SCI immobilier : Top 3 des choses à savoir pour bien investir !

 SCI immobilier avantage-

 

Est-ce intéressant d’investir en SCI ?

 

Il existe plusieurs montages permettant de se constituer un patrimoine immobilier :

• Achat en nom propre
• Investissement en SARL de famille
• Investissement en SCI ( société civile immobilière)

Mais qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont ses avantages? Quels sont les dispositifs immobiliers les mieux adaptés dans le cadre d’une SCI ?

 

 

  Qu’est ce qu’une SCI ?

 

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un outil de gestion de patrimoine et non un outil d’investissement (à ne pas confondre avec les SCPI).

En effet, une SCI permet à un groupe d’associés, liés par un lien familial ou non, d’investir communément dans un ou plusieurs biens immobiliers.

 

Un gérant représente et gère la Société civile immobilière. A noter que les associés ont une responsabilité indéfinie mais non solidaire selon leur apport dans la SCI. Une fois la rédaction des statuts effectuée, les associés de la SCI votent ensemble les décisions à hauteur de leur apport. En cas de bénéfices réalisés par la société, les associés reçoivent une quote-part dont le montant est en principe proportionnel à leurs droits dans la société.

 

Alors pourquoi investir à plusieurs ? D’abord pour une question de budget. Acheter à plusieurs permet d’augmenter le budget et ainsi d’acheter des biens de plus grande valeur, ou de diversifier l’investissement sur plusieurs biens. Cette diversification est très importante, elle permet de réduire le risque locatif.

Mais le gros intérêt de la SCI est patrimonial et successoral. En effet, c’est un excellent moyen de préparer la succession de votre patrimoine.

 

 SCI immobilier : Avantages fiscaux et successoraux de la SCI

 

EXEMPLE

Un couple marié détient 2 biens immobiliers locatifs.

Ce même couple a 2 enfants et souhaitent léguer ces 2 appartements de manière équitable.

Créer une SCI et mettre les 2 appartements dans cette société permet de donner des parts de la SCI à chaque enfant. On s’assure de cette manière une succession parfaitement égale entre chaque enfant. Au contraire, si on avait donné un appartement à chacun, l’un aurait forcément été désavantagé à terme car l’un des biens aurait pris davantage de valeur, ou s’avèrerait plus rentable…

 

En plus d’un aspect pratique et juste, investir au travers d’une SCI peut permettre de donner un ou plusieurs biens immobiliers sans droits de succession.

 

 

En effet, imaginons que ce couple achète ces 2 appartements à crédit sans aucun apport. La valeur des parts de la SCI sera donc nulle puisque la dette bancaire annule la valeur du bien. Donc en donnant des parts au moment de l’achat, ils donnent des parts dont la valeur est de 0€. Au fur et à mesure du remboursement du crédit, la valeur des parts augmentera. A la fin du crédit, la valeur des parts représentera la valeur de l’appartement dont les enfants auront hérité pour aucun droits de succession.

 

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Plusieurs choix de fiscalité

Lorsque vous investissez via une SCI vous avez le choix entre 2 fiscalités:

• Impôt sur le revenu

• Impôt sur les sociétés

Les règles fiscales applicables aux SCI à l’impôt sur le revenu sont celles des revenus fonciers.

Les associés de la société sont imposés personnellement. De la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier. Cette imposition est proportionnelle aux parts que l’investisseur possède dans la société.

En optant pour l’impôt sur les sociétés, les associés font peser la fiscalité des bénéfices directement sur la SCI. De fait, ils ne sont pas imposés personnellement. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de s’octroyer.

Alors est-il plus intéressant d’opter pour une SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés? Pour bien comprendre les différences, il faut distinguer 2 fiscalités:

• l’impôt sur les loyers ( pendant la durée de détention)
• l’impôt sur la plus-value ( à la revente)

Pendant la durée de détention, l’impôt sur les loyers est nettement plus intéressant au travers d’une SCI à l’IS.

Au contraire, l’impôt sur la plus value est nettement plus intéressant au travers d’une SCI à l’IR.

