Tout savoir sur la location meublée non professionnelle

Conditions lmnp-

Celle-ci s’est fortement développé ces dernières années, grâce à une forte rentabilité et des avantages fiscaux conséquents. En effet, louer un appartement meublé permet de percevoir un loyer supérieur à une location classique. Surtout la location meublée constitue une niche fiscale très intéressante, puisqu’elle permet de bénéficier de loyers défiscalisés.

 

Pourquoi investir en LMNP ?

 

Vous souhaitez réaliser un investissement en location meublée ? Si le statut de loueur meublé non professionnel présente un certain nombre d’avantages, il oblige en parallèle à respecter un certain nombre de formalités :

• Quel régime fiscal choisir ? Réel ou forfaitaire ? LMNP ou LMP ?
• Quelle typologie de location meublée? Courte, moyenne ou longue durée?
• Quelles conditions respecter ?
• Quel type de biens acheter ?

 

Pour pratiquer la location meublée, plusieurs statuts existent :

• LMNP Micro-BIC
• LMNP Réel
• LMP

 

Selon le statut choisit, vous bénéficierez de différents avantages fiscaux. Corneille Patrimoine fait le point avec vous.

 

 

NOS APPARTEMENTS LMNP

 

 

 

Les avantages du LMNP

 

La location meublée a connu un essor sans précédent ces 10 dernières années. En plus d’un nouveau mode de vie avec un tourisme de masse et une mobilité accrue de la population, ce régime s’avère particulièrement intéressant pour l’investisseur :

• Rentabilité locative supérieure: loyer supérieur de 20% en moyenne
• Un régime plus souple: 1 mois de préavis, bail de 1 an
• Une fiscalité avantageuse avec moins d’impôt sur le loyer

 

Les caractéristiques

 

 Résidence principale et location meublée

 

La location sous le régime de la résidence principale dépend des articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, où trois principales caractéristiques se détachent :

• la durée du contrat est réduite à une année au lieu de trois années (logement nu), elle peut être réduite à 9 mois pour les étudiants, si les deux parties le souhaitent

 

• la réduction de la durée du préavis exigé en cas de départ du locataire (réduit à un mois au lieu de trois pour la location nue)

 

• le bailleur pourra, s’il le souhaite, donner congé dès la première année à son locataire dans un délai de trois mois (contre six mois dans le cadre d’un bail d’habitation portant sur un logement loué vide)

 

 

Résidence secondaire et location meublée

 

Concernant la résidence secondaire, le bail d’habitation est relativement plus souple. Il est régi par le Code Civil, renvoyant pour de nombreux éléments à la liberté contractuelle des parties.

 

 

Location meublée à titre touristique

 

Selon la loi Hoguet du 2 Janvier 1970, la durée d’une location saisonnière ne peut excéder 90 jours (une saison). Néanmoins, pour les villes de plus de 200 000 habitants ou les communes situées dans le 92, 93 ou 94, la durée maximale est fixée à 120 jours par an.

 

 Les conditions LMNP

 

Tant du côté du bailleur que du locataire, certaines conditions sont à respecter afin de réaliser un bail meublé :

 

Pour le bailleur

 

Les conditions pour réaliser les locations meublées sont relativement différentes de la location nue. En effet, il est nécessaire d’y installer un certain nombre de meubles. Voici les meubles obligatoires :

• Une literie comprenant couette ou couverture
• Des rideaux ou volets pour les chambres
• Des plaques de cuisson
• Un four traditionnel ou four micro-ondes
• Un réfrigérateur avec congélateur
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine
• Une table et des sièges
• Des étagères de rangement et des luminaires
• Du matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau…)

Si votre bien respecte tous ces critères, vous pourrez réaliser une location meublée et maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier en percevant un loyer défiscalisé.

En effet, en plus de la déduction de tous les frais liés à votre investissement ( taxe foncière, travaux, mobilier, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion…) la location meublée non professionnelle vous permet de bénéficier d’un amortissement comptable du bien. Ce dernier réduira fortement l’impôt sur les loyers perçus pendant 20 à 30 ans.

 

 

 

 

Pour le locataire

 

Le locataire d’un logement meublé doit respecter les mêmes conditions d’éligibilité que pour de la location nue.

En moyenne, le loyer d’un bien meublé est 20% plus élevé qu’un appartement vide. 

 

 

 

Le régime fiscal de la location meublée

 

Dans le cadre de la location meublée, différents régimes d’imposition sont possibles pour déclarer vos revenus.

 

Le régime micro BIC

 

Le régime forfaitaire micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) vous permet de n’être imposé que sur la moitié du montant des recettes. En effet, ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus. Très souvent utilisé, ce régime permet  de simplifier la partie administrative et fiscale de votre investissement.

Mais ce régime forfaitaire est-il intéressant?

Pour le savoir il faut faire le calcul suivant: Vos charges déductibles sont-elles supérieures à 50% des loyers?

