant à différentes SCI.

Le dirigeant de la holding-SCI est décisionnaire, mais certaines décisions sont prises par les associés lors d’une assemblée générale. Les comptes sont approuvés annuellement.

En termes de fiscalité, la déclaration fiscale de chaque SCI est lissée au niveau de la holding, ce qui peut rendre l’imposition globale plus douce. Si la holding opte pour le régime mère-fille, les dividendes remontant ainsi à la holding sont exonérés d’impôts à hauteur de 95%. La distribution juridique entre la SCI et la société holding ne subit aucun frottement fiscal.

Pourquoi choisir la holding SCI ?

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous cherchez à acheter régulièrement des biens pour en tirer le plus de bénéfices possible, tout en réduisant votre fiscalité.

Si vous possédez plusieurs SCI soumises à l’impôt sur le revenu, les profits réalisés seront ajoutés à votre déclaration de revenu individuelle. Vous devrez donc payer des impôts selon votre tranche marginale d’imposition avant de pouvoir réinvestir. Mais, si vous possédez une holding, ces dividendes seront très peu taxés en remontant vers la société mère.

Ainsi, si vous êtes un investisseur immobilier et que vous voulez augmenter votre patrimoine en diminuant votre fiscalité, le montage holding avec SCI est une option à considérer.

Vous souhaitez en savoir plus sur la holding SCI et ses opportunités pour votre patrimoine immobilier ?

Corneille Patrimoine, votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant vous accompagne dans la création et la gestion de votre holding SCI, en tenant compte de vos objectifs et de votre situation personnelle.

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