Mais pourquoi? La société va amortir le prix du bien sur 20 ou 25 ans. Cet amortissement sera alors considéré comme une charge déductible, au même titre que les intérêts du crédit, l’assurance, la taxe foncière… ce qui va réduire le bénéficie et donc l’impôt.

Cet amortissement n’est pas possible pour une SCI à l’IR.

 

	SCI IR	SCI IS
Achat d'un appartement	300 000€	300 000€
Loyer annuel	18 000€	18 000€
Amortissement	/	4% /an soit 12 000€
Intérêts déductibles	3 500€ la première année	3 500€ la première année
Taxe foncière	1 000€	1 000€
Total impôt	Revenus fonciers = 13 500€ Impôt sur le revenu = 4 050€ Prélèvements sociaux = 2 322€ Total impôt = 6 372€	Bénéfice imposable = 1 500€ Imposition = 15% Total impôt = 225€

 

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IMPOT SUR LES LOYERS D’UNE SCI IS

• Achat d’un appartement : 300 000€
• Loyer annuel: 18 000€
• Amortissement: 4%/an soit 12 000€
• Intérêts déductibles: 3 500€ la 1ère année
• Taxe foncière : 1 000€

Bénéfice imposable: 1 500€

Impôt : 15% soit 225€

 

IMPOT SUR LES LOYERS D’UNE SCI IR

• Achat d’un appartement : 300 000€
• Loyer annuel: 18 000€
• Intérêts déductibles: 3 500€ la 1ère année
• Taxe foncière : 1 000€

Revenus fonciers : 13 500€

Impôt sur le revenu : 4 050€

Prélèvements sociaux: 2 322€

Total impôt: 6 372€

On voit donc que la fiscalité de l’impôt société est nettement plus intéressant pendant la location du bien.

Mais que se passe-t-il au moment de la revente? L’amortissement pratiqué vient diminuer le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value, l’impôt sur la société est donc très conséquent.

 

IMPOT PLUS VALUE D’UNE SCI IS

Si la SCI à l’IS se révèle très avantageuse pour la fiscalité sur les loyers, elle l’est beaucoup moins au moment de la revente.

En effet, lors de la revente, pour calculer le prix d’acquisition, on va déduire du prix d’achat initial le montant des amortissements réalisés chaque année. Ceci va donc diminuer le prix d’achat et ainsi augmenter la plus value imposable.

 

EXEMPLE

• Prix d’achat: 300 000€
• Frais d’acquisition: 24 000€
• Amortissement annuel : 12 000€
• Revente la 15ème année soit un amortissement total de 180 000€
• Revente: 350 000€
• Plus value imposable: 170 000€

Impôt sur la plus value: 45 050€.

La SCI devra donc s’acquitter d’un impôt de 45 050€. Les associés de la SCI, pour sortir ce capital de la société, devront eux payer la flat tax de 30%, soit 13 515€.

Au total l’impôt sera donc de 58 565€.

 

IMPOT PLUS VALUE D’UNE SCI IR

 

EXEMPLE

• Prix d’achat: 300 000€
• Frais d’acquisition: 24 000€
• Revente la 15ème année: 350 000€
• Abattement pour l’impôt sur le revenu: 60% ( 6%/an à partir de la 6è année)
• Abattement pour les prélèvements sociaux:  16.5%
• Plus value brute: 26 000€
• Plus value nette après abattement pour l’impôt: 10 400€
• Plus value nette après abattement pour les prélèvements sociaux: 21 710€

Impôt sur la plus value: 1 976€.

Prélèvements sociaux: 3 734€.

TOTAL IMPOT: 5 710€

 

 SCI immobilier avantage : Quels dispositifs fiscaux?

 

Vous avez la possibilité de créer une SCI et profiter d’une loi fiscale permettant de réduire votre impôt sur le revenu:

• loi Pinel
• Loi Malraux
• Déficit foncier

Pour ce faire, vous devez obligatoirement opter pour une fiscalité à l’impôt sur le revenu.

Attention toutefois, il n’est pas possible de pratiquer la location meublée au travers d’une SCI.

