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Conseil investissement : les nouvelles villes éligibles à la loi Pinel

Conseil investissement – Comme chaque année, de nouvelles villes se voient attribuées l’éligibilité à la loi Pinel. On compte en 2022, 57 nouvelles communes reclassées dans le contexte du zonage de la loi Pinel allant de la zone A à B2.

Ce nouveau décret est stratégique pour les investissements. En effet, le choix de la ville, avant de réaliser un investissement immobilier, est primordial.

Quelles sont les nouvelles villes de la loi Pinel ? Quelle ville a changé de zonage et est devenue plus attractive ? Où investir en Pinel en 2022 ? Corneille Patrimoine vous dit tout !

 

 

Conseil investissement : les changements de zonage Pinel

 

A la suite du décret publié le 20 février 2022 au journal officiel, plusieurs villes ont vu leur statut en termes d’éligibilité à la loi Pinel changé. En effet, 57 communes françaises viennent de changer de position dans le zonage Pinel.

Pour rappel, le zonage Pinel dépend de la situation géographique du bien. Ce classement est basé sur la tension locative qui règne dans les villes. En effet, plus les villes disposeront d’une forte tension locative comme à Lyon plus le zonage Pinel leur permettra de louer le bien à des prix plus élevé.

Ainsi, l’administration fiscale à mis en place quatre zones en France :

 

Zone A bis : Paris intramuros et certaines communes en périphérie

La zone A : Certaines agglomérations de Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Marseille, côte d’Azur, Bassin genevois.

Zone B1 : Grandes agglomérations, métropoles de plus de 250 000 habitants (Nantes, Bordeaux…)

Zone B2 : Communes ayant un agrément préfectoral

 

On constate que les villes dont la tension locative est la plus importante se situent en zone A bis, A et B1. A noter que la ville de Lyon et Villeurbanne se trouvent en zone A. De fait, réaliser un investissement au coeur de ces deux villes est intéressant au niveau fiscal et patrimonial.

Les 57 communes ont été surclassées passant de B2 à B1 pour 52 d’entre elles et 5 de B1 à A.

Ces changements de zone sont une aubaine pour les investisseurs notamment pour les cinq communes passant de B1 à A. On remarque ainsi que la tension locative ne cesse de s’accroitre en France surtout à proximité de la frontière Suisse.

En effet, sur les 57 communes on compte 47 communes du département de la Haute-Savoie et la Savoie. Déjà très prisée des investisseurs, la Haute-Savoie et la Savoie sont deux départements où la tenson locative est de plus en plus présente. Ce phénomène s’explique simplement par l’exode des jeunes actifs en Suisse. Avec un salaire 3 fois supérieur à celui de la France, nombreux sont les jeunes actifs qui travaillent en Suisse et vivent en France. De fait, les villes frontalières voient leur demande de logement explosée depuis quelques années.

 

 

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En plus des communes frontalières, on remarque que les villes du littorales sont également fortement représentées dans ce décret. Que ce soit dans le Nord de la France ou dans le Sud, de nombreuses villes ont été surclassées par le zonage Pinel. Nous pouvons expliquer ce changement par les différents confinements et l’accroissement du Télétravail qui ont poussé certaine famille ou jeunes actifs à des envies de grand air. Ainsi, on retrouve des villes comme :

 

Trouville sur mer (calvados)

Le Touquet (Pas-de-Calais)

La corse

 

Ce nouveau classement va permettre aux investisseurs d’optimiser leur investissement immobilier.

 

 

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Conseil investissement : Rappel de la loi Pinel

 

La loi Pinel est une loi de défiscalisation datant de 2014. Elle a été mise en place pour pallier au manque de logement en France dans certaines villes. En effet, le marché immobilier en France est saturé.

Ainsi, pour inciter les investisseurs à réaliser un achat en loi Pinel, l’administration fiscale propose une réduction de 2% de prix d’acquisition pendant 9 ans. Puis de la 10ème année à la 12ème année, la réduction d’impôt bascule à 1%

Autrement dit, il existe trois espaces temps à travers la loi Pinel.

Premièrement, une période de 6 ans minimum de location nue obligatoire. Lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif vous vous engagez sur une période de 6 ans minium.

La réduction sera donc de 36 000 €.

Deuxièmement, une période de 9 ans où la réduction d’impôt est de 2% du prix d’acquisition.

La réduction totale possible de 54 000 €.

