Tout comprendre sur la fiscalité du Crowdfunding immobilier

Le Crowdfunding, ou “financement participatif” en français, offre de nombreux avantages, notamment d’un point de vue fiscal. Corneille patrimoine vous explique toute la fiscalité du crowfunding à travers 5 points clés.

Si vous avez des questions au fil de cet article, n’hésitez pas à contacter nos conseillers .

La fiscalité du crowdfunding : Rappel des termes

Tout d’abord, le crowdfunding intervient dans une logique d’accélération de projet. Investir dans le secteur de l’immobilier via le crowdfunding immobilier signifie acquérir des obligations. Pour rappel, une obligation consiste à emprunter de l’argent sur les marchés financiers en contrepartie d’un taux d’intérêt fixée à l’avance sur une date convenue. A l’échéance l’emprunteur rembourse le capital emprunté.

Pour bien comprendre le concept de crowdfunding, il faut comprendre le montage financier lors d’une opération de construction/rénovation immobilière. 

Concrètement, le financement d’un nouveau projet de construction/rénovation se découpe en 3 parties : 

• La première partie est financée avec des fonds propres de la part du promoteur. Cette partie représente environ 20% du plan de financement.
• La deuxième partie est financée par de la précommande à hauteur de 50% du montant du projet en moyenne.
• La dernière partie est financée par les banques. Cette dernière représente environ 30%. 

Sur les 20% de fonds propres (tel un apport), 50% de ces 20% peuvent être apportés par des particuliers sous forme de financement participatif, de crowdfunding. Le fonctionnement de cet investissement a pour objectif de faciliter le financement du projet pour le promoteur. À noter que cet investissement est un investissement court-terme. En effet,  l’entreprise bénéficiaire du crowfunding s’engage à vous rembourser le montant investi ainsi que vos intérêts dans un délai de 12 à 36 mois. De fait, l’investissement via le crowdfunding immobilier n’est pas une stratégie de capitalisation mais de diversification. À noter que ce type d’investissement peut être alléchant au vu de la rentabilité estimée, il ne faut pas oublier qu’un investissement avec une possibilité de rendement élevée est possible uniquement car il y a une possibilité de perte élevée.

Voyons maintenant les 5 points clés à connaître d’un point de vue fiscal avant d’investir dans un investissement de financement participatif.

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La fiscalité du crowdfunding

Évidemment, tout gain suite à un investissement financier et/ou immobilier est imposé par l’Administration fiscale. 

Lors d’un investissement via du crowdfunding immobilier,  les intérêts générés par les obligations acquis seront imposées dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Depuis 2018, les gains générés par l’investissement crowdfunding sont imposés à 30%. C’est ce que l’on appelle la flat tax. 

La flat tax est également connue sous le nom de Prélèvement Forfaitaire unique. Elle se compose de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% et de l’IR à hauteur de 12,8%.

 L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) a été remplacé par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). L’IFI concerne le patrimoine immobilier et non financier. En l’occurrence, les actifs de crowdfunding immobilier sont assimilés à du placement financier. De ce fait, les gains générés par cet investissement n’entrent pas dans le calcul de l’IFI.

 Le PEA-PME

Depuis la mise en place de la loi PACTE par le Gouvernement d’Edouard Philippe, les placements éligibles au PEA-PME permettent d’investir dans des actions et obligations des plateformes de crowdfunding, dans la limite de 225 000 €. Le PEA-PME représente une optimisation fiscale hautement avantageuse si l’on souhaite investir dans un crowdfunding immobilier. En effet, comme évoqué précédemment, la fiscalité sur les plus values est de 30%. Or, si l’on investit via un PEA-PME sans retrait durant les 5 premières années de ce dernier, les gains sont exonérés des 12,8% d’imposition sur le revenu. De fait, les gains ne sont plus imposés à 30% mais 17,2%. 

Concrètement, pour 10 000 € de Plus-Value sans passer par un PEA-PME, l’impôt sera de 3 000 €.

Pour 10 000 € de Plus-Value  depuis un PEA-PME ,l’impôt ne sera que de 1 720 €, soit une économie d’impôt de 1 280 €.

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Les pertes déductibles

Les investisseurs qui ont investi dans du crowdfunding immobilier ont la possibilité d’imputer les éventuelles pertes sur les autres gains d’autres parts de crowdfunding au cours des 5 dernières années. Cette déduction est possible uniquement si la/les plateformes d’investissements choisies entrent dans la catégorie des IFP (Intermédiaire en Financement Participatif). Ce mécanisme est également envisageable via les plateformes CIP (Conseil en Investissement Participatif) avec une limite d’imputation de l’ordre de 8 000 € sur une même année.

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L’investissement via une société

Que ce soit une SA, SAS, SARL ou encore SCI, il estpossible d’investir dans un crowdfunding immobilier. Le mécanisme reste le même que pour des particuliers, seule la fiscalité change. En effet, lorsque vous investissez via une société, les intérêts générés seront imposés à l’iImpôt sur les Sociétés soit 30%.

Fiscalité du crowdfunding : Conclusion

La fiscalité du crowdfunding immobilier peut s’avérer particulièrement avantageuse contrairement à d’autres investissements immobiliers. Les intérêts générés sont imposés à hauteur de 30%.

Par ailleurs, les gains n’entrent pas dans le calcul de l’IFI avec la possibilité d’une optimisation fiscale via le PEA-PME. Cet outil permet d’être exonéré des prélèvements sociaux de 17,2%. Un autre avantage d’un point de vue fiscal voit le jour grâce au mécanisme d’imputation des pertes éventuelles sur les valeurs mobilières si ces potentielles pertes sont de même nature et réalisée au cours de la même années ou sur les 10 années suivantes.

Si vous souhaitez en savoir davantage sur l’optimisation fiscale, n’hésitez pas à contacter le cabinet de Gestion de patrimoine, Corneille Patrimoine, spécialisé en investissement immobilier depuis plus de 10 ans.

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