 

 

• Loi Pinel

 

La SCI est un excellent moyen d’investir en loi Pinel ! En effet, la société civile immobilière vous permet d’utiliser le dispositif Pinel lors de votre investissement immobilier locatif.

Mais comment cela fonctionne pour la réduction d’impôt Pinel et les obligations du dispositif ?

Chaque associé de la SCI se voit obtenir une réduction d’impôts qui s’applique en fonction des parts qu’il détient, et non sur la totalité de l’investissement.

 

EXEMPLE

2 amis achètent un appartement au prix de 300 000€.

Ils créent une SCI ou ils détiennent chacun 50% des parts.

Le montant total de la réduction d’impôt sera de 6 000€/an, soit 3 000€ chacun.

 

 

• Loi Malraux

 

Concernant l’investissement en Malraux avec la SCI, celle-ci doit être transparente, autrement dit soumise à l’impôt sur le revenu.

Comme pour la loi Pinel, chaque associé déclarera ses revenus fonciers selon son nombre de parts dans la SCI, même principe pour la réduction d’impôt.

Créer une SCI et réaliser un investissement Malraux est stratégique pour ceux qui souhaite préparer leur transmission. En effet, la loi Malraux à vocation de conservation sur le long terme et également de transmission à ses enfants. La SCI va permettre de minimiser les coûts liés aux droits de succession à payer par les enfants au jour de la succession. En effet, la SCI permet de réaliser une donation immobilière tout en gardant le pouvoir sur les biens pour les gérer à leur guise.

 

Investir en Loi Malraux, c’est investir dans l’hypercentre ville de communes historiques. Ainsi, vous pouvez acquérir des appartements de haut standing. Aussi, c’est un moyen de réduire son impôt par l’immobilier, et également sécuriser son patrimoine à travers un bien à forte valeur ajoutée.

 

 

NOS PROGRAMMES MALRAUX

 

• Déficit Foncier

 

L’investissement en Déficit Foncier via une SCI doit obligatoirement se faire avec une société civile immobilière imposée à l’IR. Toutefois, le mécanisme est différent car la SCI sera par définition en déficit à la clôture du bilan en fin d’année. Ce déficit foncier s’imputera sur les revenus personnels de chaque associé.

 

Lors de la déclaration de vos revenus fonciers, vous devez choisir entre 2 régimes  d’imposition :

• microfoncier
•  Réel

 

Le régime du microfoncier est intéressant pour les investissements dans lesquels il y a peu de charges déductibles. En effet, il vous permet de déduire automatiquement, de manière forfaitaire, 50% du montant du loyer.

 

Il faut donc  déterminer le montant annuel du loyer et le montant annuel des charges déductibles ( taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, charges de copro…).

Si le montant des charges est supérieure à 50% du loyer alors il faut opter pour le régime réel, sinon il faut opter pour le micro foncier.

Attention le régime du micro foncier est limité à 15 000€/an au total.

Ce régime est à choisir pour l’ensemble de vos revenus fonciers.

 

NOS PROGRAMMES DEFICIT FONCIER

 

Le principe du Déficit Foncier est d’investir dans un bien immobilier nécessitant des travaux. vous pourrez déduire l’ensemble de ces travaux de vos revenus fonciers. Si le montant des travaux dépassent le montant de vos revenus fonciers, vous pourrez reporter l’excédent sur vos revenus fonciers pendant 10 ans

 

EXEMPLE :

 

Revenus fonciers 2021 : 15 000€

Investissement déficit foncier : 300 000€ dont 150 000€ de travaux

Déduction : 15 000€ du budget travaux en 2021

Puis 15 000€/an pendant 10 ans

 

Conclusion : cet investissement permet de gommer l’intégralité des revenus fonciers pendant 10 ans soit une économie fiscale de 70 800€ ( TMI de 30%)

 

Fort de 10 ans d’expérience dans l’immobilier locatif dans la métropole lyonnaise, Corneille Patrimoine vous accompagne dans vos démarches de façon personnalisée et indépendante. Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier à Lyon ? Vous ne savez pas quelles démarches entreprendre ? N’hésitez pas à nous contacter !

 

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