Enfin, une période de 12 ans où la réduction d’impôt est de 21%. 

La réduction totale possible de 63 000 €.

De fait, la loi Pinel s’adresse à des contribuables payant un minimum de 4 000 € d’impôt par an environ.

 

 

Conseil investissement : le Pinel un investissement d’avenir

 

La loi Pinel est un investissement dans le neuf à travers une VEFA Vente en Etat Future d’Achèvement. Cette typologie d’investissement permet de proposer de nombreuses garanties aux investisseurs notamment des garanties énergétiques. En effet, depuis la fin de l’année 2021, l’Etat a durcis les règles en matière de location. Il est interdit de louer un bien dont les diagnostics énergétiques sont inférieurs à un certain pallier.

Avec la loi Pinel, vous disposez des dernières normes en vigueur RT 2012 et BBC, ce qui est un atout pour les investisseurs et également les futurs locataires qui pourront réaliser des économies d’énergies.

 

En plus de proposer des prestations visant à construire des immeubles moins énergivores, les projets en loi Pinel proposent sur la plupart des appartements des espaces extérieurs, très appréciés des locataires.

Aussi, autre avantage de la loi Pinel, d’un point de vue fiscal, les frais de notaire sont réduits à 2.5% au lieu de 8% dans l’ancien. Cette baisse est non négligeable lors d’un investissement notamment si les banques souhaitent les frais de notaire en apport pour la mise en place d’un crédit immobilier.

Toutefois, rappelons-le, la loi Pinel a été mise en place pour pallier au manque de logement et proposer des logements décents à la population dans le besoin.

 

 

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Les conditions à respecter en loi Pinel

 

De fait, pour profiter des avantages de la loi Pinel, certaines conditions sont à respecter.

Tout d’abord, vous ne pouvez réaliser que deux investissements par an de 300 000 € avec un plafond au m² de 5 500 €. De fait, la réduction d’impôt maximal via la loi Pinel est de 6 000 € (300 000*2%) = 6 000 €.

Également, un plafond de loyer est imposé aux investisseurs. Comme évoqué précédemment, la France est découpée en quatre zones géographiques permettant de calculer les loyers Pinel.

Zone A bis : 17.55 €/m²

La zone A : 13.04 €/m²

Zone B1 : 10.51 €/m²

Zone B2 : 9.13 €/m²

 

De plus, un plafond de ressources est à respecter en fonction de la typologie du foyer

 

Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €
Couple57 357€57 357 €41 772 €
+ 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €
+ 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €
+ 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €
+ 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €
Majoration par personne supplémentaire+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €

A noter que la réduction d’impôt entre dans les niches fiscales de 10 000 €/an.

 

Pour conclure, la loi Pinel dispose d’un fort levier fiscal pour les investisseurs payant de l’impôt. Avec un conseil de nos conseillers en gestion de patrimoine, nous vous accompagnons dans votre projet d’investissement.

 

 

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Exemple investissement Pinel à Villeurbanne

 

Monsieur et Madame F sont mariés sous le régime de la communauté légale. Ils paient chaque année un impôt sur les revenus de 6 000 €.

Ils souhaitent réduire leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine.

Les experts en gestion de patrimoine Corneille Patrimoine conseillent à Monsieur et Madame F un investissement Pinel en périphérie de Lyon à Villeurbanne.

A noter que la ville de Villeurbanne est en zone A, soit un loyer de 13.04 €/m².

 

Les conseillers de Corneille Patrimoine proposent un appartement en T2 de 35m² avec un balcon de 4m² et un garage fermé pour un montant de 235 000 €.

Pour cette acquisition, les frais de notaire sont de 6 400 € (2.5%), soit un budget d’acquisition global de 241 400 €.

De fait, la réduction d’impôt, est de 5 875 € / an pendant 9 ans. De fait, Monsieur et Madame F ne paieront pratiquement plus d’impôt grâce à cet investissement pendant 9 ans.

Concernant le loyer, celui sera de 660 €/mois charges comprises avec le parking, soit une rentabilité de 3.3%.

Le loyer est calculé en fonction d’un coefficient pondérateur. Il est important de noter que le calcul du loyer prend en compte 50% des annexes, ici le balcon.

Conseil investissement – En somme, Monsieur et Madame F, à travers cet investissement pourront réduire leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine.

 

 

LES PROGRAMMES A VILLEURBANNE

 

 

 


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