Si c’est le cas alors il est préférable d’opter pour le régime réel. En revanche si vos charges représentent moins de 50% des loyers alors le LMNP régime micro BIC est idéal.

Les charges déductibles sont les suivantes:

• Intérêts du crédit
• Assurances du crédit
• Assurance de l’appartement
• Taxe foncière
• Travaux
• Frais de gestion

 

Pour bénéficier de ce statut, le total des loyers ne doit pas dépasser  70 000€ HT.

 

 

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Le régime réel simplifié

 

Il s’agit du régime plébiscité par les loueurs en meublés, pour sa simplicité et ses avantages fiscaux.

Toutes les charges liées à l’activité sont déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunts…).

Mais surtout, ce régime donne la possibilité de bénéficier d’un amortissement comptable du bien. Cet amortissement donne lieu à une charge déductible importante permettant en général de ne pas être fiscalisé sur l’opération.

 

 Le statut LMP

 

Pour disposer du statut du loueur meublé professionnel (LMP), il faut que :

• L’ensemble des recettes perçues par le foyer fiscal dépassent 23 000 € chaque année
• Ces recettes représentent plus de 50% de l’ensemble des revenus du foyer fiscal

 

Si ces conditions ne sont pas respectées, le statut de louer meublé non professionnel (LMNP) vous sera attribué.

 

Les statuts de LMP ou LMNP relèvent du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux options d’imposition :

• le régime du  réel
• le régime du micro BIC

 

Aussi, contrairement à la location meublée non professionnelle, il n’existe aucune possibilité de reporter le déficit reportable sur les autres revenus perçus par le foyer fiscal. Inconvénient non négligeable, lorsque vous disposez d’autres revenus conséquents.

le LMP présente l’avantage d’être exonéré d’IFI, contrairement au LMNP.

 

 

Louer en meublé sur Airbnb

 

Autrefois dédiée aux voyageurs, la location courte durée est depuis quelques années largement plébiscitée par les investisseurs, les raisons sont multiples.

Tout d’abord, et c’est très souvent l’objectif prioritaire des investisseurs, une forte rentabilité. En effet tandis que le loyer d’un appartement meublé est supérieur d’en moyenne 20% à un appartement vide, cet écart passe à 50% en location courte durée.

Autre avantage considérable: l’absence d’impayés.

En effet, contrairement à une location longue durée, la personne paye au moment de sa réservation, avant son séjour, il est donc impossible d’être victime d’un impayé.

Par ailleurs, l’investisseur a la possibilité de gérer cet investissement Airbnb comme il le souhaite. Il peut le gérer lui-même s’il le souhaite, ou faire appel à une conciergerie spécialisée. Faire appel à une société spécialisée a un coût, mais cela permet d’avoir une offre clé en main et de déléguer toute la gestion.

Enfin, réaliser un investissement Airbnb meublé permet de bénéficier d’un investissement très souple :

• Pas de plafond de loyer
• Aucun plafond de revenus du locataire
• Pas d’engagement de conservation du bien
• Possibilité d’occupation

 

Si un investissement Airbnb meublé courte durée présente des avantages certains, il comporte également plusieurs inconvénients.

 

Une gestion plus complexe

 

Tout d’abord, selon l’appartement sélectionné, ce mode d’investissement peut présenter une saisonnalité importante, notamment pour les régions très touristiques.

Ainsi, certaines destinations, notamment le sud de la France, seront très rentables de mai à août. En revanche les mois d’octobre à avril s’avèrent très creux. Cela demande donc une gestion particulière, notamment en termes de trésorerie.

Ensuite, la gestion locative est complexe. En effet, la location courte durée demande de fournir au moins 3 des 4 prestations suivantes:

• Accueil des voyageurs
• Ménage
• Changement du linge de maison
• Fourniture du petit déjeuner

 

Devant la croissance de ce mode d’investissement, un grand nombre de sociétés spécialisées se sont développées et proposent ce type de services, mais cela a un coût, 20% à 30% du montant des loyers.

Selon la solution choisie, nous vous mettons en relation avec une société de gestion locative spécialisée, vous permettant de bénéficier d’une offre clé en main.

Vous pouvez également le gérer seul afin d’éviter les frais de gestion et ainsi bénéficier d’une très forte rentabilité.

 

 

 

 

NOS APPARTEMENTS LMNP

 

 

Avant d’opter pour un mode d’investissement, il est important de bien définir vos objectifs et vos priorités.

• Vous souhaitez un investissement clé en main sans aucune gestion ? La longue durée correspond plus à cet objectif.
• Vous souhaitez la meilleure rentabilité possible? La courte durée sera plus intéressante.
• Vous préférez tout maîtriser? Connaitre à l’avance tous les flux financiers de l’opération ? Ne pas avoir d’écart de trésorerie, la longue durée sera plus adaptée.

 

 

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