- Caluire-et-Cuire
Sommaire :
La loi Denormandie est une mesure fiscale visant à encourager la rénovation des logements anciens dans les centres-villes. En combinant cette loi avec le mécanisme du déficit foncier, vous bénéficiez d’un double avantage fiscal.
Explorons les détails de cette combinaison et ses avantages pour les investisseurs immobiliers.
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Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsqu’ils achètent et rénovent des logements anciens situés dans des zones éligibles. Les principaux objectifs de cette loi sont de revitaliser les centres-villes et de lutter contre les logements vacants.
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier de la loi Denormandie, les investisseurs doivent respecter certaines conditions :
- Localisation : Le bien doit être situé dans une des 222 villes éligibles.
- Travaux : Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Location : Le bien doit être loué en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Les avantages fiscaux
La réduction d’impôt est répartie sur une période de 6, 9 ou 12 ans, en fonction de la durée de l’engagement de location. Plus la durée de location est longue, plus le pourcentage de réduction est élevé :
- 12 % pour un engagement de 6 ans
- 18 % pour un engagement de 9 ans
- 21 % pour un engagement de 12 ans
Le déficit foncier
Le déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier locatif dépassent les revenus fonciers générés par ce bien. Ces charges peuvent inclure les frais de gestion, les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, les assurances …
Avantages du déficit foncier
- Imputation sur le revenu global : Si le déficit foncier est supérieur aux revenus fonciers, il peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cela permet de réduire l’impôt sur le revenu.
- Report du déficit : Si le déficit foncier dépasse 10 700 €, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cela permet de continuer à bénéficier de l’avantage fiscal sur plusieurs années.
- Optimisation fiscale : En combinant le déficit foncier avec d’autres dispositifs fiscaux, comme la loi Denormandie, les investisseurs peuvent maximiser leurs avantages fiscaux.
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du déficit foncier, certaines conditions doivent être respectées :
- Location : Le bien doit être loué en tant que résidence principale.
- Travaux : Les travaux doivent être réalisés sur des biens anciens et doivent être déductibles des revenus fonciers.
- Durée de location : Le bien doit être loué pendant au moins trois ans après la réalisation des travaux.
Exemple pratique
Imaginons un propriétaire qui possède un bien locatif générant 15 000 € de revenus fonciers annuels. Il réalise des travaux de rénovation pour un montant de 25 000 €. Voici comment le déficit foncier peut être utilisé :
- Revenus fonciers : 15 000 €
- Charges déductibles : 25 000 €
- Déficit foncier : 25 000 € – 15 000 € = 10 000 €
Le déficit foncier de 10 000 € peut être imputé sur le revenu global, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu. Si les charges avaient été supérieures, l’excédent aurait pu être reporté sur les années suivantes.
La synergie entre la loi Denormandie et le déficit foncier
En combinant la loi Denormandie avec le déficit foncier, les investisseurs peuvent maximiser leurs avantages fiscaux. Voici comment :
- Réduction d’impôt : La loi Denormandie offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi, répartie sur 12 ans.
- Déduction des charges : Les travaux de rénovation peuvent être déduits des revenus fonciers, créant ainsi un déficit foncier imputable sur le revenu global.
- Optimisation fiscale : En optimisant les travaux de rénovation, les investisseurs peuvent réduire leur base imposable et bénéficier d’une double réduction d’impôt.
Exemple pratique
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un bien pour 200 000 € et réalise 50 000 € de travaux de rénovation. Voici comment il peut bénéficier des deux dispositifs :
- Réduction d’impôt Denormandie : 21 % de 250 000 € = 52 500 € sur 12 ans.
- Déficit foncier : Si les charges de rénovation sont supérieures aux revenus fonciers, le déficit peut être imputé sur le revenu global, réduisant ainsi l’impôt à payer.
Ainsi, la combinaison de la loi Denormandie et du déficit foncier offre une opportunité unique de maximiser les avantages fiscaux tout en contribuant à la revitalisation des centres-villes.
En respectant les conditions d’éligibilité et en optimisant les travaux de rénovation, les investisseurs peuvent bénéficier d’une double réduction d’impôt, rendant cette stratégie particulièrement attractive.
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